Una de las mayores operaciones de compra de suelo de los últimos años se está gestando actualmente en Palma, al competir diferentes inversores por hacerse con la finca de Son Ferragut y edificar en estos terrenos las 467 viviendas permitidas. El calado de esta operación se refleja en el precio que según representantes del sector inmobiliario pueden alcanzar estos solares, y que se cifra en al menos de 20 a 25 millones de euros.
El interés que se ha desatado por el desarrollo de proyectos urbanísticos en Palma ha quedado reflejado en las últimas subastas de suelo promovidas por el ministerio de Defensa, y uno de sus puntales puede ser la citada operación en la finca de Son Ferragut, situada entre los barrios de Son Oliva y el Amanecer, y junto a la vía de cintura palmesana. Esta finca había sido propiedad de la promotora Ibercon, pero la crisis económica dio al traste con sus planes y los terrenos pasaron a manos de Sa Nostra. Posteriormente fueron asumidos por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). La urbanización de esta zona se mantuvo bloqueada durante mucho tiempo, pero finalmente se ha completado a lo largo de los últimos meses y ahora los nuevos viales están pendientes de ser recepcionados por el Consistorio palmesano.
De este modo, fuentes del colectivo de promotores inmobiliarios destacan que en este momento hay al menos dos grupos inversores (se apunta la posibilidad de que alguno más esté manteniendo contactos con la inmobiliaria Altamira, que se está ocupando de gestionar su venta para el Sareb) que están intentando hacerse con ese suelo, cuyo valor se estima, como mínimo, entre los 20 y los 25 millones de euros. Como referencia, hay que recordar que por el antiguo cuartel de Son Simonet, donde caben 272 viviendas, se pagaron 5,5 millones de euros al ministerio de Defensa, mientras que por la vieja residencia de suboficiales de la calle Simó Ballester, donde se pretende edificar un hotel de cinco estrellas, se han abonado 6,3 millones. Según se apunta, la operación de venta de Son Ferragut podría completarse antes de que acabe el presente año.
Los técnicos consultados opinan que los terrenos de Son Ferragut se encuentran en una ubicación que obliga a desarrollar un producto pensado para residentes (no es una zona para inmuebles de alto nivel que pueda ser interesante para extranjeros), y las 467 viviendas previstas en su superficie suponen contar con una reserva de terrenos para años, que permitirá ejecutar la edificación prevista por fases. Hay que tener en cuenta que este suelo incluye cuatro manzanas.
La propiedad de Son Ferragut tiene ventajas a la hora de desarrollar un proyecto residencial, como es su proximidad a importantes ejes viarios de Palma y el situarse a una distancia aceptable del centro de la ciudad, pero no se oculta que también presenta inconvenientes.
La zona permite levantar edificios con bajos y cuatro alturas, y una parte de los terrenos está destinada a uso comercial. Ese es el primer obstáculo: el desarrollo de ese espacio comercial, dependiendo de las dimensiones de alguno de los establecimientos que se quiera instalar, puede verse afectado por la moratoria que se ha aprobado contra la apertura de nuevas grandes superficies, lo que condiciona las características de las nuevas instalaciones que se quieren construir.
Pero el caso más grave es el relacionado con las densidades de esa zona, ya que si se quiere aprovechar al máximo la edificabilidad permitida para conseguir la mayor rentabilidad posible, las viviendas deberían tener unas dimensiones de unos 140 metros cuadrados, un tipo de producto que en estos momentos tiene una demanda mínima por suponer un coste muy superior al que la mayoría de las familias isleñas pueden afrontar, según se apunta desde el sector.
En este sentido, se indica que en estos momentos las familias isleñas demandan pisos que se mueven entre los 70 y los 110 metros cuadrados, apreciablemente por debajo de la superficie antes señalada. Eso implica que los inversores que finalmente se hagan con estos terrenos difícilmente podrán aprovechar toda la edificabilidad prevista.
Estas situaciones, según se destaca, llevan a la asociación balear de promotores inmobiliarios a reclamar cambios en esas densidades, con el fin de poder edificar más viviendas pero más pequeñas (las que busca el cliente y, en muchos casos, las que puede pagar), lo que además supondría un mejor aprovechamiento del suelo disponible y un menor consumo de territorio.
Un suelo "atractivo"
Fuentes del sector promotor reconocen que la finca de Son Ferragut está considerada como uno de los suelos edificables más "atractivos" existentes en Palma, una vez superados los numerosos problemas que se han registrado para completar su urbanización, que contemplaba el desarrollo de los accesos desde la vía de cintura y desde la zona de las piscinas de Son Hugo.
En una categoría similar se incluyen los terrenos que se acaban de urbanizar en Nou Llevant, también en las proximidades de la vía de cintura, solo que en este caso la propiedad está más repartida, lo que hace que su desarrollo se pronostique como mucho más lento.
En cualquier caso, representantes de las empresas promotoras insisten en el interés que despierta el suelo en Palma, al estar considerada como una de las ciudades españolas que en este momento registra una mayor demanda de vivienda nueva, a la vista de la escasez existente que está obligando a los posibles compradores a desviarse hacía los inmuebles de segunda mano. El problema radica en los precios que se piden por el suelo.
Como se ha indiciado, reflejo del interés que despierta el contar con terrenos edificables en este municipio es la reciente adjudicación de propiedades que estaban en manos del ministerio de Defensa.
Proyectos en marcha
El primero de estos avisos se registró el pasado mes de mayo, cuando Defensa celebró la subasta para adjudicar el viejo cuartel de Son Simonet, que acabó en manos de la promotora catalana La Llave de Oro previo pago de 5,5 millones de euros. En estos terrenos está autorizada la construcción de 272 viviendas, que serán de dos, tres y cuatro habitaciones, según adelantó el presidente de la citada firma, Luis Marsá. Su pretensión es hacer un desarrollo por fases, con una primera a llevar a cabo durante los dos próximos años de unas 80 o 90 pisos.
Marsá no ocultó que se había apostado por la adquisición de suelo en Palma (la empresa ya ha ejecutado proyectos en s'Olivera-La Femu, Son Puig y Camp Redó Ses Fonts) por ser una de las ciudades españolas en la que la recuperación del mercado inmobiliario es más evidente, junto a la de grandes urbes como Barcelona o Madrid, pese a advertir también que eso no supone que se vayan a dar aumentos espectaculares de la demanda debido a que las familias siguen teniendo problemas para salir de la crisis.
El presidente de La Llave de Oro coincidió con las tesis defendidas desde la asociación de promotores de Balears respecto a que la recuperación económica está siendo más intensa en Balears que en otras zonas del país, lo que potencia que muchas familias vuelvan a aspirar a acceder a una vivienda de nueva construcción, pero es al mismo tiempo uno de los puntos del país en la que existe un menor stock de inmuebles de nueva construcción.
La segunda demostración del interés que existe por invertir en suelo palmesano se produjo el pasado mes de octubre, cuando Protur Hotels se hizo con la vieja residencia de suboficiales existente en las proximidades de la sede de la Policía Nacional, al aceptar abonar 6,3 millones de euros a Defensa, en este caso con el objetivo de levantar en este punto un nuevo hotel de cinco estrellas.
