¿Una villa en Mallorca por 20 millones de euros? Por supuesto... y se paga en efectivo

El flujo constante de extranjeros con alto poder adquisitivo que adquieren villas de lujo en Mallorca no da señales de agotarse. Al contrario: el año pasado, el 42,3 % de las viviendas vendidas en la isla pasaron a manos de compradores internacionales, más que nunca. Muchos de ellos pagan sus mansiones millonarias directamente al contado. Mallorca Zeitung, diario del mismo grupo editor que Diario de Mallorca, ha hablado con expertos del sector para entender cómo se financian este tipo de propiedades.

Aunque Tanja Pohlmann, de la intermediaria hipotecaria Lionsgate Capital, se muestra prudente y evita dar cifras sobre cuántas de estas propiedades de lujo se pagan en efectivo, Valeria Rivas Suñén, de la agencia DVS, sí ofrece una estimación: “Según nuestros cálculos, alrededor del 55 al 60 % de las propiedades de lujo se compran sin financiación. En la franja de precios superiores a los dos millones de euros, este porcentaje podría ser incluso mayor”, explica en declaraciones al medio.

Financiación estratégica

También Marvin Bonitz, de la inmobiliaria Minkner & Bonitz, confirma que muchos de sus clientes acomodados prefieren pagar su villa millonaria en efectivo. En su empresa, estima que el porcentaje ronda el 90 %. “El 95 % de nuestros clientes son alemanes, austríacos o suizos. En estos países, el pago al contado sigue siendo habitual”, afirma Bonitz, que acababa de cerrar la venta de una villa de cinco millones de euros pocas horas antes de la entrevista.

En ese caso concreto, el dinero había llegado a la cuenta del notario dos días antes de la firma, y desde allí se transfirió a la cuenta del vendedor. El cheque bancario, que durante años fue el método habitual de pago en Mallorca, está quedando en desuso. “Los bancos cobran ahora comisiones muy elevadas por emitir cheques, ya no compensa. Además, las transferencias son mucho más rápidas que hace unos años”, añade el agente inmobiliario.

Reducción de la carga fiscal

Sin embargo, los profesionales que se dedican a gestionar hipotecas detectan un cambio de tendencia: cada vez son más los compradores que optan por financiar sus propiedades de lujo. Valeria Rivas, de DVS, observa que “el mercado de lujo en Mallorca se está gestionando de forma más estratégica”. Incluso compradores con capacidad financiera suficiente para pagar al contado se deciden por una hipoteca, ya sea por motivos de rentabilidad, fiscales o de liquidez. Porque sí, financiar puede tener ventajas, incluso cuando el dinero ya está disponible en la cuenta.

También Tanja Pohlmann, de Lionsgate Capital, destaca -quizá no sin interés propio- las ventajas de financiar. Entre sus clientes hay empresarios, inversores inmobiliarios, fundadores de start-ups e incluso futbolistas. “Una de las ventajas de financiar es que la carga fiscal se puede reducir considerablemente, ya que el importe del préstamo se resta del patrimonio total. Así, se paga menos impuesto sobre el patrimonio”, explica la asesora.

Mantener la liquidez

Otra ventaja clave es mantener la liquidez, lo que permite invertir ese capital en sectores con mayor rentabilidad. “Y no hay que subestimar otro motivo: las condiciones hipotecarias en España son mucho más atractivas que en otros países”, añade Pohlmann. Actualmente, su equipo está consiguiendo hipotecas a tipo fijo en Mallorca con intereses del 2 %. En Alemania, el interés medio ronda entre el 3 y el 4 %. “Y en muchos otros países es difícil encontrar préstamos por debajo del 4 %”, señala.

Otra ventaja de las hipotecas en España: se pueden realizar amortizaciones anticipadas en cualquier momento y, en la mayoría de los casos, sin costes adicionales. Por eso, Pohlmann recomienda siempre considerar una financiación desde el inicio. “Una vez comprada la vivienda, obtener una financiación posterior —como ocurre en Alemania— es prácticamente inviable aquí”.

Cada país, con sus costumbres

Según Valeria Rivas, algunos clientes también prefieren evitar grandes movimientos de capital entre países, por lo que optan por una financiación local. Las nacionalidades que compran viviendas de lujo en la isla muestran comportamientos muy diversos. Tanja Pohlmann confirma la impresión de Marvin Bonitz: sobre todo alemanes y suizos tienden a pagar al contado. Británicos, franceses y compradores de fuera de Europa —como estadounidenses— suelen recurrir más frecuentemente a la financiación.

Valeria Rivas, sin embargo, ha tenido experiencias distintas. Según ella, “en especial los compradores alemanes, austríacos y suizos están cada vez más dispuestos a financiar sus compras, incluso cuando tienen liquidez suficiente. Lo ven como parte de su estrategia financiera”. En cambio, británicos y escandinavos suelen inclinarse más por el pago al contado, mientras que franceses y belgas se decantan por un enfoque más equilibrado.

Estas diferencias de perspectiva también pueden deberse a que DVS trabaja con propiedades del segmento más bajo del mercado de lujo, mientras que en Lionsgate Capital se gestionan operaciones de hasta 20 o 30 millones de euros.

La inteligencia artificial entra en juego

Tanja Pohlmann añade que la inteligencia artificial está empezando a jugar un papel relevante. “Cada vez más clientes consultan en ChatGPT cómo deben actuar para comprar una propiedad, y eso les lleva hasta nosotros”, explica. De hecho, relata el caso de un cliente que pensaba pagar en efectivo una villa de 20 millones de euros. Fue gracias a la inteligencia artificial que descubrió las ventajas de financiar, lo que finalmente lo hizo cambiar de idea.