¿Mallorca vive una burbuja del alquiler?
Sí, es bastante evidente. Tenemos un producto, el alquiler, por el que se está pagando un precio que no es normal. Está sobrevalorado, muy por encima de lo que debería marcar el mercado.
¿Los precios se han disparado por culpa del alquiler turístico?
Es uno de los motivos, pero no el único. Solamente actuando contra el alquiler turístico no se terminará con la burbuja. Como PAH hace tiempo que lo decimos. Cuando se produjo el cambio de Govern en Balears ya advertimos de que había tres ejes sobre los que había que actuar: el alquiler turístico, la falta de construcción de vivienda pública orientada al alquiler y el asunto de los pisos vacíos de los bancos y los procesos de desahucios abiertos entonces. La burbuja es un problema global, no responde a un único factor.
En todo caso la PAH está a favor del alquiler turístico.
No hay que olvidar que la PAH nació como un movimiento de propietarios. Personas que tenían contratada una hipoteca con un banco y en un momento dado se ven incapaces de pagarla. De ahí empezaron a salir conceptos como cláusulas abusivas y empiezan a revisarse los contratos hipotecarios. Mucha gente de la PAH ha podido pagar esas hipotecas gracias a que han ofrecido sus viviendas para alquiler vacacional. No estamos totalmente en contra del alquiler turístico si se hace bajo una serie de premisas. Se tiene que regular.
¿Y a la hora de regular cómo distinguirían el alquiler turístico que se hace para subsistir y el que se hace para sacar un provecho económico puro y duro?
Es tan fácil como ver cuántas propiedades tiene una misma persona. No es lo mismo un particular que alquila su piso que un fondo buitre que ha comprado veinte o treinta viviendas y las dedica a alquiler turístico. Hay fórmulas que se podrían estudiar. Consideramos que alquilar un piso los meses de verano como ayuda para pagar la hipoteca no es negativo. El problema es que también el alquiler vacacional ha sufrido una burbuja y ha habido personas que han acumulado pisos para especular y sin pagar los debidos impuestos. Eso ha provocado un lógico rechazo al alquiler vacacional, pero como idea no es mala.
La ilegalización de miles de pisos turísticos no ha servido para que los propietarios los pongan en el mercado residencial. ¿Qué ha pasado?
Piense que muchos de estos pisos han sufrido reformas y por tanto han aumentado su valor. Una parte de esa oferta no ha salido al parque residencial porque los propietarios están esperando a ver si en su zona se podrá alquilar o no. Una parte sí se alquilan, pero a precios muy altos porque han sido reformados. Pero repito que hay otros factores. Se necesitan viviendas públicas de alquiler. Y si no reformamos la Ley de Arrendamientos Urbanos el problema tampoco se solucionará. No puede ser que se firmen contratos de tres años como máximo. Eso hace que el propietario no quiera renovar porque los precios suben y el inquilino tenga que ir de un piso a otro cada poco tiempo.
De hecho ustedes proponen que se puedan firmar contratos de un mínimo de cinco años de duración.
Sí, con una prórroga de otros cinco años. En caso de que el arrendador sea un banco, un fondo buitre o un gran propietario, proponemos contratos de un mínimo de diez años. Siempre y cuando el inquilino pague y vaya con buena fe.
El número de ejecuciones hipotecarias ha bajado considerablemente con los años. ¿Los bancos desahucian menos que antes?
Esta disminución es normal después de varios años subiendo. El techo de desahucios en Balears se produjo entre 2012 y 2013, cuando hubo entre 600 y 800 ejecuciones trimestralmente. También hay que tener en cuenta que ahora hay menos propietarios que no pueden afrontar sus hipotecas que antes porque ya se han hecho muchas ejecuciones.
Es decir, que la bajada del número de desahucios no obedece a que los bancos se hayan vuelto más sensibles.
Una parte sí. No era lo mismo negociar con un banco en 2013 que hacerlo en 2018. Hace cinco años o pagabas o pagabas. Ahora se buscan fórmulas para evitar ejecuciones hipotecarias.
¿Cuántos pisos vacíos tienen los bancos en Mallorca?
No tenemos esos datos. Precisamente una de las cosas que pedimos al actual Govern cuando llegó al Consolat fue que creara un registro de propiedades que están en manos de bancos, grandes propietarios y fondos buitres. Los bancos te decían que no tenían nada, pero luego nos enteramos de que Bankia tenía 230 pisos vacíos solo en Son Gotleu. Imagine lo que pueden tener a nivel de Balears.
La Ley de Vivienda que está ultimando el Parlament obligará a bancos y grandes propietarios a ceder sus pisos vacíos. ¿Cómo va a ser eso posible si el Govern no los tiene registrados?
Sin registro, va a ser imposible. Es como cuando dicen que pararán los desahucios. ¿Cómo lo van a hacer? ¿Y qué tipo de desahucios? Necesitamos un registro para saber en qué punto estamos y decidir cómo gestionar todo eso. No nos consta que exista ese registro; está llegando tarde, como la propia Ley de Vivienda.
Con registro o sin registro, ¿de verdad cree que veremos a un Govern obligando a bancos y fondos buitre a ceder sus pisos vacíos?
Creo que sí. Un banco sabe que un piso vacío se deteriora, pierde valor y puede ser ‘okupado’ y destrozado. Uno de los problemas es que no tienen un departamento especial para gestionar su cartera de viviendas cerradas. Así que lo que hacen es coger esas bolsas de pisos y las venden a fondos buitres para que los gestionen. Es más una falta de capacidad de los bancos para gestionar sus miles de inmuebles que de interés en abrirlos. Nosotros propusimos que firmaran convenios con el IBAVI, por ejemplo, que sí tiene la infraestructura para gestionar esos alquileres.
¿Quiénes son esos fondos buitre?
Aquí tienen bastante presencia ‘Blackstone’ y ‘Formentera Holding’. Normalmente son empresas extranjeras que se han introducido en Balears y en el resto del Estado. Empezaron hace cuatro años, antes de que los alquileres empezaran a subir. De hecho, tienen parte de culpa en la burbuja. Han comprado hipotecas a los bancos a precio de saldo, pisos de alquiler con los inquilinos dentro y viviendas que mantienen cerradas a la espera de que los precios suban para sacarlas al mercado. El objetivo de su negocio es puramente especulativo. El Gobierno central ha regalado 50.000 millones de euros a los bancos para rescatarlos. ¿Por qué no usó ese dinero para comprar pisos? Ahora el Estado tendría un patrimonio impresionante para alquilar.
Hay personas que directamente fuerzan la puerta de alguno de esos pisos vacíos y lo ‘okupan’. ¿Está de acuerdo con esos métodos?
Sí, si se hace con buena fe, no hay mafias detrás y no vaya contra otras personas con problemas. Hay gente de dentro y de fuera de la PAH que antes eran propietarios, perdieron sus viviendas y ahora están ‘okupando’. Muchas de estas ‘okupaciones’ se podrían regularizar a través de un alquiler; esa es una de las reclamaciones más frecuentes que hacemos a los bancos.
¿Esas mafias están generalizadas o aparecen de manera excepcional?
En algunos barrios controlan bloques de pisos enteros. Cobran un dinero para dejarte entrar. Tienen bastante presencia en Son Gotleu o en los Pullman [Cala Major].
¿Qué le gusta de la Ley de Vivienda que se está tramitando y qué quedará pendiente?
La PAH hizo una serie de aportaciones al texto, habrá que esperar a ver si quedan incluidas en el redactado definitivo. Si es así, entendemos que la ley solucionará una parte importante de los problemas de vivienda en Balears. Quedarían pendientes cuestiones de competencia estatal como la dación en pago o la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Decíamos que han disminuido los lanzamientos hipotecarios, pero se han generalizado los ‘desahucios silenciosos’: inquilinos que tienen que irse al no poder afrontar subidas de los alquileres de 300 o 400 euros.
Sí, la mayoría de los casos que entran en la PAH a día de hoy están relacionados con subidas de los contratos.
Ustedes defienden poner un tope máximo de precio al alquiler. No parece muy realista.
Hay dos ciudades europeas en las que eso se aplica: París y Berlin. Veamos cómo lo hacen y si está funcionando. Lo que no es una opción es decir que no se puede hacer nada. Hace años pusimos sobre la mesa el asunto de la pobreza energética y reivindicamos que no se cortara la luz a hogares con problemas. Nos dijeron que eso era imposible, pero al final encontramos con las eléctricas unos mecanismos para hacerlo a través de los servicios sociales. Proponemos que esos topes de precios los gestionen directamente los ayuntamientos.
¿Considera legítimo que un propietario quiera sacar el máximo beneficio posible de su vivienda?
La Constitución dice que no, que el Gobierno luchará para evitar la especulación. Ahora todo el mundo pone sobre la mesa la Constitución para otras cosas, que lo hagan también para esto. Alguien dirá que esto es un mercado libre y que por tanto cada uno puede poner el precio que le parezca, pero eso va contra la Constitución.
En la selva en la que se ha converido el mercado del alquiler se han multiplicado las presiones de propietarios sobre sus inquilinos para que abandonen los inmuebles. ¿Esos casos se denuncian?
No. Normalmente los inquilinos se van de los pisos y no denuncian. Los procedimientos judiciales son largos, costosos y a menudo las coacciones son tan sutiles que no se pueden demostrar, así que no convencerán a un juez. Además la LAU da herramientas a los propietarios para terminar con los contratos antes de tiempo, recuperar sus viviendas y cuadriplicar el precio. Tienen todo el poder, aunque también hay casos de inquilinos que han destrozado un piso.
Llama la atención que todas esas coacciones no acaben en los juzgados.
No llegan porque prácticamente ya no hay contratos vitalicios, que eran los que hace unos años motivaron los casos de ‘mobbing’ inmobiliario a personas mayores a las que el propietario cortaba el agua, la luz, abrían los portales para que entraran drogadictos... Esas tácticas estaban enfocadas a alquileres de renta antigua. Ahora los casos no son tan evidentes.
Como abogado habrá visto de todo. ¿Qué casos más fuertes recuerda?
Lo habitual es cortar la luz. Imagine vivir dos días sin electricidad. No tiene nevera, ni puede cocinar, ni calentar el agua... En algunos casos los propietarios han dejado entrar a familias ‘okupas’ en el edificio de mala fe. Otro método es no pagar el agua para que la compañía se la corte al inquilino.
¿Usted en la PAH ofrece sus servicios de manera gratuita?
Sí. Es un movimiento de propietarios que presta asesoramiento gratuito. A nivel estatal somos entre 300 y 400 abogados que prestamos asesoramiento gratuito. Esa es una de las bases del movimiento. La otra es que somos apolíticos.
La plataforma Stop Desnonaments proyecta crear un sindicato de inquilinos en Mallorca. ¿Qué le parece?
Hay que ver cómo se hace, qué intereses defenderá y qué base tiene. Hay que ver si es una iniciativa seria o una moda. A veces los movimientos sociales funcionan por modas y lo que se pone sobre la mesa acaba siendo contraproducente. Si es serio, nos parece bien.
