La inversión que Balears recibió durante el pasado año por la adquisición de varios de sus hoteles alcanzó un valor superior a los 967 millones de euros, según el informe facilitado por la consultora CBRE. El impacto que ese capital supone se refleja en dos datos. El primero es que esta cifra prácticamente duplica la de 2017. Y el segundo es que uno de cada cinco euros que llegaron a España durante ese ejercicio para la compra de establecimientos hoteleros ha recaído en las islas. Prueba del interés que los inversores mantienen por estar posicionados en las islas es que se han llegado a pagar 650.000 euros por habitación, como ha sido en el caso del hotel Belmond La Residencia, en Deià.

Desde CBRE se apuntan varias causas a la hora de explicar la fuerte demanda existente para contar con un establecimiento en Balears, y muy especialmente en Mallorca y en Eivissa. Y una de las fundamentales es que aunque durante 2018 se registró un ligero descenso en las pernoctaciones respecto a 2017, la apuesta que el sector hotelero ha hecho para elevar la categoría y calidad de sus establecimientos, y consecuentemente de sus precios, ha hecho que el ingreso medio por habitación disponible se haya elevado un 3,5% respecto al año anterior y acumule más de un 40% desde 2013.

La directora regional de CBRE , Tonia Vera, pone el acento precisamente en el interés que esta apuesta por la calidad de la planta hotelera balear ha despertado entre los inversores, que además ha permitido un constante crecimiento de los ingresos por habitación durante los últimos años. Eso se refleja no solo en el número de operaciones, sino además en la fuerte inversión de las mismas, al tratarse en muchos casos de establecimientos de elevado valor.

Esta consultora tiene constancia de la transacción de 47 activos hoteleros del archipiélago durante el pasado ejercicio, con una inversión total que supera los 967 millones de euros antes señalados.

Eso implica un volumen de operaciones especialmente intenso durante 2018, que se suma al incremento que ya se registró en 2017, y refleja que las islas se han convertido en un enclave fundamental para los inversores turísticos. Un dato que no se aprecia solo por el volumen de compras registrado, sino también por la aparición de nuevos proyectos, muchos de ellos en Palma, que se ha consolidado como destino urbano.

En relación a las transacciones que se dieron a lo largo del pasado ejercicio, de las 47 antes indicadas, 32 corresponden a Mallorca, una isla que despierta un especial interés debido al fuerte recorte que ha registrado en su estacionalidad y a sus mejores comunicaciones aéreas. Otras 11 operaciones se han dado en Eivissa, y solo cuatro han correspondido a Menorca.

Producto de alta calidad

La demanda está centrada además en un producto de calidad alta, es decir, aquel que ha podido aplicar las subidas de precios más importantes durante los últimos años, como se refleja en el hecho de que siete de cada diez adquisiciones se enmarcan en las categorías de cuatro y cinco estrellas.

En concreto, el 63% de las transacciones se han dado en las cuatro estrellas y un 8% en las cinco. A ello hay que sumar un 26% de las operaciones enmarcadas en hoteles de tres estrellas, y únicamente un 3% corresponde las dos.

Por lo que respecta a las principales transacciones registradas durante 2018, la más significativa corresponde al desembolso de 46,8 millones de euros por el hotel Belmond La Residencia, en Deià, lo que supone el abono de 650.000 euros por habitación en este establecimiento de cinco estrellas.

Entre los 45 y los 50 millones de euros se estima la cantidad pagada por el AluaSoul Mallorca Resort, de Santanyí, lo que supone un precio por habitación de 120.000 a 130.000 euros en unas instalaciones de cuatro estrellas. Igualmente significativa la operación por el 33% del Hospes Maricel & Spa, en Calvià, por el que se pagaron entre 10 y 13 millones de euros, dejando el coste por habitación entre los 600.000 y los 765.000 euros, con una categoría de cinco estrellas.

En el caso de Mallorca, también se puede señalar el caso del Fergus Club Europa, en Andratx, por cuya adquisición se desembolsaron 29,6 millones de euros, lo que implica el pago de 70.000 euros por habitación de cuatro estrellas.

En relación a los nuevos proyectos, se destaca el peso adquirido por Palma con la incorporación en 2018 de siete nuevos establecimientos en el centro de la ciudad que suman 275 habitaciones: Mamá, Gloria, The Summum Prime Boutique, Baluard del Príncep, Protur Naisa, Icon Rosetó y Can Bordoy. Además, este año ya se ha incorporado el Fil Suites, y está prevista la apertura de los hoteles Basílica y En Llorenç antes de que concluya 2019.

La estabilización prevista a lo largo del presente ejercicio

Las previsiones de la consultora CBRE apuntan a que 2019 va a ser un año de estabilización, manteniendo la tendencia positiva que se viene registrando tanto en los indicadores de demanda como en los ingresos por habitación, pero ya sin experimentar crecimientos tan relevantes como los que se han venido produciendo durante los últimos ejercicios.

De este modo, se estima que la tarifa por habitación ocupada volverá a elevarse ligeramente, debido tanto a las reformas que se siguen desarrollando en la planta hotelera del archipiélago como por el desembarco de cadenas hoteleras internacionales.

Hay que tener en cuenta que el ingreso medio por habitación disponible, que en 2013 se situaba claramente por debajo de los 60 euros diarios, en estos momentos supera ya ligeramente los 80, lo que refleja la mejoría en la rentabilidad conseguida por el sector tras años realizando importantes inversiones para la modernización de sus establecimientos.