Joan David Janer, Profesor de Derecho Internacional de la UIB: «Se podría pedir la restricción de compra de casas a extranjeros ante la UE por motivos de interés general»

¿Sería viable limitar la compra de vivienda a no residentes en Balears?

No es una cuestión sencilla ni se puede responder con un sí o un no tajante. Jurídicamente, restringir la compra de inmuebles a no residentes supone claramente una limitación de la libre circulación de capitales, que es una de las libertades fundamentales de la Unión Europea. Y, en menor medida, también puede afectar a la libertad de establecimiento. Dicho esto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha ido matizando que estas libertades no son absolutas y que por motivos de interés general sí que es posible introducir excepciones.

Entonces, el debate real está en los ciudadanos de la UE.

El problema jurídico surge cuando hablamos de ciudadanos de la Unión Europea, porque ahí entran de lleno los tratados. La posición más habitual es decir que esto está prohibido por los tratados, y es cierto que, en principio, una restricción así choca con la libre circulación de capitales. Pero el propio Tribunal de Justicia ha reconocido que pueden existir excepciones si se justifican adecuadamente.

¿Qué tipo de justificaciones?

El Tribunal ha planteado que, por motivos de interés general, se pueden abrir excepciones a estas libertades. Y entre esos motivos se han mencionado, por ejemplo, la lucha contra la especulación inmobiliaria o la función social de la propiedad. Es decir, es posible alegar motivos de interés general vinculados a la función social de la propiedad y a la lucha contra la especulación para plantear, al menos teóricamente, una restricción.

¿Eso significa que la limitación a no residentes podría aprobarse si se argumenta bien?

No exactamente. El Tribunal de Justicia también dice que restringir la compra de inmuebles es una opción muy drástica. Por tanto, solo la aceptaría si forma parte de una serie de medidas adoptadas por los poderes públicos en materia de vivienda. Es decir, no puede ser una medida aislada ni la primera opción, sino el último recurso dentro de una política global. Pero Balears tiene muchos motivos para pedir esta limitación.

¿Y existe hoy esa política global de vivienda en Balears?

Sinceramente, yo creo que no. No hay un conjunto de medidas sólidas que pongan de manifiesto una política global y coherente en materia de vivienda. Por ejemplo, la ley estatal de vivienda permite declarar zonas tensionadas y la comunidad autónoma no lo ha hecho. Eso ya debilita mucho cualquier intento posterior de justificar una restricción tan fuerte.

¿Qué otras medidas podrían haberse aplicado antes?

Se podría gravar más las plusvalías derivadas de compraventas en un plazo corto, se podría incrementar el IBI de las viviendas que no están ocupadas, se podrían reforzar las políticas de vivienda social y de alquiler, o aplicar medidas fiscales concretas que demuestren una voluntad real de intervención. Todo eso ayudaría a acreditar que existe una estrategia coherente.

Entonces, plantear directamente la limitación a no residentes sería problemático.

Exacto. En una situación de inacción o de inexistencia de una política global en materia de vivienda, una medida así sería muy difícil de justificar. El Tribunal podría decir: usted no ha hecho nada antes y de repente adopta la medida más extrema. Eso no es proporcional.

¿Por qué España no introdujo excepciones cuando entró en la UE, como otros países?

El contexto era completamente distinto. España era un país con un nivel de desarrollo económico claramente inferior al de otros Estados miembros y lo que se pretendía era fomentar la inversión extranjera. Además, en aquel momento la vivienda era un elemento para vivir, no un elemento para especular. Nadie imaginaba el escenario actual.

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