Hans Lenz: «Quitando libertades no va a bajar el precio de la vivienda»

¿Qué es ABINI y por qué crear una asociación con estas características?

Es una asociación de agencias inmobiliarias que trabaja los dos ámbitos, nacional e internacional, y engloba 16 marcas, que tienen 60 oficinas en Baleares y un equipo de unas 450 personas. El catalizador para que nos pusiéramos en marcha fue el decreto regulador de nuestra actividad del cual tuvimos la suerte de poder participar en la mesa de trabajo. Este decreto está a punto de salir y es una buena noticia para los consumidores y también para los profesionales del sector. 

¿Qué ha provocado la falta de regulación?

Hay claramente una sobre oferta por parte de personas que quieren operar en la intermediación inmobiliaria, no hay unos criterios establecidos mínimos de calidad y esto afecta de una manera muy clara al consumidor que se ve desamparado ante la falta de profesionalización. Ha habido casos muy graves, como Lujo Casas, pero también hay un tema de rigurosidad en el desempeño profesional de la intermediación, que es un trabajo necesario e importante que crea muchos puestos de trabajo y que también es una gran generador de recaudación de impuestos. Esa falta de mínimos ha hecho que el consumidor se viera perjudicado sin posibilidad de reclamar, sin garantías de seguridad.

Su planteamiento es colaborativo y de ayuda para afrontar los retos del sector: ¿Cuáles son esos retos?

Los retos del sector son los que tenemos en nuestra sociedad. Económicamente, el sector inmobiliario es fundamental y tiene la función social de generar vivienda para todo el mundo. Debido a nuestra situación y la falta de planificación ante el crecimiento demográfico, hemos visto una explosión de precios que ha resultado en un encarecimiento del precio de la vivienda de modo que ya solamente nos podemos dedicar a un público local de renta media-alta o alta, y a un público extranjero. El resto de segmentos sociales están desamparados. Nosotros somos sensible a esta situación y queremos generar los cambios que tanta falta hacen.

El sector tiene la función social de generar vivienda para todo el mundo

¿Cuál es su análisis de las causas del problema de la vivienda en Baleares?

Hay un aumento de coste por falta de disponibilidad de suelo. Tenemos unas tramitaciones administrativas muy complejas y pesadas que hacen que todo se encarezca por dilaciones y por problemas administrativos que no se terminan de mejorar. Ha habido un aumento de coste impositivo y también tenemos una demanda de fuera de las islas, tanto peninsular como extranjera que también está ahí. Si unimos todos los ingredientes y la falta de acierto en las recetas , nos lleva a la situación actual. Hay que actuar de forma urgente para resolverlo. Y las acciones tendrán que ser profundas y no parches que pinten bien en titulares, pero que luego no tengan ningún tipo de recorrido real.

¿Qué soluciones cree que hay?

Quitando libertades y limitando y regulando excesivamente sobre un bien escaso, raramente o nunca vas a conseguir que bajen los precios: van a subir. En esta dinámica nos encontramos desde hace años. No es nada nuevo. Lo que sí se puede hacer es un decreto de emergencia habitacional como ya hubo en 2008, decreto de emergencia de reserva de suelo para la vivienda social. Existen todos los mecanismos para que haya un decreto autonómico de emergencia. Por otro lado, se tienen que dedicar más recursos públicos para estos asuntos. De los 800 millones de euros en ingresos en impuestos de transmisiones patrimoniales que ha tenido la comunidad autónoma no se ha dedicado ni un 10% a la promoción de vivienda pública. Eso es quedarse muy corto, necesitamos llegar a un 30% y además a mí me encantaría poder decirle a un cliente mío cuando compre: «Mire usted, está pagando los impuestos de compra más altos de España, pero un 30% de lo que está pagando se va a dedicar a la generación de vivienda social y vivienda para residentes». Nadie se va a molestar. 

Están en contra de limitar la venta a extranjeros, ¿por qué? 

Sería una discriminación flagrante que va en contra de la normativa europea y limitar la adquisición a los no residentes generaría un problema muy grande con el resto de España. Ya tenemos dificultades en traer talento, personas para trabajar en servicios básicos como sanidad y seguridad, todo esto se tiene que atender. Eliminar la posibilidad de los residentes a vender su inmueble al mejor postor, no va solucionar el problema de la falta de vivienda asequible. Está equivocado de raíz en el planteamiento. Si está totalmente fuera de la agenda política o no, ya se verá. Tengo ciertas dudas de que no se vaya a seguir insistiendo en esto a pesar de que todos los informes, datos, incluso la Unión Europea y el Gobierno ya se hayan posicionado en contra. Tampoco está demostrado que en otros territorios en los cuales se ha establecido se haya solucionado el problema de la falta de vivienda asequible. Ha generado en muchos sitios una economía sumergida en la cual se intenta sortear la ley.

«Existen los mecanismos para que haya un decreto de emergencia habitacional»

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¿Hay un efecto contagio entre el precio de la vivienda de lujo y el de la vivienda estándar?

Son dos mercados independientes. Se llegan a tocar y llegan obviamente a conectar, pero la gran mayoría de operaciones de no residentes se mueven en un ámbito totalmente diferente al de residentes. No tenemos que perder de perspectiva que salimos de una situación post covid que ha llevado a una demanda brutal por parte de personas que venían de fuera para comprar en Baleares, pero esta demanda ha caído en picado en el último trimestre de 2022,. Según datos recogidos por el Colegio de Notarios, el número de compra-venta en Baleares ha bajado un 28% en el último trimestre y a extranjeros ha bajado un 23%. En cuanto a precios, han visto en diciembre una bajada del 6% y en enero del 21%. Esto son señales muy claras de que entramos en otro ciclo. 

¿Cómo se puede resolver el problema de la falta de suelo?

Se trata de alcanzar eficiencia con lo poco que tenemos maximizar a favor del residente, las recetas están súper repetidas: más alturas, densidades, uso eficiente de edificios y de suelos. Esta semana llamamos la atención que si seguimos al ritmo actual de producción de 1.300 viviendas sociales en ocho años, las 14.000 viviendas que estamos anunciando van a tardar 85 años en desarrollarlas. Desde el sector, la industria y la banca, estamos todos preparados como para arrancar, pero necesitamos esta apertura y decisión política para que se ponga en marcha. La última encuesta del CIS de diciembre lo deja muy claro: casi el 90% de baleares está descontento con las políticas de generación de vivienda a precio asequible en la comunidad autónoma. 

¿De qué manera puede colaborar el sector con la administración?

De manera total, fiel y alejado de las ideologías. Somos gente de la empresa que trabaja sobre datos y hechos reales. Estamos al cien por cien dedicados a arreglar la situación en la que nos encontramos y que está siendo un lastre, un problema social y económico con unas vertientes inasumibles. Tenemos que actuar, pero necesitamos de esta decisión y actuación también por parte de la Administración. No vale solo con reunirse, hay que hacerlo.