Su negocio consiste en comprar barato para vender caro. Son cazadores de gangas, empresas sin rostro ni logo que desembarcaron en lo peor de la crisis del ladrillo y han engordado tanto que ya son la mayor inmobiliaria del Estado. Son los fondos oportunistas o buitres, acaparadores silenciosos de viviendas, hipotecas y solares. Su radar apunta hacia todos los rincones, también a Mallorca.
"Han ido adquiriendo carteras de activos tóxicos -así los llamamos, como si detrás no hubiese familias-. Compran viviendas e hipotecas, sobre todo de familias de clases trabajadoras. Estamos ante un cambio histórico en cuanto al funcionamiento de nuestras ciudades y barrios? Hemos entrado en otra era", advierte Iván Murray, profesor del departamento de Geografía de la UIB.
Uno de estos fondos buitre fue protagonista involuntario el pasado miércoles. Edimburgo Investment S.L tuvo que aplazar el desahucio de una mujer y sus tres hijos de un piso de Son Gotleu obligado por la presión de vecinos y activistas que, convocados por Stop Desnonaments, se concentraron ante el edificio para impedir el paso de la comitiva judicial. La empresa, radicada en Madrid, compró el inmueble a Bankia en diciembre con la familia dentro.
¿Qué atractivo puede tener un barrio tan deprimido como Son Gotleu para Edimburgo Investment S.L.? Mucho. "No compran solo un piso en Son Gotleu, compran paquetes de deuda en los que se incluyen pisos en Son Gotleu y chalets en Son Vida. Adquieren deuda de particulares y empresas para hacer negocio. Y normalmente aciertan con sus inversiones", explica Víctor Cornell, abogado de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). "Probablemente la han comprado por un 3% o un 5% de su valor. Se quedan con el piso y cuando decidan venderlo valdrá un 80% más de lo que han pagado", añade este letrado.
Es un chollo. Estos fondos oportunistas basan su negocio en adquirir el ladrillo que ensucia el balance contable de los bancos con descuentos del 80% o el 90% de su valor. Transacciones millonarias y, atención, exentas de impuestos. "Si tú eres un propietario y vendes una casa tienes que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados. En cambio, estas empresas no lo pagan por operaciones de miles de millones de euros. Y encima se llevan todos sus beneficios a paraísos fiscales", cuenta Carlos Hernández, abogado especializado en vivienda e hipotecas.
En lo más profundo de la crisis fueron los únicos que compraron ladrillo cuando nadie más quería hacerlo. Adelgazaron la inmensa deuda de los bancos, y las administraciones les dejaron hacer porque así las entidades financieras iban a necesitar menos ayudas. "En 2010 o 2011 incluso se podía tolerar esta situación porque no había ningún comprador. Pero ahora quien tendría que hacer ese papel no son los fondos buitres, sino el Estado. Si un banco quiere vender 40.000 viviendas con un descuento del 90%, ¿por qué el Estado no tiene derecho a adquirirlas en esas condiciones, sobre todo después de todas las ayudas que ha dado a los bancos? Así tendría un buen parque de pisos de protección oficial y se acabaría con la falta de vivienda", valora Hernández.
"Salvadores de la economía"
"El papel de las administraciones públicas es el de facilitar el camino para que estas empresas se queden con estos activos porque es una manera de que los bancos vayan absorbiendo su deuda. El Estado facilita sus operaciones", afirma Murray. "Se les presenta como salvadores de la economía española. Digieren todo aquello que el sistema ha sido incapaz de digerir, revalorizan esos activos y de esta manera la economía vuelve a estabilizarse", añade el profesor de Geografía, estudioso de los movimientos del gran capital.
¿Quiénes son? Uno de los más importantes es Blackstone, fondo buitre que se dio a conocer en 2013 al comprar al Ayuntamiento de Madrid 1.860 viviendas de protección oficial por 128 millones de euros. A día de hoy está considerado la mayor inmobiliaria de España. Otro gigante es Cerberus Capital, a quien Bankia vendió buena parte de su fondo inmobiliario: "Está gestionando las hipotecas de muchos mallorquines desde que Bankia absorbió a BMN", apunta Murray.
En Mallorca tiene una presencia significativa Formentera Holding. "Hoy he estado discutiendo con uno de sus representantes", indica Cornell. "Compraron la hipoteca de una familia a un banco, y ahora ofrecía a esta familia la dación en pago porque no pueden afrontar la deuda. No es una buena solución porque eso significa que se quedan en la calle. Les hemos pedido un alquiler social para evitarlo, pero lo han rechazado de plano. Así que o firmas, o te quedas con una deuda para toda la vida", lamenta el abogado de la PAH.
Su influencia ha crecido en el archipiélago. Y son más duros que los bancos, según Cornell. "A la hora de negociar son mucho más inflexibles los fondos buitre. Si enfrente tienes a un banco puedes organizar una concentración ante su sede. Pero el fondo buitre no tiene una sede reconocible. La mala publicidad no les importa porque no tienen una marca o imagen reconocible que proteger. No les afecta la presión pública", argumenta este letrado.
Hernández disiente: "En una negociación sería más fácil convencer a un fondo buitre porque ha comprado esa deuda por un 5% o un 10% de su valor, y por tanto tiene más posibilidades de sacar un rendimiento. Su margen de beneficio es más amplio. El banco tiene más límites. Pero dependerá de la voluntad que cada uno tenga".
Controlar su actividad no está sobre la mesa de ninguna administración. El Govern balear ignora qué nivel de penetración tienen en Balears, pero confía en que la futura Ley de Vivienda arroje algo de luz: un registro de propiedades obligará a todos los grandes propietarios del archipiélago, incluyendo bancos y fondos buitre, a inscribir todos sus inmuebles. "La normativa que estamos esperando que se apruebe desde hace más de tres años incluye un apartado propuesto por la PAH, un registro de titularidades. Bancos, fondos buitres y grandes propietarios van a tener que registrar las viviendas que tienen en propiedad. Eso nos dará un mapa real de por qué en Balears sube de manera tan brutal el precio de los alquileres", explica Cornell.
Difíciles de controlar
Murray cree que es un paso adelante, pero es escéptico: "Estamos ciegos ante la realidad inmobiliaria. Son sociedades que se esconden detrás de múltiples pantallas. Y por si fuera poco tanta opacidad, las diferentes administraciones se esconden información entre ellas. No sabemos quiénes son los señores de la ciudad. A principios de siglo XX todo el mundo sabía quién era el cacique del pueblo. Ahora no sabemos quiénes son y qué tienen. Y eso es lo primero que habría que saber: quién tiene qué".
La acumulación de inmuebles debilita aún más una oferta pírrica y contribuye a subir los precios. "Se han adoptado medidas para limitar el alquiler vacacional porque decían que afectaba a los precios de los alquileres. Obviamente los fondos buitre también tienen una incidencia en los precios. Sería conveniente que les controlen. Que faciliten un derecho de tanteo y retracto por parte del Estado o que las familias pudiesen cancelar sus deudas. Lo que no puede ser es que se legitime a sociedades que están en paraísos fiscales", sentencia Hernández.
