La fuga de pisos al alquiler temporal y de habitaciones alcanza niveles máximos en Mallorca

La fuga de viviendas en alquiler para salirse del mercado ‘tradicional’ y pasarse al temporal o al de comercialización de habitaciones se ha situado en Mallorca en niveles máximos, según destacan representantes del sector inmobiliario de la isla, cayendo incluso en situaciones de fraude. Este «trasvase» se explica por las maniobras que los propietarios están realizando para evitar la protección que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga a los inquilinos, especialmente en el caso de aquellos que pueden caer en una situación de vulnerabilidad, como las familias con menores.

Desde la asociación balear de inmobiliarias nacionales e internacionales (Abini) ya se dio la voz de alarma recientemente respecto a que en el segmento del lujo (con precios de 3.000 a 4.000 euros mensuales) este problema comenzaba a resultar alarmante ante la escasez de producto para extranjeros que querían fijar su residencia en las islas, al centrarse la oferta en al alquiler de temporada.

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Balears, José Miguel Artieda, añade que estas situaciones se han extendido a la práctica totalidad del mercado inmobiliario de la isla, con una evolución creciente desde 2023, cuando se modificó la citada legislación.

En este aspecto, señala que con la excepción del producto de superlujo («que sigue yendo como un cohete»), los problemas en relación con el citado «trasvase» no han dejado de crecer, aunque expresa su esperanza de que estén comenzando a ‘tocar techo’. Afirma que en la gama alta hay inquilinos que ya no aceptan las condiciones que quiere imponer los propietarios, mientras que en los precios medios la escasez de oferta sigue generando importantes tensiones.

Factores clave

Artieda indica que hay dos factores que son clave a la hora de explicar esta salida de muchas viviendas del alquiler tradicional hacia el temporal y el de habitaciones, y ambos se sustentan en los cambios realizados para proteger a los inquilinos.

El primero es la expectativa de una mayor rentabilidad. El alquiler de temporada (no supera los 12 meses) no está sujeto a la LAU, y por tanto no tiene limitaciones a la hora de fijar las subidas de precios (el tradicional debe ceñirse durante un máximo de cinco años al índice de referencia que publica el Instituto Nacional de Estadística). Eso supone que cada año se puede suscribir un nuevo contrato que suele ir acompañado de encarecimientos en el precio «de dos dígitos», según subraya el presidente de los agentes de la propiedad de las islas, es decir, que se sitúan al menos en un 10% por ejercicio.

El segundo elemento que está haciendo que los dueños de los inmuebles se decanten por los contratos de temporada es que se evitan muchos obstáculos en el caso de morosidad y de tener que impulsar la marcha del inquilino, dado que su relación decae una vez alcanzado el plazo acordado, nunca superior a los 12 meses.

Estas tesis son respaldadas por el presidente de Abini, Daniel Arenas, en el caso del mercado del alquiler de inmuebles de alto nivel, especialmente en lo relacionado con el temor a que se produzcan situaciones de morosidad incluso entre clientela de elevado poder adquisitivo.

Desconocimiento

Sin embargo, aquí Artieda hace la advertencia de que está fórmula funciona en caso de «desconocimiento» de la legalidad por parte de los inquilinos, al tener derecho a un contrato de alquiler estable si son residentes, al igual que a una subida de precio limitada al citado índice de referencia.

Lo expuesto explica también el incremento que se está registrando en la oferta de alquiler de habitaciones, con precios que llegan a superar los 1.000 euros mensuales en Mallorca, y que con carácter habitual superan los 500 euros. Con esta fórmula, se evitan las garantías que la LAU da a los inquilinos y además se consigue una elevada rentabilidad.

Pero las tensiones que se generan tanto en el mercado temporal como en el que limita el derecho del inquilino al uso de una habitación explican que muchos agentes de la propiedad eviten participar en este tipo de ofertas, según pone de relieve su presidente.

José Miguel Artieda defiende en relación con este tema las bondades que el programa Lloguer Segur del Govern tiene para los propietarios de los pisos que permanecían vacíos y que ahora se incorporan al mercado del alquiler, ya que el titular del inmueble no sufre las situaciones de morosidad en el caso de que se produzcan, sino que son afrontadas por el Instituto Balear de la Vivienda (Ibavi) para que él siga cobrando, aunque eso supone tener limitada la renta que se va a poder percibir mensualmente por esa propiedad.

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