La vivienda balear acelera su encarecimiento pese a estar ya en máximos históricos

"Es el mayor problema de Baleares", según el director de la Cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, Luis Alberto Fabra. La cuestión no radica solo en el que el precio de la vivienda de las islas es en estos momentos el más elevado de su historia, sino que además durante el presente año no ha dejado de acelerar su encarecimiento, hasta superar el 11% durante el tercer trimestre del presente ejercicio, según se pone en evidencia en el nuevo informe Apibaleares que Fabra elabora, presentado esta mañana junto al presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del archipiélago, José Miguel Artieda.

El director de la citada cátedra ha expuesto que todos los estudios, ya sean del Instituto Nacional de Estadística, del ministerio de Transportes o del Colegio de Registradores, sitúan el ritmo de encarecimiento de la vivienda de las islas al cierre del tercer trimestre del año por encima del 11%, y además con una velocidad creciente. En concreto, la media se cifra en 4.096 euros el metro cuadrado en el archipiélago, en este caso con un alza del 11,5% respecto al ejercicio anterior. En el caso de Palma, ese valor se cifra en 3.996 euros por metro cuadrado con un incremento interanual del 12,3%.

En opinión de Fabra, las condiciones del archipiélago hacen que el precio de la vivienda balear solo puede presentar una evolución alcista, que se va a mantener al menos durante los primeros meses del próximo año, con un pronóstico de que al menos quedará por encima del 5%: hay escasez de producto en el mercado y el aumento de la población hace que la demanda no deje de crecer. Eso hace que los propietarios de los inmuebles busquen aprovecharse de esta coyuntura y exijan cantidades cada vez más elevadas por sus propiedades.

Frente a estos valores por metro cuadrado, el precio medio de las residencias adquiridas en las islas fue de 448.384 euros, con un alza del 6,2%. El hecho de que este porcentaje sea inferior al encarecimiento por metro cuadrado se explica porque los compradores se ven obligados a decantarse por inmuebles más pequeños para poder asumir ese desembolso.

Elevada actividad inmobiliaria

Un aspecto destacado tanto por Fabra como por Artieda es que el mercado inmobiliario balear mantiene una tendencia positiva. Durante el tercer trimestre de este año se contabilizaron en las islas 3.615 operaciones de compraventa, con un alza del 3,2% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior.

Si se analizan los últimos doce meses, esa cifra se eleva a 14.740 operaciones, es decir, casi 11,8 por cada mil habitantes, cuando la tasa normal se mueve entre las 10 y las 10,5, según Fabra.

Un punto a matizar es que Mallorca registra una ligera contención en este campo, con 1.182 compraventas durante el tercer trimestre del año y un descenso del 0,6% respecto al segundo, aunque si la comparación se hace con 2024 el crecimiento es de un 5,7%.

En relación con el tipo de inmuebles, casi un 80% de ese tercer trimestre corresponden a los de segunda mano.

Tamaño de la vivienda

Un aspecto que se pone de relieve es que el fuerte encarecimiento del metro cuadrado de la vivienda balear está obligando a reducir el tamaño medio de las que se adquieren, pese a lo que el de las islas es el tercero más elevado de España (105,5 metros cuadrados), solo superado por Extremadura y Castilla-La Mancha, aunque en estas dos últimas zonas el valor de las residencias es muy inferior. En concreto, y en el caso de las viviendas plurifamiliares, el 52,7% de las adquiridas superan los 80 metros cuadrados, frente al 24,7% que se mueven entre los 60 y los 80 y un 16,5% que están entre los 40 y los 60 metros. El resto quedan por debajo de los 40.

Palma es el motor de la actividad, con 4.748 compraventas durante los últimos doce meses (el 33% del total), seguida de Calvià, con 1.199, Ibiza con 578, Manacor con 554, y Llucmajor con 551.

En el informe se subraya el peso de los compradores extranjeros, con el 29,5% de las operaciones del tercer trimestre (1.065) y un crecimiento del 5,4%. Las nacionalidades que lideran este mercado son la alemana con cuatro de cada diez compras de extranjeros, seguida de la británica (una de cada diez). Por detrás aparecen italianos y suecos.

Oferta a la baja

Este estudio analiza la oferta de vivienda existente en las islas a través de los portales inmobiliarios. En Palma aparecen 3.551 inmuebles que se ponen a la venta, un dato muy significativo si se tiene en cuenta que hace algo más de tres años se situaban en torno a los 7.000. El hecho de que en ese plazo esa cifra haya caído a la mitad es el reflejo de la escasez de oferta y explica la fuerte subida de los precios.

En Calvià la oferta se estima en 1.606 residencias, seguida de las 662 de Ciutadella, las 638 de Andratx y las 586 de Manacor.

Otro dato sobre el que se ha hecho hincapié es que el precio medio que se pide por parte de los vendedores fue en septiembre de 5.090 euros por metro cuadrado, con un crecimiento interanual del 11,6%. Eso refleja las elevadas cantidades que los titulares de las viviendas reclaman por ellas, muy superior al de las ventas que luego se realizan.

En Palma, la media de lo que se reclama a través de los portales inmobiliarios supera el millón de euros por inmueble, en Calvià 1,4 millones y en Andratx los 3,4 millones de euros, aunque hay que tener en cuenta que en esas cifras se incluyen las residencias de lujo.

El valor de las operaciones realizadas durante el segundo trimestre del año en las islas (último dato disponible) fue de 1.747 millones de euros, superando los 6.000 millones anuales, lo que pone en evidencia la actividad económica impulsada y también su importancia para las arcas de las Administraciones públicas por la vía de la fiscalidad.

Alquiler

En relación con el mercado del alquiler, los precios que se piden actualmente sitúan la media de las islas en 19,2 euros el metro cuadrado, con un crecimiento interanual del 6,4%.

Si embargo, se matiza que ese es el valor que se reclama inicialmente, pero Artieda afirma que las operaciones se cierran con un valor medio de 15 euros el metro cuadrado.

En este caso se observa una "saturación" de este mercado debido a que se ha alcanzado el techo de lo que muchos inquilinos pueden pagar.