Los proyectos para la edificación de nuevas viviendas están creciendo en Mallorca a un ritmo del 22% durante los seis primeros meses de este año, con una enorme concentración en Palma y los municipios de su entorno, como Calvià, Marratxí y CalviàMarratxíLlucmajor, un dato que contrasta con la parálisis de Inca y IncaManacor, donde solo se están planificando chalés y adosados (los productos de mayor precio), según el último informe elaborado por el colegio oficial de aparejadores de Mallorca.
Entre enero y junio de este año se han visado proyectos para 905 nuevas viviendas en Mallorca, lo que supone el citado incremento del 22% respecto a las del mismo periodo de 2017 (741 visados), y prácticamente triplicar los de 2014 (331), lo que refleja la reactivación que se está registrando en el mercado de las residencias de nueva edificación, pese a seguir muy lejos de las 5.820 que se contabilizaron durante el primer semestre de 2007, una cifra a la que nadie aspira a recuperar, según se insiste desde el sector.
En cualquier caso, el presidente del colegio de aparejadores, Daniel Tur, considera que el cierre del presente año mostrará una subida más moderada en relación a 2017 debido al enorme impulso que la cifra de visados mostró durante la segunda mitad del pasado ejercicio, difícil de repetir.
Pero además de la recuperación que se está dando en esta actividad, un elemento llamativo es la concentración que muestran estos proyectos, ya que 604 se enmarcan en los municipios de Palma, Calvià, Marratxí y Llucmajor, lo que supone elevar la 'macrocefalia' del área de la capital del archipiélago.
Área de Palma
Concretamente, en Palma aparecen proyectadas 394 viviendas, de las que 334 son plurifamiliares, es decir, el producto más demandado por la mayoría de las familias isleñas por su precio más asequible, a las que se suman 28 chalés y 32 adosados.
Mayor desequilibro hay en Calvià, con sus 51 unifamiliares frente a los 46 plurifamiliares, lo que refleja además el peso que la clientela extranjera tiene en este municipio. Marratxí contabiliza 31 plurifamiliares, 25 adosados y 20 chalés, y Llucmajor se limita a 17 unifamiliares y 20 adosados, lo que en este caso supone reproducir en cierta medida lo que está sucediendo en poblaciones de la importancia de Inca y IncaManacor, pese a su condición de capitales de comarca.
Porque resulta llamativo que en estos dos últimos municipios no aparece tampoco ni un solo plurifamiliar, sobre los que hay que insistir que son el producto más demandado por las familias isleñas de clase media dado que suele ser el que presenta el coste menos elevado.
El panorama en Manacor muestra una demanda centrada en un producto más vinculado a las segundas residencias, con 25 adosados proyectados y ocho chalés, con un peso mínimo en la actual expansión inmobiliaria si se tiene en cuenta el volumen de su población respecto al conjunto de residentes en Mallorca.
Pero las cifras de Inca son aun más raquíticas. En esos seis meses solamente se han proyectado en su suelo dos chalés y dos adosados, lo que supone el 0,4% del conjunto de proyectos de Mallorca y refleja la parálisis inmobiliaria que hay en esta zona.
Todo ello refleja que aunque se recupera la edificación de plurifamiliares en la isla, su peso en el conjunto de la producción que sale al mercado sigue siendo reducido si se compara con las necesidades de la población residente.
Como se ha indicado anteriormente, entre enero y junio los aparejadores han visado 905 proyectos de viviendas en Mallorca. De ellos, 445 son plurifamiliares, 319 son chalés y 141 son adosados, o lo que es lo mismo, los primeros siguen estando en minoría respecto a las otras dos modalidades, cuando la inmensa mayoría de las familias de la isla viven en edificios de pisos y no en unifamiliares y adosados.
Lo expuesto explica en parte el problema del acceso a la vivienda que está padeciendo Mallorca. La recuperación en la edificación residencial iniciada en 2015 se ha sustentado en gran medida en el producto de lujo o, en el mejor de los casos, en el de precio alto. La explicación que desde la asociación de promotores inmobiliarios se ha dado a este fenómeno es bastante simple: se impulsa más la vivienda de alto nivel porque es la que resulta más fácil de vender tras una crisis que ha dejado muy debilitada la capacidad financiera de la clase media. Es decir, se diseña un producto que pueda ser interesante para la demanda extranjera (ha llegado a protagonizar el 40% de las compras realizadas en Mallorca) y de alto poder adquisitivo. Además, se subraya que la escasez de suelo disponible y su alto valor hacen que también el precio del plurifamiliar quede necesariamente por encima del poder adquisitivo de buena parte de los residentes, lo que hace que su posterior venta esté más condicionada.
Reparto por municipios
La distribución de los proyectos por municipios mallorquines pone en evidencia las afirmaciones anteriores. Solo en ocho de ellos aparecen proyectos de plurifamiliares, y a los datos de Palma, Calvià y Marratxí antes mencionados se pueden sumar las 11 viviendas previstas en Andratx y las 12 de Felanitx. En el resto (Sineu, AndratxFelanitxSineuAlcúdia, las cifras son insignificantes.
Por contra, hay visados para chalés en 40 poblaciones isleñas, con Calvià en cabeza gracias a sus 51 unifamiliares, seguida de Campos con 34. Por detrás les siguen Palma y Marratxí.
El peso de los adosados es menor y se reparte por 23 poblaciones mallorquinas, con Palma, Marratxí y Llucmajor con las cifras más elevadas.
En cualquier caso, y a la hora de analizar esta distribución, desde la asociación de promotores hace tiempo que se destaca la fuerte demanda de vivienda plurifamiliar existente en Palma y sus inmediaciones al ser también la zona en la que trabaja un mayor número de personas, de ahí las críticas ante la escasez de suelo disponible existente en este municipio.
Menor velocidad por delante
Aunque el ritmo con que están creciendo los nuevos proyectos de viviendas durante el primer semestre de este año está siendo muy intenso, con el 22% antes señalado, el presidente del colegio de aparejadores pronostica un cierre del año con un alza más moderada, debido fundamentalmente a que el acelerón que se registró durante la segunda mitad de 2017 va a ser difícil de igualar.
Porque en ese ejercicio se visaron 741 residencias durante los seis primeros meses, pero en los seis siguientes se alcanzaron las 1.042, con una aceleración más que notable.
De mantenerse la tendencia actual durante todo el presente ejercicio, los proyectos visados a lo largo de 2018 se pueden situar en torno a los 1.810, lo que en relación a los 1.783 con que se cerró el pasado ejercicio, supone un alza del 1,5%.
Pese a este porcentaje más moderado que el reflejado hasta ahora, sigue destacando el carácter positivo de esta evolución y el hecho de que de mantenerse la tendencia actual, son las viviendas plurifamiliares las que van a protagonizar este incremento, en detrimento del peso de los chalés y los adosados. En este aspecto, Daniel Tur insiste en que son las primeras las que registran la mayor demanda por parte de las clases medias de las islas.
Según las estimaciones del colegio, este año se puede cerrar con 890 plurifamiliares visados, por encima de los 849 de 2017, y con 920 chalés y adosados, en este caso con un descenso frente a los 934 del pasado ejercicio.
