Vivimos tiempos recios, de ausencia de seguridades, económicamente hay pocas certezas. Ante ello emergen con fuerza las denominadas» hipotecas inversas» ofrecidas por compañías de seguros y algunas, todavía pocas porque no es fácil que el Banco de España dé el visto bueno, entidades financieras. ¿Qué es esencialmente la hipoteca inversa? Pedro Martínez, delegado en Baleares de Óptima mayores, y Andrés Socías, subdelegado, las definen como un sistema para obtener liquidez; un complemento de la pensión cuando se dispone de una vivienda en propiedad. La entidad que formaliza la hipoteca inversa procede a la tasación de la vivienda, concediendo alrededor del 30 por ciento de su valor al contado o mensualmente. La vivienda, a todos los efectos, sigue perteneciendo a quien formaliza la hipoteca inversa, por lo que puede hacer con su propiedad lo que estime oportuno: venderla, alquilarla.... ¿Dónde está el beneficio para la entidad? Pues que al fallecer el propietario, cobra lo prestado más los correspondientes intereses. Es decir, el titular de la vivienda recibe un dinero que no tiene que devolver, de ahí el nombre de hipoteca inversa, siendo sus herederos los que se harán cargo. De no querer satisfacer el importe del préstamo más lo intereses, la vivienda es puesta en venta: la entidad financiera cobra y los herederos del propietario reciben el resto del importe de la venta.
En síntesis, la hipoteca inversa es un préstamo o crédito con garantía hipotecaria mediante el que el propietario está en condiciones de obtener una cantidad de una sola vez o mensualmente; y, lo más importante: la entidad financiera no adquiere la propiedad de la vivienda, que pasa a los herederos, que dispondrán de un año para decidir cómo quieren devolver el dinero prestado a sus padres o a su familiar; dado que la vivienda les pertenece, porque la han heredado, lo usual es que procedan a su venta devolviendo al banco la cantidad prestada y los correspondientes intereses quedándose con la diferencia. Los intereses suben, pero también lo hará el precio de la vivienda de no cambiar drásticamente el mercado inmobiliario.
INCREMENTO DE LA DEMANDA
Pedro Martínez y Andrés Socías precisan que se trata de un producto financiero que está siendo muy demandado debido a que la situación económica es muy compleja. ¿Quién está en condiciones de solicitar la hipoteca inversa por su vivienda? Explican que han de tener un mínimo de 65 años. Se trata de un producto financiero dirigido a las personas jubiladas que lo solicitan mayoritariamente si no tienen hijos, aunque también se dan casos de jubilados que requieren liquidez y la demandan aún teniendo descendientes directos.
Donde primero se generalizaron las hipotecas inversas fue en el Reino Unido. En España, a partir de 2005, algunos bancos empezaron a ofrecerlas, pero la crisis iniciada en el 2008 las frenó en seco. Al reiterarles a Martínez y Socías que no acaba de verse dónde obtienen la rentabilidad las entidades que formalizan las hipotecas inversas dado que la esperanza de vida se ha incrementado notablemente, responden que juegan a largo plazo al obtener los intereses del capital prestado. No lo reciben mes a mes, como es el caso de la hipotecas convencionales, sino cuando fallece el propietario de la vivienda. Entonces, la entidad procede a cobrar a los herederos la deuda acumulada y los correspondiente intereses.
Las subidas del euribor lastran las disponibilidades económicas de quienes tienen su vivienda hipotecada. ¿Puede un propietario que ha alcanzado los 65 años proceder a cancelarla y cambiarla por la hipoteca inversa? Se puede hacer perfectamente, afirman los directivos de Óptima mayores. Y recalcan que las hipotecas de tipo fijo se contratan a un interés aproximado del 5´5 por ciento, que ahora es más interesante que las de tipo variable. Pero difícilmente un banco la concederá a quien haya cumplido los 60 años porque se le trata como «un apestado».
Los directivos consideran que es esencial que se entienda que la propiedad de la vivienda sigue siendo de quien contrata la hipoteca inversa —«en cualquier caso, en cualquier circunstancia»— aducen. «Se trata —aclaran— de un crédito que alcanza un importante porcentaje de la tasación de la propiedad, que el propietario no paga, sino que corresponde a lo herederos en el momento en el que fallece el titular». «Es un producto muy diferente al que habitualmente se ofrece en las entidades financieras», manifiestan. Al tratarse de una modalidad dirigida a las personas mayores, la legislación es muy restrictiva, lo que hace que los bancos tengan dificultades para comercializarla poniéndola a disposición de sus clientes. Por el momento son la compañías aseguradoras las que con más fuerza están implantadas en el mercado, pero ya hay algunos bancos interesados en volver a comercializarlas, entre ellos parece que el Santander.
Pedro Martínez y Andrés Socías informan de que Óptima ha conseguido distribuir alrededor de 50 millones de euros entre quienes han suscrito una hipoteca inversa. «Es un producto financiero —dicen— que ha demostrado sobradamente su eficacia en países como Reino Unido, Suecia y los Estados Unidos, debido a su claridad y sencillez, por lo que es útil para jubilados». Ponen un ejemplo: si la vivienda se tasa en 300 mil euros, quien contrata la hipoteca inversa obtiene una liquidez de 100 mil euros que no tiene que devolver; serán sus herederos los que tengan que hacerlo para lo cual antes reciben la vivienda en herencia». También aclaran que no hay que abonar cuotas de amortización, que es lo que hace que no se tengan que pagar mes a mes lo intereses del dinero percibido. Además, la hipoteca inversa tiene, aseguran, importantes ventajas fiscales, ya que es la única operación en el mercado que posibilita la citada obtención de liquidez sin tener que apechugar con las cuotas de amortización del capital, que quien la suscribe pueda seguir ocupando indefinidamente la casa, que es de su propiedad, y que obtiene exenciones fiscales.
Establecido que son las personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda las que pueden acceder a la hipoteca inversa, Martínez y Socías matizan que el piso ha de estar valorado como mínimo en 150 mil euros y en los términos municipales de las principales capitales de provincia. Y, en cualquier supuesto, en poblaciones de más de 45 mil habitantes, lo que hace que en Mallorca sean Palma y Calvià los que cumplen los requisitos. Otro dato de interés resaltado radica en que un 60 por ciento de las consultas que reciben son de hijos que buscan una solución económica para sus padres que les posibilite vivir sin problemas. En España hay más de 8 millones de personas mayores de 65 años propietarios de una vivienda, pero solo un 12 por ciento conoce la alternativa de la hipoteca inversa. Los mayores de 65 años acumulan un ahorro de 630 mil millones de euros en vivienda frente a los 120 mil millones en planes de pensiones por el total de la población. Más de la mitad de los jubilados no logran llegar a final de mes teniendo sus ahorros inmovilizados en su vivienda. «¿Por qué no canalizar ese ahorro —se preguntan Martínez y Socías—, que ya está ahí, a la jubilación? ¿No contribuiría a solucionar, en parte, el problema de las pensiones?».
CLIENTES
Al indagar sobre qué clase de personas acuden a solicitar información, dicen que habitualmente son propietarios de viviendas que acuden solos o acompañados de sus hijos para saber a qué atenerse. Muchos tienen dificultades para resolver «el papeleo» que, reconocen «resulta farragoso». Por ello les hacen todos los trámites y les acompañan en aquellos que requieren su presencia. «Cuando se ha formalizado la hipoteca inversa y se dan cuenta de los beneficios que les reporta quedan francamente satisfechos porque se quitan un problema y pasan a disponer de una situación económica mucho más desahogada sin ninguna duda».
Destacan, además, que en los últimos meses el número de personas que se interesan por la hipotecas inversas se ha incrementado mucho. «Cada vez son más los propietarios que quieren contratarlas y, al darles información de las condiciones, deciden sin ninguna duda que es la solución que les conviene», manifiestan. «Hay que tener en cuenta que es una modalidad que en Mallorca no se había promocionado hasta ahora, pero la situación ha hecho que se vea como la solución idónea para dejar de vivir con estrecheces tanto para quienes viven exclusivamente de su pensión, como para los que, siendo mayores de 65 años, se las ven con problemas para pagar mensualmente las cuotas de sus hipotecas. Es lo adecuado para los jubilados que requieren complementar su pensión porque no les llega», concluyen.
