El precio de la vivienda vacacional de lujo se ha disparado en Mallorca de una forma «desproporcionada», fruto del impulso de la demanda extranjera. Y además la previsión es que esa tendencia se mantenga a lo largo del presente ejercicio debido precisamente a que los clientes de otros países pueden seguir asumiendo ese aumento de valor. Pero ese encarecimiento de las segundas residencias no se limita al producto de más alto nivel, y en el levante de la isla el valor medio de un inmueble de este tipo ha subido durante el último año por encima del 10%. Estas son algunas de las conclusiones del informe elaborado por el Steinbeis Transfer Institute (STI) de Alemania por encargo de la inmobiliaria Porta Mallorquina Real Estate.
Lo primero que se destaca en este estudio es que se ha llegado a 2022 con una caída de las viviendas vacacionales disponibles en Mallorca de un 18% fruto del elevado ritmo de ventas conseguido durante el ejercicio anterior. En este sentido, se pone de relieve que el mayor desplome se ha alcanzado precisamente en la zona más cara y con mayor demanda de segundas residencias, como es el suroeste, es decir en los municipios de Calvià y Andratx, donde ese recorte de los inmuebles a la venta se cifra en un 32%. Con carácter general en la isla, se subraya que la mayor bajada de esa oferta se ha producido en la categoría de apartamentos. Y todo ello pese al aumento de la actividad constructora que se está registrando.
Cuando se analiza el tipo de residencias que se ponen a la venta en Mallorca, el informe coincide notablemente con un dato facilitado recientemente por la asociación de promotores inmobiliarios de Balears (Proinba), y cifra en solo el 14% el porcentaje de viviendas vacacionales de tipología más asequible que salen al mercado, frente a otro 14% de lujo (las más caras) y un 28% del segmento superior, situando el 44% restante en una tipología media.
Sin embargo, estos porcentajes varían dependiendo de la zona de Mallorca que se analiza, y el grupo de inmuebles más económicos solo supone el 11% de las segundas residencias que se venden en Palma y un 8% en sus alrededores. En el suroeste, la zona más cara de la isla, solo alcanzan el 7%, mientras que en el sureste se limitan al 8%. Donde tienen un mayor peso es en el noroeste de Mallorca, con un 29%. En cualquier caso, se insiste en que la gama de lujo es la que muestra la mayor reducción.
Nivel de precios
Al analizar los precios que se pagan por una vivienda vacacional en Mallorca, se señala que la reducción de inmuebles a la venta ha ido acompañada de un encarecimiento de su valor, con una subida global que se cifra en un 4,5% durante el último año, hasta situarse en una media de 5.309 euros el metro cuadrado, lo que situaría un inmueble de 100 metros cuadrados por encima del medio millón de euros. Sin embargo, en el informe se pone de relieve que esta tasa varía sustancialmente dependiendo de la zona. La mayor subida se ha dado en sureste, con municipios como Ses Salines, Felanitx o Santanyí, con un alza del 18%, mientras que en el noreste (Sant Llorenç, Son Servera, Capdepera y Artà) ese aumento ha sido del 13,3%.
Pese a ello, la zona más cara para adquirir una segunda residencia en Mallorca sigue siendo la de Calvià y Andratx, con sus 7.319 euros el metro cuadrado de media, aunque este valor puede superar los 9.000 euros en estos municipios.
El segundo lugar lo ocupa el centro de Palma, con una media de 6.520 euros el metro cuadrado, y con inmuebles que acercan ese importe a los 8.000 euros. En el área de Palma, fuera de su casco antiguo, ese precio medio es de 5.292 euros.
A continuación aparece la zona sureste, con una media de 5.044 euros el metro cuadrado, que es además la que más se ha encarecido durante el último año.
La «desproporción» del lujo
Pero como se ha indicado, esta subida de precios no depende solo de la zona, sino también de la tipología del inmueble. Y en el caso de las segundas residencias de lujo, su encarecimiento es calificado en el informe de «desproporcionado», con precios medios que se han disparado un 29% en la zona de Calvià y Andratx, hasta el punto de que hay viviendas de lujo en estos puntos cuyo valor se acerca a los 10.000 euros el metro cuadrado
No es éste el único punto donde la revalorización del lujo alcanza estos niveles. La subida de los precios en esta gama de vivienda vacacional llega al 24% en el noreste, y se sitúa en un 22% en el noroeste.
En este aspecto, en este informe se subraya que los encarecimientos han sido de dos dígitos en la mayor parte de Mallorca, con una subida media para el conjunto de la isla del 9,4%.
Eso supone que en el segmento de lujo mallorquín, los precios que se están pagando en estos momentos oscilan entre los 6.250 euros el metro cuadrado en el centro de la isla y los 9.860 euros en el suroeste.
En el caso del denominado segmento superior, ese valor puede moverse entre los 4.250 y los 7.500 euros el metro cuadrado, coincidiendo con las dos zonas antes señaladas. La gama media va de los 3.080 a los 6.000 euros y el segmento simple de los 2.160 a los 4.560, siendo este último valor el que se paga en Palma.
