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El 90% de los hoteles en venta en Baleares necesitan inversión para su reforma

Los fondos ya se han hecho con el 21% del mercado español, «hay muchísimo apetito» y también «dificultad para comprar», advierten expertos

Javier García-Mateo, Borja Buades, Javier Águila, Raúl González y Óscar de Navas, en el Son Vida. | M.B.M.

El volumen de operaciones en inversiones hoteleras hasta julio en el mercado español asciende a 1.900 millones de euros y se espera que hasta diciembre se sumen transacciones por al menos 600 millones de euros, con lo cual se superarán los 2.500 millones, con Balears como uno de los destinos destacados. Sin embargo, la mayoría de los activos que se quieren vender en el archipiélago necesitan grandes reformas.

EY (Ernest & Young) presentó ayer en el Castillo Hotel Son Vida su estudio El telescopio de la propiedad hotelera, edición Balears. Según explicó Javier García-Mateo, socio responsable de Estrategia y Transacciones Inmobiliarias y Hoteleras, ese volumen de 1.900 millones en los siete primeros meses equivalen a las operaciones que se hicieron en todo 2016, «cuando llevábamos tres años de recuperación», lo que quiere decir que a pesar de que es «difícil comprar» y que los bancos estén financiando con limitaciones son muchas las transacciones. Además, el 55 % del total está en las islas y el 20 % en Balears.

De ese porcentaje de propietarios dispuestos a vender, el 90 % tiene «necesidad alta de reposicionamiento» en el archipiélago balear. «Bien por legado familiar y de madurez ya no tienen las ganas ni la energía, ni la capacidad financiera para acometer reformas» en los hoteles. «Quieren vender, pero no venden», añade el socio de EY.»

Entre los cambios que se observan en el mercado español, García-Mateo subraya cómo los fondos de inversión han pasado de tener un peso de entre un 2-6 % al 21%, «una barbaridad» y este año los inversores institucionales se están haciendo aún más presentes. «Hay muchísimo apetito y dificultad para comprar», añade.

En este sentido, Óscar de Navas, director general de Freo Group España, destaca que «los vendedores no están dispuestos a aceptar los descuentos que quiere el comprador», lo que se traduce en que haya menos operaciones de las esperadas en un sector que se caracteriza por su fragmentación. Y como se sabe, en el caso del archipiélago los precios de los activos hoteleros son muy elevados. «Ahora cuando te llega un hotel ya te ha llegado antes tres o cuatro veces», acota.

Respecto a la visión de España como destino de inversión, Raúl González , consejero delegado de EMEA de Grupo Barceló, señala que en Estados Unidos «todo pasa más rápido» e igualmente los precios van bajando, mientras en España «te piden 40 millones por un hotel, no lo entiendo», cuando el comprador va a invertir en él. «No tiene sentido», afirma González. Además, «se mezclan las pocas ganas de ser transparente por un tema de miedo» y cuándo preguntas cómo está la ocupación y el precio, casi todo el mundo tiene una tendencia a mentir». Entre otras carencias, el CEO de Barceló destaca que la compañía tiene hoteles que opera hace cincuenta años y no tienen todos los permisos», lo que dificulta su venta a los fondos. «Entras en cierto colapso».

Javier Águila, presidente de Apple Leisure Group en Europa, esbozó características de Italia y Grecia, destinos similares al español por su fragmentación en manos de familias hoteleras. Grecia es más parecida a España en cuanto a los mercados emisores predominantes, mientras que en Italia el turismo es más nacional. Si bien «somos los líderes, no nos podemos dormir» por el buen hacer de esos competidores en el segmento alto, advierte.

En ese sentido González lamenta «lo poco eficiente» que es el mercado fragmentado en un país en el que el sector turístico «todavía es muy familiar y conservador».

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