Sobre la conversión de locales en viviendas

Debido a la escasez del mercado de viviendas unido a la crisis empresarial que explota los locales de negocio, ha constituido un asunto de gran interés mediático (así Diario de Mallorca de 30 Octubre 2022) la conversión de los locales de negocio en viviendas.

Para que dicha mutación se produzca ha quedado de manifiesto que se precisa que el local convertido en vivienda reúna las debidas condiciones de salubridad e higiene y en particular en lo que se refiere a su adecuada aireación y que no contravenga las disposiciones administrativas de cada Ayuntamiento en que esté ubicado el local-vivienda y que -en definitiva- permita se otorgue la correspondiente cédula de habitabilidad que resulta imprescindible para obtener los servicios individualizados de agua y electricidad.

Cuando dicho cambio de destino se produce en un edificio de un solo propietario, aunque tenga diversas viviendas y locales, obviamente los requisitos para dicha transformación son meramente los de carácter administrativo antes apuntados y con especial relevancia en lo que se refiere al Plan General de Ordenación Urbanística de cada Ayuntamiento y en especial si en los planos originarios del edificio figura como local el ubicado en planta baja y precisa que la normativa municipal vigente al momento de solicitar dicho cambio no lo vete expresamente, amén de exigirse notarialmente la cédula de habitabilidad, certificado energético, etc.

Necesidad de que la Comunidad de Propietarios lo autorice

Pero en los supuestos más habituales de tratarse de un cambio de destino en edificios plurifamiliares sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal, al estar dividido horizontalmente el total inmueble y con diversos propietarios de sus partes determinadas surge otro problema de no menor importancia ya que dicha transformación -salvo que en los Estatutos del edificio autoricen expresamente tal mutación, circunstancia que solo se da excepcionalmente- precisa el consentimiento unánime de los propietarios, con acuerdo aprobado debidamente en Junta, toda vez que supone una alteración sustancial del Título Constitutivo (art. 5 y art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal) y desde el momento que dicho articulado contempla la descripción del edificio en su conjunto y con expresa determinación del destino de cada una de sus partes determinadas (local-despacho-vivienda, etc.) y sobre el cual se han fijado los correspondientes coeficientes de participación atendiendo su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios y elementos comunes que pueden verse alterados por mor de dicha mutación, hasta el punto de que de no producirse dicho acuerdo modificatorio y que puede afectar igualmente a la modificación de los coeficientes de propiedad y Estatutos del edificio, y que en todo caso se precisará para dicho cambio cuando resulte necesario efectuar obras que afecten a elementos comunes, así la construcción de nuevos aseos, conductos de ventilación para la cocina y servicios, etc., imposibilitará el que se pueda otorgar la correspondiente Escritura Pública ante Notario así como su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad y ello aún cuando se constate en la misma que no existe obstáculo administrativo alguno que impida dicho cambio.

No es menos cierto que la más reciente Jurisprudencia dictada al respecto es cada vez más permisiva en orden a permitir los cambios de uso de local a vivienda o de vivienda a local (esto último con más dificultades debido a que los comuneros no ven con buenos ojos por los problemas de futuro que se prevén la conversión de vivienda en local).

Conclusión

Ello no obstante la conversión de local en vivienda sin contar con el apoyo unánime de la Junta de Propietarios entraña serios riesgos de que sea impugnado dicho cambio por cualquier propietario, amén de la dificultad prácticamente insalvable de que en caso de transmisión el adquirente tendrá históricamente encima -cual espada de Damocles- el tener que soportar un título de propiedad descrito como de un local que no se corresponde con la vivienda adquirida porque se reitera que ningún Notario autorizaría dicho cambio sin el acuerdo comunitario amén de la imposibilidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad.