La regulación de los alquileres tiene el camino más despejado después del acuerdo alcanzado la semana pasada por los dos socios del Gobierno central, PSOE y Unidas Podemos, para congelar precios en las consideradas ‘zonas tensionadas’, allí donde un hogar destina más del 30% de sus ingresos para pagar la vivienda y durante los últimos años haya sufrido subidas muy por encima del IPC.
Esas áreas congelarán precios durante al menos tres años, tiempo en el que los inquilinos podrán renovar sus contratos por el mismo importe. En caso de formalizarse un nuevo arrendamiento, la renta será la misma que pagaba el inquilino anterior. Sin embargo, quedan muchas incógnitas por despejar. Por ejemplo, cómo se establecerá el tope si no existe un precio de referencia anterior porque la vivienda nunca ha sido alquilada.
Tampoco existe todavía un mapa con datos oficiales que identifiquen a los municipios y distritos con alquileres tensionados, pero Mallorca contará con varias zonas en las que se pondrá un tope a las rentas. Este diario ha calculado dónde se ubicarían esas áreas en base a la renta media de cada hogar —los últimos datos de los que dispone la Agencia Tributaria son de 2018— y la estadística de precios del alquiler que el Ministerio de Fomento publicó el pasado julio.
Es solo una estimación realizada con los datos disponibles en la actualidad referidos a Baleares y que por tanto no reflejan todavía la pérdida de ingresos de muchas familias de las islas por la pandemia. El acuerdo para regular los precios debe traducirse todavía en un texto que tomará forma en los próximos meses y en el que se acabarán de definir los criterios para elaborar un mapa oficial de zonas tensionadas con estadísticas actualizadas.
Si la estimación se hiciera por comunidades autónomas, toda Baleares sería a día de hoy una zona tensionada ya que, de media, los residentes en las islas dedican un 31% de sus ingresos al pago del alquiler. Sin embargo, la norma se aplicará con trazo mucho más fino, con un abanico de opciones que incluirá municipios, distritos y áreas censales.
Andratx es el municipio de la isla que exige más esfuerzo para pagar el alquiler. Su renta por hogar no alcanza los 1.800 euros, pero cuenta con uno de los parques de alquiler más altos, 700 euros de media, por lo que los inquilinos del municipio destinan de media un 39% de sus ingresos al alquiler.
También hay que dedicar una parte muy elevada de la renta a la vivienda en Capdepera y en Marratxí, donde los inquilinos destinan de media el 35% de sus ingresos. En el municipio de Llevant los alquileres no superan los 550 euros de media, pero por otro lado cuenta con una de las rentas más bajas de la isla. Por contra, los residentes en Marratxí declaran unos ingresos elevados, pero unos arrendamientos en torno a 750 euros de media disparan el esfuerzo que sus inquilinos tienen que dedicar a la vivienda.
Calvià también sería hoy un municipio tensionado, donde los alquileres se sitúan en 700 euros de media. Pese a que en 2018 superaban los dos mil euros de renta mensual, sus residentes tienen que dedicar el 33% de sus ingresos a pagar la vivienda.
El mismo porcentaje que tienen que destinar en Vilafranca de Bonany, otra zona tensionada en la que los alquileres son notablemente más bajos, en torno a 600 euros de media, pero también los ingresos que declaran.
Alcúdia (32%) y Santa Margalida (31%) también formarían parte de esas zonas en las que se congelarían los alquileres al superar sus residentes la barrera del 30% de renta disponible para pagar la vivienda. Justo en esa frontera se sitúa Llucmajor.
De hecho, la mayoría de municipios de Mallorca están en la actualidad muy cerca de considerarse tensionados. También aquellos en los que los ingresos declarados a la Agencia Tributaria son más elevados, pero también los alquileres. Un ejemplo es Esporles, donde sus residentes dedican de media el 29,5% de sus ingresos a pagar la renta.
Montuïri es un caso peculiar porque la estadística de Fomento presenta una notable variación en el precio medio según si es una vivienda colectiva (921 euros) o unifamiliar (400 euros), que en el municipio es ampliamente mayoritaria. Con su nivel de renta disponible, los inquilinos de la primera tipología dedican el 51% de sus ingresos al alquiler y los segundos, el 21%.
¿Qué ocurre en Palma? Se sitúa justo en la barrera del 30,1% de esfuerzo que sus residentes tienen que hacer para pagar el alquiler, que el índice de precios de Fomento sitúa en 646 euros de media para las viviendas en plurifamiliares, la inmensa mayoría. En todo caso, el municipio presenta realidades muy diferentes, con distritos de Ciutat que doblan la renta de sus vecinos. Y con grandes variaciones en el precio de los alquileres que la estadística de Fomento refleja con una zonificación que, en todo caso, no coincide con el mapa de distritos y barrios de Palma.
El ministerio cifra en 600 euros de media el precio de los alquileres comprendidos en una extensa superficie que va desde es Rafal hasta Sant Jordi. Es en los barrios con rentas más bajas como Son Canals y Son Cladera donde sus inquilinos tienen que hacer un esfuerzo más grande al destinar casi el 40% de sus ingresos. En Llevant y Son Ferriol ese esfuerzo alcanza el 36%.
La Vileta, Son Rapinya, Santa Catalina o es Fortí aparecen agrupados en una misma zona en la que los alquileres se sitúan en 652 euros de media. En es Fortí, donde la renta media disponible es de 1.853 euros, supone el 35% de los ingresos para el piso.
Menos esfuerzo en el centro
Los alquileres más caros están en el centro, un área que en la zonificación de Fomento incluye el Casc Antic y todas las calles que se encuentran entre el paseo Marítimo y las Avenidas. El alquiler medio es de 707 euros, pero el nivel de renta de sus residentes también es superior. Por ejemplo, en el distrito Centro-Mercat el esfuerzo para arrendar se sitúa en el 27%, y en el de Monti-Sion no supera el 22% de los ingresos.
La congelación de precios en las zonas con los alquileres más recalentados no será realidad hasta 2022. Municipios y barrios de la isla estarán incluidos con toda seguridad en una zonificación que pondrá un techo a las subidas disparatadas de los últimos años pero que, por contra, cierra el camino a regular bajadas de precios.
Govern «En las islas hay zonas con un claro perfil de tensionadas»
El Govern balear no dispone a día de hoy de un mapa oficial de las zonas tensionadas que hay en el archipiélago, aunque cuando el acuerdo alcanzado entre PSOE y UP se ponga negro sobre blanco serán las comunidades autónomas las que delimitarán las áreas en las que se congelarán precios. En la conselleria de Vivienda asumen que las islas tienen zonas «que tienen un claro perfil de tensionadas», pero se mantienen a la espera de conocer más detalles de la propuesta.
