13 de diciembre de 2016
13.12.2016
La reforma del alquiler vacacional

El Govern multiplica por cinco la multa al alquiler turístico ilegal: serán más de 20.000 euros

La reforma presentada ayer autoriza en Balears el alquiler ahora prohibido en edificios plurifamiliares, pero fija requisitos: solo se permitirá en algunas zonas, cada comunidad de vecinos ha de autorizar el uso turístico, los pisos deberán tener más de diez años y no ser de protección oficial, y los propietarios han de comprar las plazas en una bolsa regulada por cada Consell Insular

13.12.2016 | 00:18
Turistas por Palma este verano, el de los récords y la saturación.

La reforma del alquiler vacacional

  1. "Zonificación": Cada Consell y el Ayuntamiento de Palma definirán en qué zonas se puede alquilar a turistas
    Ya hay palabra para la polémica de los próximos años: es "zonificación" y define el proceso por el que los Consells Insulars y el Ayuntamiento de Palma definen en qué zonas de cada territorio se pueden alquilar las viviendas a turistas y en cuales no. Podrán así decidir que haya áreas reservadas a los residentes, vetando el uso turístico. Y también podrán determinar el número de plazas para turistas dentro de cada zona.
  2. Alojamientos limitados: El alquiler y los hoteles tendrán un mismo límite: se definirá un nuevo techo de plazas
    Desde 1998 rige el actual techo de plazas, que determina el número máximo de camas de hotel, apartamento, agroturismo y demás que puede haber en cada isla. Ahora a ese techo se incorpora la oferta de alquiler en pisos de edificios plurifamiliares, con lo que ese es ya un primer límite claro: no toda la oferta podrá legalizarse, toda vez que hay más de 100.000 plazas ilegales de alquiler y quedan unas 45.000 para rebasar el techo vigente.
  3. Coste: Quien quiera alquilar debe comprar las plazas en una bolsa y pagar el precio que fije cada Consell
    Cada isla tendrá una bolsa de plazas, tanto para hoteles como para el alquiler vacacional. Quien desee lograr una autorización para alquilar, debe adquirir las plazas (válidas cinco años) y pagar el precio que fije cada Consell (hoy cada plaza cuesta unos 4.000 €). Hay que comprar tres por un piso de una habitación y dos más por cada estancia adicional. Como máximo se pueden pedir las plazas que dicta la cédula de habitabilidad.
  4. Control en internet: AirBNB y el resto de webs turísticas solo podrán anunciar los pisos autorizados por Turismo
    Es una medida que se empieza a extender por todo el mundo: AirBNB y compañía solo podrán anunciar los pisos que estén inscritos en el registro de viviendas turísticas y, por tanto, cumplan la normativa vigente. De este modo se pretende involucrar a las webs en el control de la barra libre actual, que hace que en Balears esté prohibido alquilar en pisos en edificios plurifamiliares y aún así haya 30.000 anuncios de turismo ilegal en Internet.
  5. Sanciones: Las páginas web y los propietarios se exponen a multas de entre 20.000 y 40.000 euros
    Hoy la sanción para quien alquila ilegalmente su piso a turistas es de entre 4.000 y 40.000 euros. Desde el verano que viene, cuando la reforma entre en vigor, la multa mínima será de 20.000€. Y se podrá aplicar tanto al propietario infractor como a la web que colabore con él, exhibiendo por ejemplo un piso para alquiler turístico que no conste en los registros oficiales de Turismo. El Govern además va a reforzar la plantilla de la inspección.
  6. Convivencia: Las comunidades de vecinos tendrán la opción de vetar el alquiler a turistas en el edificio
    Si los estatutos de la comunidad de vecinos prohíben el alquiler turístico, no se podrá hacer. Si no dicen nada, las comunidades deberán aprobar por mayoría una autorización expresa del arrendamiento vacacional en la finca: las batallas de escalera están servidas. Además, para garantizar la buena convivencia, si un turista altera el orden, el comercializador del alquiler deberá encargarse de exigirle que se marche antes de 24 horas.
  7. Suelo rústico: Queda prohibido el arrendamiento de viviendas que carezcan de cédula de habitabilidad
    Si la vivienda se ha construido ilegalmente o carece de la pertinente cédula de habitabilidad, no podrá acceder al mercado del alquiler turístico. El Govern también da a los Consells Insulars la potestad de establecer una protección aún mayor en caso de fincas de suelo rústico. Se pretende acabar con la construcción de viviendas de forma ilegal, que en muchos casos se están usando para su explotación turística en estos años de boom.
  8. Especulación: No se permite alquiler turístico en construcciones de menos de 10 años y pisos de protección oficial
    Para facilitar el acceso de los residentes a la vivienda, limitar la especulación inmobiliaria y acabar con la promoción de pisos en zona residencial para su explotación turística, la reforma legal que ahora plantea el Govern del Pacto prohíbe el arrendamiento a viajeros de viviendas de protección oficial. Con el mismo objetivo, se ilegaliza la actividad turística en pisos y casas residenciales de menos de 10 años de antigüedad.
  9. Intrusismo: La reforma ilegaliza el alquiler por habitaciones de pisos residenciales
    No vale convertir un piso de cuatro habitaciones en un pequeño hotel para turistas. O eso plantea el anteproyecto de ley turística del Govern balear, que desactiva así el intrusismo que denuncian los hoteleros. Del mismo modo, se establecen exigencias laborales y fiscales que eliminan la competencia desleal, al establecer para el alquiler obligaciones similares a las que afrontan los hoteles.
  10. Calidad: Los pisos deben tener seguro, dar atención telefónica las 24 horas y garantizar la limpieza
    Si se quiere hacer negocio con el turismo, hay que dar un servicio de calidad, al nivel que exigen unos destinos baleares que han invertido miles de millones en mejorar su oferta turística. Eso implica que quien se dedique al alquiler turístico debe limpiar antes de la llegada de nuevos huéspedes, tener atención telefónica las 24 horas, ofrecer enseres básicos y ropa de cama o cumplir la normativa contra las barreras arquitectónicas.

­Ya hay propuesta oficial para regular el alquiler turístico en Balears. Y los cambios son de calado. El Govern reformará la ley para permitir el arrendamiento de pisos a turistas en edificios residenciales plurifamiliares. Así que alquilar el piso del 5ºB a viajeros o el apartamento del 3ºA dejará de ser ilegal. Pero no en cualquier circunstancia. Para empezar, las comunidades de vecinos deberán dar el visto bueno al uso turístico de los pisos del edificio. Si no está permitido de forma expresa en los estatutos de la comunidad, será preciso incorporar una autorización por parte de los propietarios, que tendrán que aprobar por mayoría el arrendamiento a viajeros.

El Govern busca con este requisito evitar problemas de convivencia, aunque es una propuesta más blanda que otras que se han planteado por ejemplo en Eivissa, donde han llegado a plantear que para arrendar a viajeros sea precisa la autorización unánime de la junta de propietarios. Además, según demanda la nueva ley, el comercializador del alquiler ha de encargarse de exigir la marcha en menos de 24 horas del cliente que altere la convivencia.

El Govern quiere además garantizar que la ley se cumple, que suena a normal, pero no lo es tanto: en la actualidad, el alquiler a turistas está prohibido en edificios plurifamiliares, pero se hace de forma masiva gracias a la acción de webs como AirBNB o HomeAway. Cuando la reforma entre en vigor, estas webs y cualquier otro agente comercializador podrán incorporar a su oferta únicamente las viviendas que estén inscritas de forma legal en el registro de Turismo. Si no cumplen, tanto el propietario como las webs se exponen a multas, que además serán más severas, tanto para la empresa comercializadora como para el dueño del inmueble: las sanciones se elevan desde el actual mínimo de 4.001 euros a uno de 20.000 , aunque el importe de la sanción puede ser de hasta 40.000 euros. El Ejecutivo persigue de este modo que los castigos sean ejemplarizantes y disuasorios, con el objetivo final, dicen, de acabar con los "perjuicios" que la oferta ilegal está causando a la ciudadanía. Entre ellos, el Govern destaca la falta de pisos de alquiler para residentes, así como la fuerte subida de precios detectada tanto en los precios de compra como de arrendamiento. En el Ejecutivo de hecho recalcan que el turismo de alquiler genera riqueza que ha de ser compartida, pero sostienen en los fundamentos de la nueva legislación en marcha que ese reparto del negocio debe ser compatible con el derecho a la vivienda y la sostenibilidad económica, social y ambiental.

Zonas sin alquiler turístico

Y hay más. En cuanto el Govern saque adelante su reforma, cuya aprobación está prevista para antes del próximo verano, solo estará autorizado alquilar a turistas viviendas que cuenten con cédula de habitabilidad, poniendo así coto a los alquileres detectados en construcciones ilegales o incluso casas fuera de la ley en suelo rústico. Los turistas tampoco podrán alojarse en todas partes: el Govern deja en manos de los Consells Insulares y del Ayuntamiento de Palma la definición de las zonas en las que se autoriza el alquiler turístico y las que se dejan solo y exclusivamente para uso residencial.

Esta modificación está diseñada a medida de Eivissa, donde la saturación turística vivida en los últimos veranos y las dificultades de los residentes para encontrar vivienda han movilizado a una sociedad que mayoritariamente se opone al alquiler turístico generalizado, rechazo que en la última temporada también empezó a percibirse en Palma. Con la reforma, los Consells Insulars y el Ayuntamiento de Palma podrán determinar qué densidad máxima de población admiten en cada territorio, y tendrán la capacidad de limitar el número de plazas turísticas en cada zona, llegando incluso al extremo de poder prohibir el alquiler turístico donde determinen. De hecho, según recoge la reforma del Govern sólo estará permitido alquilar a turistas en la zonas definidas para ello por los Consells y el Ayuntamiento. El proceso de "zonificación" iniciado ahora por el Govern traslada la batalla por el reparto del pastel turístico a las administraciones locales, que tienen en sus manos herramientas para definir todos los detalles del modelo de turismo.

Entre esas herramientas destaca la posibilidad de definir un nuevo techo de plazas turísticas en cada isla, medida que el Govern defiende para evitar nuevos veranos de saturación como los últimos. "Se ha detectado una enorme presión sobre el territorio, las carreteras, las infraestructuras, el medio ambiente y los recursos, que hace necesario un estudio preciso para cada isla, con el que se fije un techo máximo de plazas turísticas efectivo y real, tanto para los alojamientos turísticos [hoteles y similares], como para las estancias en viviendas residenciales [pisos y casas vacacionales]", destaca el Govern en la nueva ley, que deja en manos de los Consells la determinación de ese techo de plazas en cada isla.

Y mientras ese nuevo número máximo de alojamientos para turistas ve la luz, seguirá en vigor el existente desde el año 1998. Aunque aquí también hay cambios de calado. El fundamental afecta al propio funcionamiento de la bolsa de plazas a la que hay que recurrir obligatoriamente cada vez que se pone una nueva cama de hotel. A ese sistema, que permite solo incorporar habitaciones cuando se compran en la bolsa y se cierran en otro lugar, se incorporará la oferta de alquiler en edificios plurifamiliares. Con lo que para tener derecho a arrendar a turistas un piso de ocho plazas hay que comprar esas ocho plazas en la bolsa de cada isla. Y pagarlas al precio que marque cada Consell Insular, que en el caso de las camas en edificios plurifamiliares expedirá autorizaciones válidas para cinco años, tras los que habrá que renovar la concesión.

Contra la especulación

El Govern quiere además frenar la especulación con el uso turístico de la vivienda, a la que atribuyen la burbuja inmobiliaria que empieza a observarse en las islas como consecuencia directa del alquiler a viajeros. Para atacarla y controlarla, establecen dos límites nuevos. Primero: no se podrán dedicar a uso turístico viviendas de protección oficial. Y segundo: solo se pueden arrendar pisos y casas con más de diez años de antigüedad, con el objetivo de evitar así inversiones inmobiliarias en zonas residenciales, pero pensadas solo para el alquiler turístico.

Hay igualmente medidas para frenar el intrusismo del alquiler turístico en el negocio hotelero. La más clara es la prohibición de alquiler de pisos por habitaciones. En aparente contradicción con esto, luego el Govern reclama al arrendamiento turístico servicios de calidad más parecidos a los que prestan los hoteles: quien quiera alojar a viajeros en su vivienda deberá por ejemplo tener un servicio de atención telefónica durante las 24 horas del día, así como limpiar antes de cada nueva entrada de huéspedes y responsabilizarse de que el alojamiento tenga enseres básicos y ropa de cama. Para cribar la oferta de peor calidad, solo se permitirá el arrendamiento turístico en edificios adaptados a la normativa de accesibilidad para personas con movilidad reducida. Y los comercializadores de alquiler turístico, como ya hacen los hoteleros, deberán identificar a todos los inquilinos e informar a la policía para cumplir la normativa de seguridad ciudadana.

El recorrido hasta la aprobación de la normativa aún deparará cambios y sorpresas. Ahora el anteproyecto queda abierto a alegaciones. Después pasará al Parlament en enero como proyecto de Ley. Y es previsible que se apruebe, toda vez que en esencia se ciñe a las promesas en materia de alquiler turístico del acuerdo de Govern del PSOE y Més con Podemos. La idea del Govern es que la nueva normativa entre en vigor antes del próximo verano

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