COVID-19: ¿qué pasará con la vivienda?

¿Qué ocurrirá con la vivienda de obra nueva en Palma de Mallorca y el resto de España, así como con la de segunda mano? Aunque hay opiniones para todos los gustos, el informe 'Consecuencias del COVID-19 en Real Estate' realizado por la consultora Gloval plantea tres escenarios:

• Crecimiento en 'V': una recuperación económica rápida en la que se produciría una caída del precio del metro cuadrado del 1,94% a tres trimestres y del 1,39% a seis.
• Crecimiento en 'U': la gestión de la pandemia se alargaría tres trimestres. El precio podría sufrir un descenso del 4,42% a tres trimestres y del 2,72% a seis.
• Crecimiento en 'L': un shock que podría motivar una caída del precio del metro cuadrado de un 6,47% a tres trimestres y un 8,11% a seis. Una situación muy semejante a la de 2008, cuando la vivienda se desplomó un 9%.

El estudio de Gloval Analytics concluye que la baja demanda y la falta de clientes extranjeros e inversión pueden hacer que la compraventa sufra una importante caída en el peor de los trimestres.

Por otro lado, en los próximos meses la oferta de inmuebles crecerá, ya que numerosos propietarios con dificultades económicas se verán obligados a desprenderse de ellos y otros que estaban pensando adquirir uno postpondrán su decisión. Todo esto beneficiará la bajada de precios tanto en el mercado de compra como en el de alquiler, al menos hasta que la situación vuelva a equilibrarse, explica Iurii Kamaev, fundador del grupo internacional de empresas Housage y de la plataforma inmobiliaria Sinagentes.

Caídas de precio por encima del 16%

Con las obras a medio gas y el resto del sector inmobiliario trabajando al ralentí, las operaciones cerradas estas semanas son prácticamente simbólicas. Un parón que, unido a la recesión económica motivada por el coronavirus, puede hacer que la compraventa de viviendas en España se desplome prácticamente a la mitad (un 46,8% menos) a finales de 2020 y que los precios bajen de media un 16,51%. Así lo apunta el 'Pulsímetro Inmobiliario' de Real Estate Business School; añade que once comunidades, Madrid y Barcelona entre ellas, pueden ver cómo sus inmuebles se devalúan hasta un 25%. Otros expertos inmobiliarios más conservadores apuntan a caídas de precio en torno a un 10%.

La vivienda en Baleares antes de la crisis

Según Tinsa, durante el primer trimestre de 2020 el precio medio de la vivienda en España subió un 2,5% en tasa interanual (1.383 €/m2). Catorce trimestres consecutivos de crecimiento, con una revalorización de un 15,5% por encima del mínimo histórico postcrisis y un 32,5 % por debajo del máximo.

Islas Baleares también gozaba de buena salud antes de la crisis. De enero a marzo de 2020 fue la cuarta comunidad con mayor variación interanual (6,2%), un 23,8% más que su mínimo histórico y un 15,7% por debajo del máximo. A nivel provincial fue la sexta con una mayor subida de precio y la tercera con el metro cuadrado más caro (2.301 €/m2), por detrás de Guipúzcoa (2.453 €/m2) y Madrid (2.399 €/m2).

Evolución interanual del precio medio en las capitales españolas

Esta bonanza del archipiélago se reflejaba en la capital. El precio medio de la vivienda en Palma de Mallorca experimentó en el primer trimestre un incremento del 7,6% (2.257 €/m2), convirtiéndola en una de las capitales más revalorizadas desde sus mínimos (43,1%) y en una de las más caras junto a San Sebastián (3.602 €/m2), Barcelona (3.335 €/m2) y Madrid (3.033 €/m2).

Esta revalorización hizo que a finales de marzo Baleares fuera la provincia que exigía un mayor esfuerzo financiero (30,8 %) para pagar una hipoteca (cifrada de media en 188.957 euros). La cuota hipotecaria necesaria para comprar una vivienda también era la más elevada, 816 euros frente a los 585 de media nacional.

¿Qué ocurrirá con la vivienda en los próximos meses?

Según Tinsa, Islas Baleares era al cierre de 2019 la quinta provincia con más visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas (6,3) y una de las que más compraventas de media había registrado (25,8 transmisiones por cada 1.000 viviendas).

Un clima optimista que ha quedado en suspenso con la llegada del coronavirus: "La duración y, por tanto, intensidad de esta situación de excepción marcará la evolución futura del mercado. Los efectos sobre oferta, demanda y precios serán no obstante lo suficientemente significativos para determinar nuevos paradigmas de un sector que, a buen seguro, será distinto", afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Se trata, pues, de una situación completamente nueva que poco tiene que ver con la experimentada en tiempos de la burbuja inmobiliaria y cuyas consecuencias finales aún no pueden predecirse. La única certeza es que, en mayor o menor medida, habrá una disminución de la demanda, un incremento de la oferta y una caída de los precios.

Los inmuebles de la costa, en muchos casos segunda residencia nacional o extranjera, pueden estar entre los más afectados: UrbanData Analytics prevé pérdidas de valor entre el 15 y 25%. Por su parte, Real Estate Business School apunta que las compraventas de vivienda en Baleares podrían reducirse, en el peor de los escenarios, hasta un 49% en los próximos meses y que sus precios podrían caer hasta un 23%.

Los expertos se ponen menos de acuerdo a la hora de señalar los segmentos que más sufrirán el golpe. Seguramente dependerá de la zona, y en los sitios donde haya mayor demanda de obra nueva que oferta (por ejemplo, en las grandes capitales), serán las de segunda mano las más afectadas.

De momento toca esperar a que la situación sanitaria se normalice y a que la economía comience a reactivarse para determinar los verdaderos efectos de esta crisis. Mientras tanto, la alegría irá por barrios: algunos echarán cuentas para ver si pueden seguir pagando su casa, mientras otros peinan el mercado a la búsqueda del chollo.