El precio medio de las viviendas adquiridas en Balears durante el último trimestre de 2018 se ha situado en los 2.683 euros por metro cuadrado, lo que lo coloca rozando un 60% por encima de la media del conjunto de España, de 1.679 euros, según el informe elaborado por la empresa urbanData Analytics (uDA)urbanData Analytics (uDA). Según este estudio, el sobrecoste que los habitantes de las islas deben de asumir a la hora de adquirir una residencia no deja de agravarse, ya que el citado valor medio en el archipiélago supone que 2018 se ha cerrado con un alza en esos importes del 12,5% respecto al año anterior, cuando esa subida ha sido notablemente inferior en su media nacional, de un 8,3%.
La explicación de esta diferencia está relacionada con el tipo de producto que se pone a la venta. Desde el sector inmobiliario se recuerda que en Mallorca, y en general en Balears, el elevado precio del suelo está haciendo que la promoción de nuevas residencias esté concentrada en un producto de alto nivel, dirigido a clientela de elevado poder adquisitivo especialmente en las zonas donde existe una mayor concentración de la demanda, como Palma.
Desde uDA se pone de relieve la enorme diferencia existente en el valor de los inmuebles que se están adquiriendo en Mallorca dependiendo del municipio, un hecho que se explica porque la demanda en algunos puntos de la isla tiene un fuerte peso del cliente extranjero y de la promoción de chalés, mientras que en otros los compradores son mayoritariamente locales y los pisos son de segunda mano, según subraya el presidente de la asociación balear de promotores inmobiliarios, Luis Martín.
Valor por municipios
El precio medio de las viviendas adquiridas en Calvià durante el último trimestre del pasado año se sitúa en los 3.462 euros por metro cuadrado, lo que lo convierte en el municipio con los valores más elevados de Mallorca, seguido de Andratx y sus 3.351 euros.
Un aspecto a destacar: los precios de ambas poblaciones suponen duplicar el valor medio de los inmuebles adquiridos en España durante el citado periodo.
Por detrás de estos dos puntos del Ponent mallorquín aparecen Pollença, con 2.928 euros por metro cuadrado; Puigpunyent, con 2.924 euros; y PuigpunyentSóller
En cualquier caso, los problemas existentes en Mallorca para poder adquirir una residencia no son comparables a lo que sucede en la isla de Eivissa. Porque en su capital el precio medio se sitúa en los 5.218 euros por metro cuadrado, lo que lo coloca en el punto más alto del archipiélago, dado que prácticamente duplica la media balear. En Sant Joan de Llabritja llega a los 5.058, euros, en Santa Eulària des Riu alcanza los 4.515, en Sant Josep de sa Talaia se sitúa en los 4.399, y en Sant Antoni de Portmany se fija en 3.892. Eso supone que no hay ni una población ibicenca en la que el precio sea inferior a Calvià, y explica el gravísimo problema residencial que se ha generado en la isla pitiusa.
En el caso de Palma, este precio medio se cifra en los 2.596 euros por metro cuadrado.
Los municipios en los que se pagaron los precios más bajos de Mallorca durante el último trimestre del pasado año han sido Vilafranca de Bonany, con 1.090 euros por metro cuadrado; Porreres, con 1.365; Inca, con 1.382: y Lloseta, con 1.397 euros por metro cuadrado.
También se pueden destacar los 1.534 euros por metro cuadrado de Manacor, los 2.235 de Llucmajor o los 2.158 de Marratxí, por citar algunos de los municipios con mayor población de Mallorca.
Regreso a la part forana
El presidente de los promotores inmobiliarios destaca que estos valores explican por qué se está registrando de nuevo un impulso en la demanda de viviendas de segunda mano en diversas poblaciones de la part forana, incluso entre familias cuya actividad profesional se desarrolla en Palma, de la mano de unos precios que son mucho más asequibles. Aunque ello supone intensificar el tráfico de vehículos que cada mañana intentan entrar en la capital de las islas.
Pero eso está teniendo también otro efecto paralelo. Porque el informe de uDA destaca que mientras que durante el último trimestre del pasado año el precio que se pagó por las viviendas creció una media del 7,7% en Palma y del 6,1% en Calvià, en Inca ese aumento se elevó hasta el 11,3%, fruto de esa reactivación en la demanda.
En cualquier caso, ninguno de estos porcentajes tiene parangón con lo sucedido en el municipio de Eivissa durante 2018, donde ese encarecimiento se elevó hasta colocarse en un 16,7%.
Esta empresa de análisis de datos inmobiliarios apunta, en cualquier caso, la gran diferencia existente dentro de las propias islas según el municipio, por lo que al esfuerzo económico que una familia debe de hacer para adquirir un inmueble.
Para hacerse con una residencia en Calvià es necesario destinar 13,6 años de la renta bruta de un hogar, según uDA, plazo que baja hasta los 8,9 años en el caso de Palma; 6,1 años en Manacor; y 4,7 en Inca.
La media de Balears es de 10,9 años de renta bruta, pero hay que tener en cuenta que ésta se ve afectada por la situación de las Pitiüses, dado que en el municipio de Eivissa ese esfuerzo se incrementa hasta los 15 años.
Rentabilidad del alquiler
El precio que la vivienda está alcanzando en algunos municipios de Mallorca explica que este producto resulte menos atractivo como inversión, al ser cada vez más complicado obtener una rentabilidad importante si se destina posteriormente al mercado del alquiler.
Concretamente, el informe de uDA pone de relieve que es precisamente Inca una de las poblaciones en la que está rentabilidad es más alta, al cifrarse en un 6,1% el porcentaje anual de rentas que se pueden obtener en relación al precio de compraventa.
Como referencia, este porcentaje es de un 5,6% en Manacor; de un 5,3% en Palma, de un 5% en Llucmajor, de un 4,5% en Marratxí y de un 4,4% en Calvià.
En el caso de Eivissa, esa rentabilidad desciende hasta el 3,9% debido al fuerte desembolso que es necesario hacer para adquirir un inmueble.
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