El precio de la vivienda en Balears no deja de crecer¿Se está desarrollando una nueva burbuja inmobiliaria?
No. La burbuja anterior fue mucho más financiera que inmobiliaria, provocada por un exceso de capital prestado por la banca tanto a los promotores como al cliente final. No era extraño conseguir préstamos a 40 años, que cubrían el 120% de un valor de tasación que ya era alto. La banca permitió un endeudamiento excesivo, y para ganar cuota de mercado fomentó la construcción financiando en exceso al promotor. Ahora la situación es radicalmente diferente. Ahora los promotores trabajamos en gran parte con capital propio, ya que para empezar el suelo lo tenemos que comprar con nuestro dinero. Y al cliente final se le da un préstamo mucho más restrictivo, en cuanto a tiempo y capacidad de devolución, ahora la banca es más exigente a la hora de conceder un préstamo.
Pero Balears es la autonomía en la que el esfuerzo financiero que deben de hacer las familias para acceder a una vivienda es más elevado. ¿Cuáles son las causas?
Correcto. Hay una doble causa. La primera es el alto valor del suelo, que afecta tremendamente al precio de la vivienda. La segunda, y quizás más importante, es que los sueldos son tremendamente bajos. Si comparamos el salario balear con los europeos, el nuestro es una tercera parte del de muchos países de la UE, pero por contra las casas cuestan lo mismo. Por otra parte, hay un problema añadido, y es que la Administración no ha actuado y ha permitido que las cosas sigan así. Y hay que sumar un incremento de población, y esa mayor demanda aprieta sobre el precio, que también afecta a los alquileres. Aquí vienen más inmigrantes porque hay más trabajo. La política no ha actuado para moderar estas situaciones.
¿Alguien está especulando con el suelo de Mallorca?
Hay dos líneas de especulación. El suelo de la isla que estaba en manos privadas ha pasado en gran medida a manos del Sareb (el denominado ´banco malo´), y de fondos buitres a los que la banca o el propio Sareb ha vendido parte de sus terrenos. Estos actores no tienen prisa y buscan obtener la máxima rentabilidad, así que han estado especulando con el suelo. La especulación del fondo buitre es razonablemente lícita porque son empresas privadas y hacen lo que les da la gana. La que es ilícita es la que hace el Sareb, porque es una entidad que de alguna manera hemos pagado entre todos los españoles, y sus suelos deberían estar no tanto al servicio del beneficio propio, sino del beneficio social. El Gobierno central debería de hacer una profunda reflexión sobre lo qué es el Sareb, y la forma de devolver a la sociedad su suelo con precios muy razonables. Ya que hemos perdido la porra de millones que vamos a pagar de nuestro bolsillo, al menos que nos sirva socialmente para acceder a la vivienda. El propietario particular, que es un tercer actor, no suele tener prisa en vender y aprovecha los movimientos en el precio, por lo que es un suelo escasamente disponible. Y el cuarto gran actor es la Administración, porque es poseedora de suelo, como en el caso de los Ayuntamientos. Estos solares se solían destinar a equipamientos, como polideportivos, centros de salud o bibliotecas. Muchos de estos terrenos se han quedado sin edificar y se deberían poner en el mercado para hacer vivienda económica. ¿Se tiene que construir un centro de salud porque es necesario? Construyamos ese PAC, pero hacia arriba, viviendas para alquiler con precios razonables.
¿En este momento tener una vivienda en propiedad en Mallorca es un lujo?
Lo es. La mayoría de los isleños no puede acceder a una vivienda en propiedad a no ser que sea haciendo un esfuerzo financiero excesivo, que es algo muy peligroso. Hoy tenemos hipotecas con un euribor al 0%, pero no sería ninguna locura que subiera hasta tres puntos, y eso en el bolsillo familiar podría significar un problema muy grave.
Pero hoy un alquiler es incluso más caro que las cuotas de una hipoteca. ¿Eso deja a los jóvenes sin posibilidad de acceder a una residencia?
El joven no puede comprar porque ya no le prestan el 120% del valor del inmueble. La hipoteca solo cubre el 80%. Eso supone que en un piso de 200.000 tiene que poner el 10% del IVA más el 20% de su valor, es decir, tiene que pagar de su bolsillo 60.000 euros. O tienes un papá que te pone ese dinero, o vas a empujar el mercado del alquiler, sobre el que ya empuja también la inmigración que llega. La presión sobre el alquiler es doble, por eso se encarece tanto.
¿Podemos acabar teniendo un problema social, con protestas en la calle?
Seguro. Esto en un momento determinado se canalizó políticamente con el efecto 15M, Podemos, etcétera, que parece que no ha funcionado, porque no ven resultados tangibles. Eso se puede canalizar hacia cualquier otro tipo de movimiento social o de presión, o hacia lo que están haciendo muchos jóvenes, que es irse del país. Gracias a la porquería de sueldos que tenemos y a la falta de una política de vivienda que les ayude, estamos perdiendo a lo mejor de nuestra juventud, como enfermeras, médicos y gente bien preparada en la Universidad, que también pagamos entre todos.
¿La escasez impulsa la ilegalidad?
Lo que me temo es la vuelta a las parcelaciones ilegales, que empecemos a ver que la gente se hace una medio chabola en el campo, y al lado se pone otro y otro. Y la Administración es muy lenta para actuar en estos casos, y antes de empezar a resolver el problema se puede encontrar ya con 30 ´chaletitos´. Temo que se produzca una presión sobre suelo rústico, no edificable. Las personas necesitan vivir en algún sitio.
¿Pagamos viviendas más caras también porque el coste de edificarlas es mayor por la insularidad?
Lo es. Nuestro coste de construcción, al tener que traer los materiales por mar, es un 20% mayor que en la península.
La cifra de viviendas que se proyectan en Mallorca crece con fuerza, pero no es un producto para clases medias o medias-bajas.
Los promotores no somos ciegos a dos temas claros. Uno es que tenemos que cumplir una labor social y poner viviendas de todo tipo en el mercado, y querríamos hacer residencias más económicas. Y el segundo es que además de no ser ciegos, no somos idiotas, y sabemos que hay una demanda tremenda de este tipo de producto. Si somos capaces de sacar pisos por menos de 200.000 euros, vamos a tener cola para comprarlas. Pero no encontramos suelos para salir a esos precios. Y los impuestos de una promoción se acercan al 27% del precio final. Esto último es algo que los políticos deberían de mirarse. Me parece correcto cuando se trata de una vivienda de 600.000 euros, pero para el que se compra un inmueble de 250.000 euros para abajo, el IVA no puede ser del 10%, debería ser del 3%, y quedar exento de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Y si para eso una vivienda de un millón de euros tiene que pagar el 12% en lugar del 10%, que lo pague. Acercar el precio de la vivienda al bolsillo de la población es un trabajo de todos.
Tras años proyectando más chalés que plurifamiliares en la isla, los primeros comienzan a descender.
En primer lugar hay un tema administrativo. Las urbanizaciones donde los Ayuntamientos no han puesto alcantarillado están paradas. Se habla mucho de Son Vida, pero en Palma también está Son Espanyol o Son Oliver, y lo mismo sucede en muchos puntos de la part forana. Eso ha parado la construcción de unifamiliares en muchas zonas. Otro efecto parón es que quizás ya se han hecho muchos chalés. El segmento de clase alta se está agotando, porque no hay tanta gente que pueda asumir hipotecas de 400.000 euros.
¿Cuántas viviendas nuevas necesita Mallorca cada año para atender a la demanda?
Entre 1.500 y 2.000 viviendas, pero se está haciendo mucho para un cliente de alto poder adquisitivo y poco para el segmento donde más demanda hay. Un 70% de esas viviendas deberían de ser de precio asequible.
¿Qué tipo de vivienda se necesita y cuál se está haciendo?
Lo que se construye es una vivienda de 120 a 140 metros cuadrados, con muchas zonas de servicios comunes. La que se necesita es más pequeña, de 60 a 80 metros, con una o dos habitaciones.
Usted siempre ha defendido que para tener viviendas más asequibles y no consumir más terreno, lo que hace falta son pisos más pequeños en edificios más altos.
Parece que políticamente nadie se atreve a replantear este tema. Palma o Manacor tienen un skyline que es una pena, con fachadas ciegas sin ventanas por un montón de sitios. Es una locura hablar de 20 alturas en El Molinar o Son Espanyolet, pero hay zonas que sí lo permiten, y una ciudad densa es más barata y más fácil de mantener, porque se necesitan menos camiones de basura, menos farolas... No tenemos que construir más fuera de la ciudad, no hacer más larga la mancha. Hay que reconstruir las ciudades, y para ello las alturas y las densidades se tienen que repensar.
El Govern ha elaborado una Ley de Vivienda que, alegando la escasez de ésta, plantea la posibilidad de que aquellos que tengan más de diez, desocupadas durante dos años, tengan que cederlas al IBAVI para alquiler a cambio de una compensación. Su asociación se opone.
Hemos presentado alegaciones a la Ley, y la más importante va contra la consideración de los promotores como grandes tenedores, cuando somos industriales. Nuestra razón de ser no es tener viviendas sin vender, y cuando nos equivocamos y no logramos darles salida, o bajamos el precio asumiendo pérdidas o las ponemos en alquiler. La compensación económica la va a fijar un jurado "independiente" nombrado por el conseller. Pues yo dudo de esa independencia. Incluso se nos obliga a hacer la labor de mantenimiento ¿Lo cedo por un tiempo y debo mantenerlo? Será al contrario, y me tendrán que asegurar que me lo devuelven en el mismo estado que lo deje.
¿Qué nota le ponen a esa Ley?
Un cero. Introduce inseguridad jurídica y no resuelve el problema. Y carece de consenso. Hay una Administración que busca deshacer lo que había hecho la anterior. ¿Qué puede pasar? Si hay un cambio de color en la próxima legislatura, podemos caer en lo mismo. Lo que necesitamos es que los partidos se sienten y firmen un Pacto de Toledo del urbanismo balear.
