Hace 38 años, la Constitución le dio a la vivienda el rango de derecho. Casi cuatro decenios después, la vivienda es un negocio y casi exclusivamente un negocio. Lo fue durante la burbuja inmobiliaria de finales de los noventa y principios de siglo, y lo vuelve a ser hoy, presa otra vez de la burbuja, aunque por razones bien distintas: ahora la especulación se alimenta de turistas. Analiza el fenómeno el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Balears, José María Mir, que vive la situación tan dividido como una sociedad que tiene en el alquiler vacacional uno de sus desafíos más urgente: de un lado, Mir recalca la importancia que ha tenido y tiene el arrendamiento turístico para generar trabajo y riqueza por la vía de las reformas de pisos y capilarización de un turismo que ya no se concentra solo en hoteles y grandes destinos de playa; de otro, expresa la preocupación ligada a la falta de viviendas de alquiler para unos residentes a los que les cuesta residir (en sus islas).
- Por cada piso de alquiler legal a residentes hay cien de oferta ilegal a turistas en webs como AirBNB. Con lo que los residentes se han quedado casi sin oferta de alquiler. ¿Hay solución?
-Es difícil. Esto ha ocurrido sobre todo en los últimos dos años, desde que el sector inmobiliario ha vuelto a niveles normales. Habíamos pasado un bache enorme, con desplomes de ventas y precios. Y ahora ha coincidido que la banca ha vuelto a dar créditos y que hay un boom del alquiler turístico. Con eso, en estas dos últimas temporadas la actividad va como un tiro, pero claro ahora la mayoría de inmuebles de las islas se dedican al alquiler de temporada, y eso va en detrimento del alquiler residencial. El resultado es que hay muy poca oferta de alquiler permanente y los precios se han encarecido muchísimo.
-En el diario hemos auditado el mercado y los alquileres se han disparado de precio en todos los barrios. Pisos de 80 metros cerca de las avenidas de Palma que costaban 650 euros al mes salen ahora por más de mil...
-Es que ahora por menos de mil euros no hay casi nada. Ese es ahora el precio normal del mercado de alquiler. Y aún así hay pocas viviendas en oferta...
-Mil euros por alquiler con un sueldo medio en las islas de 1.501 euros brutos. ¿Es eso socialmente sostenible?
-Estamos ante un problema grave, desde luego: los residentes lo tienen muy difícil para alquilar y vivir en el casco urbano de Palma. Incluso fuera de la capital hay problemas importantes. En Platja de Palma, Can Pastilla, Cala Estancia, Maravillas o la Rivera no hay nada de oferta de alquiler para residentes. Es el mercado que tenemos ahora, exclusivamente vacacional. ¿Qué ha ocurrido? Pues que todos los propietarios han arreglado sus viviendas, algo que es bueno para la economía por las reformas que generan, pero luego los pisos se dedican a vacaciones, porque en cinco meses con turistas tienes los mismos ingresos que todo el año con un alquiler de largo plazo, y encima te mantienen el piso en mejor estado y no tienes problemas de impagos y desahucios.
-Mientras tanto el Govern ultima los detalles de una reforma de legislación turística, con el objetivo de ordenar el alquiler a turistas en edificios plurifamiliares residenciales, que ahora está prohibido, pero aún así se hace de forma masiva. Los hoteleros, ecologistas y partidos como Podemos quieren que se prohiba y se persiga de verdad. Los propietarios de alquiler vacacional, quieren libertad para arrendar. ¿Qué les parece a los agentes inmobiliarios esta reforma? ¿Qué habría que hacer?
-El mercado de viviendas vacacionales es tan grande, está tan extendido, que el fenómeno del alquiler turístico es ya irreversible. Eso hay que tenerlo claro. A partir de ahí, el legislador debe regular para que este tipo de viviendas en edificios plurifamiliares pueda arrendarse a turistas dentro de unos supuestos. Y que paguen impuestos y cobren la ecotasa. Pero no es lo mismo en todas las zonas, ni en todos los tipos de edificios.Por ejemplo, deberían intentar que el alquiler a turistas tuviese que contar con la anuencia de las comunidades de propietarios, con autorización de los propietarios. Y concentrar el alquiler vacacional en zonas turísticas.
“El mercado hoy es solo vacacional: en 5 meses ganas lo de todo el año y sin impagos, ni desahucios”
-Hace un mes, el presidente del Consell de Eivissa nos contaba que allí ya no puede alquilarse más, que no hay pisos para residentes, solo para turistas. Comentaba una opción: decía que se están planteando prohibir de partida el alquiler turístico en todos los edificios plurifamiliares, de modeo que solo pueda hacerse cuando los propietarios de la comunidad, en una mayoría muy amplia, aprobasen el alquiler turístico en el edificio.
-A ver, lo que está ocurriendo en Eivissa es terrible, pero es que en Mallorca creo que vamos a tener ya en 2017 la situación que se ha vivido allí. Vamos a estar igual, con pisos de alquiler solo para turistas y sin oferta de arrendamiento para residentes. Yo también creo que las comunidades de propietarios deben ser clave a la hora de decidir que pisos se pueden dedicar al turismo. El 80% de viviendas en el mercado ahora se dedican al alquiler vacacional. Eso es irreversible, pero hay que ordenar, es un boom que hay que parar. En mi opinión, lo primero es legalizar el alquiler turístico, que hoy se hace ilegalmente en muchos casos. Así se pagarán impuestos siempre. Lo que no tiene sentido es la situación actual, que se pide el impuesto turístico en pisos plurifamiliares que no se pueden alquilar a turistas. Así que hay que regular con tacto e imaginación, buscando consenso. El fenómeno está ahí, no se puede mirar hacia otro lado, ni tampoco olvidar que da riqueza, tanto a los propietarios como a la oferta complementaria del turismo.
-¿Qué preocupaciones le transmiten sobre este tema los agentes inmobiliarios colegiados?
-En el colegio hay una preocupación muy grande, porque todos los propietarios tienden a darnos las propiedades en régimen de alquiler vacacional, cuando sabemos que si lo anunciamos en según qué portales pues nos pueden sancionar [está prohibido promocionar turísticamente pisos en edificios plurifamiliares y residenciales].
- El alquiler turístico está además contribuyendo a acelerar la recuperación inmobiliaria, aunque no tanto la construcción. Sigue sin haber apenas oferta de venta de vivienda nueva. ¿Qué pasa?
-La vivienda nueva ha desaparecido en los años de crisis del sector. Ahora empiezan de nuevo a construir de forma paulatin, pero aún vemos pocas grúas. No es tampoco cuestión de sembrar la isla de grúas otra vez: la falta de vivienda nueva ha favorecido las reformas de viviendas de segunda mano, y eso también es negocio y empleo, y ayuda a mejorar algunas zonas.
-Y mientras el mercado inmobiliario se vuelve un negocio turístico, ¿qué hay de la vivienda como derecho constitucional? ¿Qué opciones tiene hoy una persona joven para independizarse y formar familia, por ejemplo, con alquileres a mil euros, ventas a precio de burbuja y sueldos de mil euros?
-Hay una nueva burbuja inmobiliaria, esta vez causada por el alquiler turístico. Y es un problema grave, por supuesto. En este momento se puede decir que los precios se han disparado. Desde el año 2014, ha subido más de un 13% el precio, y en el último año un 9%. ¡Es un ritmo de burbuja inmobiliaria! Después de tantos años de caída de los precios, con bajadas del 30% desde los máximos del mercado inmobiliario de 2007, yo pensaba durante esa crisis que cuando llegase la recuperación los precios subirían gradualmente, pero nada de eso: un 9% de subida en un año no es gradual, es muchísimo, es un ritmo de burbuja, que en unos años conduce a precios mayores que los que había en 2007. Esto hace que los mallorquines, los jóvenes y los no tan jóvenes, no puedan comprar vivienda con sus salarios y su poder adquisitivo. Por eso el 40% del mercado es solo para extranjeros, que sí pueden comprar con el poder adquisitivo que les dan los mayores salarios y la situación económica de sus países.
-¿Qué evolución cabe esperar? ¿Precios superiores a antes del estallido de la burbuja?
-Los precios van a ir a más, seguro. Tanto los de los alquileres como los de compra. Cada vez será más difícil encontrar alquileres para todo el año, porque hay menos oferta y más demanda. Y subirán con fuerza los precios de compra de la vivienda, porque mucha gente compra para alquilar a turistas. Es una segunda burbuja inmobiliaria. Ha ido muy rápido. Todo viene a raíz de la apertura de crédito y de los problemas de Túnez, Turquía y otros destinos turísticos competidores, cuya debacle ha alimentado nuestro boom de alquiler turístico.
-Mucho negocio turístico, sí, pero ¿dónde vivirán los mallorquines?
-No lo sé, la verdad. Lo que está claro es que en Mallorca ya no pueden entrar y salir más aviones que este año. Así que no sé, al menos está ese límite, la capacidad del aeropuerto. Y menos mal...
