"Las viviendas plurifamiliares que se han proyectado durante 2015 en Mallorca suponen solo el 1,6% de las que se visaban en 2007"el 1,6% de las que se visaban en 2007, destaca el presidente del colegio de aparejadores de la isla, Ignacio Martínez, como prueba más evidente de la paralización que se está viviendo a la hora de sacar al mercado nuevos inmuebles destinados a las familias de clase media. A ello suma una advertencia: "durante 2016 va a ser más de lo mismo".
Estas declaraciones están motivadas por los datos correspondientes a los visados emitidos por los aparejadores de Mallorca durante el pasado año, y que muestran los proyectos que se preparan para su edificación durante los próximos meses (no todos se terminarán ejecutando). En concreto, durante 2015 la cifra de viviendas visadas fue de 598, un volumen insignificante si se comparan con las 10.191 de 2007, aunque supone una ligera mejoría en relación a 2014, cuando se alcanzaron las 567.
Pero este crecimiento del 5,4% tiene 'trampa' y debe de ser matizado. Porque la mayor parte de estos nuevos proyectos corresponde a inmuebles que quedan fuera del alcance del poder adquisitivo de la mayoría de las familias mallorquinas. De las 598 viviendas visados durante el pasado año, 388 son chalés y 75 corresponden a adosados.
Solo 135 viviendas proyectadas en la isla durante el pasado ejercicio son plurifamiliares, repartidas en 24 edificios, un número que no cubre ni una pequeña parte de la demanda existente en Mallorca. Y también este dato debe ser matizado: estos pisos son cada vez de mayor tamaño, lo que significa que la nueva oferta se centra en un producto de precio alto, lo que de nuevo la aleja del bolsillo de la mayor parte de los isleños, respaldando así las declaraciones realizadas por el presidente de las asociación de promotores de Balears, Luis Martín, respecto a la creciente dificultad que la mayoría de los mallorquines tiene para poder acceder a una residencia debido a la inexistencia de pisos de nueva edificación a un precio asequible, lo que está desviando la demanda hacia la segunda mano y el alquiler, con el correspondiente encarecimiento también de esta oferta.
Los datos facilitados por el colegio de aparejadores de la isla señalan que durante el pasado año se visaron 611 chalés, pero de esta cifra hay que descontar 223 de estos inmuebles por no ser nuevas construcciones sino legalizaciones de unifamiliares ilegales gracias a la denominada Ley Company, lo que sitúa la cifra real en 388, por encima de las 300 de 2014, las 279 de 2013, las 311 de 2012 y las 309 de 2011. Esta reactivación se debe fundamentalmente, según apuntan los promotores, a la fuerte demanda extranjera existente.
En el caso de los adosados, la cifra del pasado año se sitúa en 75 visados, un número que recupera el nivel de 2009.
Finalmente, en 2015 de visaron 135 plurifamiliares, el producto que tradicionalmente mostraba la mayor demanda pero que por ahora sigue sin tocar fondo en la cifra de proyectos. Basta recordar que en este caso se bajo de las 8.144 de 2007 a las 2.653 de 2008, para a partir de ahí desplomarse hasta las 767 de 2009, las 625 de 2010, 518 en 2011, 293 en 2012, 457 en 2013, y 207 en 2014.
¿Por qué se hacen tan pocas residencias plurifamiliares? Según Ignacio Martínez, "hay muchas ganas de poner en marcha nuevos proyectos", pero lo que apenas se encuentra es suelo asequible para poder sacar al mercado un producto al alcance de la familia media de la isla, especialmente en los municipios con mayor demanda, como pueden ser los de Palma y colindantes, especialmente en el caso de Calvià.
Eso supone que las escasas promociones de plurifamiliares que se inician no se enmarcan en el producto más demandado por los isleños, como sería el de pisos de unos 70 metros cuadrados y con un precio que se mueva en torno a los 200.000 euros, sino que muchas de estas viviendas se acercan a los 300.000 y los 400.000 euros y se desarrollan en las zonas que pueden tener un mayor interés para la demanda extranjera o residente de mayor nivel adquisitivo, como podría ser el centro de Palma o su barriada de Santa Catalina, según apuntó el presidente de los promotores.
Lo expuesto explica que en la gran mayoría de los municipios de Mallorca durante el pasado año no se visara ni un solo proyecto plurifamiliar. O el precio del suelo es demasiado alto, o se trata de zonas en las que la demanda es mínima en parte por los excesos edificatorios cometidos durante los años del boom del ladrillo.
Reparto por municipios
De este modo, de las 135 viviendas plurifamiliares visadas a lo largo del pasado año, más de la mitad (70, repartidas en 11 edificios) corresponden a Palma, mientras que Calvià concentra 24, Pollença se queda con 23, Son Servera se limita a siete y Alaró contabiliza seis. Luego aparecen cinco municipios con una sola vivienda plurifamiliar visada (Binissalem, Campos, Felanitx, Marratxí y Santa Margalida), que suele corresponder al incremento de una altura sobre edificaciones ya existentes. En el resto de poblaciones mallorquinas no aparece ni un solo plurifamiliar visado, lo que deja fuera a zonas tan importantes como Manacor, Inca, Llucmajor o Alcúdia, por señalar algunos ejemplos.
La situación de los chalés es radicalmente opuesta, dado que aparecen proyectos visados en la mayoría de los municipios, aunque hay que tener en cuenta que solo 388 corresponden a inmuebles de nueva edificación y 223 a la legalización de construcciones ya existentes pero que habían sido levantadas incumpliendo la normativa urbanística.
En este caso, destacan los 99 visados de Pollença, aunque éste es uno de los municipios con mayor volumen de regularizaciones, y los 59 de Santanyí (con una situación similar al anterior. En Palma aparecen 29 unifamiliares, 37 en Calvià, 34 en Manacor y cinco en Inca, por citar algunas de las poblaciones con mayor cifra de habitantes.
Según pone de relieve tanto el presidente del colegio de aparejadores, Ignacio Martínez, como su secretario técnico, Mateo Moyá, frente a la extrema debilidad en la promoción de viviendas plurifamiliares, destaca el fuerte crecimiento que se está registrando en el volumen de proyectos vinculados con otros usos, como pueden ser las reformas hoteleras, la construcción de establecimientos comerciales o la creación de naves industriales, por citar algunos ejemplos, con incrementos en la superficie proyectada más que notables durante los dos últimos ejercicios (un 66% en 2014 y un 28,2% en 2015), pese a que todavía no se alcance ni la mitad que en 2007.
Riesgo de una nueva 'burbuja'
Sin embargo, Ignacio Martínez no oculta que la situación que se vive en torno a los proyectos residenciales resulta preocupante, al no salir al mercado producto nuevo, una opinión plenamente compartida por su homólogo en la asociación balear de promotores inmobiliarios, Luis Martín.
Martínez insiste en que en la isla existe un problema de escasez de suelo a precio asequible, y recuerda que Mallorca es una de las zonas del país en las que éste menos se ha moderado a lo largo de la crisis.
En este sentido, el presidente de los aparejadores no oculta su temor a que de nuevo se produzcan movimientos especulativos, con retención de solares a la espera de que su precio se siga incrementando. En este sentido, coincide con Luis Martín en que esta situación está provocando un déficit de vivienda nueva y el que las familias isleñas tengan que recurrir a la segunda mano y al alquiler. Pero este boom en la demanda de estas últimas está generando también un incremento de sus precios, lo que abre el peligro de que se vuelva a generar una 'burbuja' en el sector.
Ignacio Martínez se suma a la opinión de Luis Martín de que durante este año esta situación se puede mantener e incluso agravar, de ahí que reclame más suelo urbanizable, pero también la posibilidad de elevar las alturas máximas en algunas zonas de poblaciones como Palma (sin necesidad de llegar al extremo de Benidorm, matiza) y de aumentar las densidades para poder construir más viviendas, aunque más pequeñas y baratas, en los nuevos edificios residenciales.
