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Entrevista

Luis Martín: "Las características de Balears nos abocan a pisos pequeños y al alquiler"

"Lo que nos preocupa de los nuevos gobernantes es la inseguridad jurídica que están generando"

Luis Martín accedió a la presidencia a finales de agosto.

Luis Martín (Madrid, 1959) ha llegado a la presidencia de la patronal de promotores de las islas por un periodo transitorio y ha asumido el compromiso de convocar el próximo año unas elecciones, a las que ya ha anunciado que presentará su candidatura.

-Los proyectos para la edificación de nuevas viviendas siguen en niveles mínimos. ¿De qué viven actualmente los promotores y cuántos se han quedado por el camino desde 2008?

-El sector ha pagado una factura muy importante durante la crisis. Actualmente pueden quedar un 25% de los promotores que había en 2008 y el otro 75% o ha desaparecido o está en estado vegetativo. ¿De qué vivimos ahora? De pelear, de tener ilusión, de tener productos residuales, pequeños nichos de mercado, y de intentar cubrir una demanda creciente para la que no damos abasto. Hay mucha más demanda que oferta, pese a que haya políticos que estén declarando que hay por ahí 16.000 viviendas que nosotros no sabemos donde están. Yo no se si existen, pero en caso de que existan, que lo dudo, son inmuebles que no están en el mercado, ya sea porque un particular quiere tener tres viviendas y la Constitución se lo permite, porque están en zonas obsoletas que la gente no quiere, o porque están en manos de bancos y se enmarcan en movimientos especulativos. La realidad es que esas viviendas no se venden, y los nuevos proyectos están en cifras mínimas.

-¿La desaparición de las empresas promotoras es una penitencia merecida?, ¿qué responsabilidad debe atribuirse a su sector de la denominada burbuja inmobiliaria previa a la crisis?

-Yo creo que mi sector se vio arrastrado. No voy a decir que sea el no pecador o el penitente, pero realmente quien lanzó esa gran crisis fue el sector financiero.

-¿Se dan actualmente las condiciones necesarias para construir las viviendas que demandan las familias isleñas, con un precio que se mueva entre los 160.000 y los 200.000 euros?

-Lamentablemente, en este momento no hay suelo en el mercado a un precio razonable que permita desarrollar viviendas dignas, entendidas como aquellas que se encuentra en zonas razonables, con unas dimensiones razonables y a un precio razonable, que se podría mover en torno a los 200.000 euros. El precio actual del suelo no permite bajar hasta esos valores. La mayoría de los suelos grandes están en manos del Sareb (el denominado banco malo) y de la banca, que con sus acciones especulativas lo sacan al mercado en el momento que ellos quieren y probablemente muy dirigido hacia mercados de alquiler, a los famosos fondos buitre. Al haber escasez de suelo, el propietario independiente sabe que es el único que tiene ese bien en un momento en que se necesita y lo vende caro.

-La clase política insiste en que hay mucha vivienda vacía, pero hay quien duda de que con la rehabilitación se pueda sacar al mercado un producto de precio asequible si no existe una subvención pública.

-El precio de rehabilitar y el de construir de nuevo es prácticamente el mismo. Pero esas viviendas están en manos de propietarios que conocen su valor. El más listo en toda la cadena del sector inmobiliario es el propietario. La rehabilitación puede funcionar, pero necesita un apoyo institucional. Sin embargo, creo que inevitablemente vamos a tener que ir hacia ella. La clase política está apostando por un consumo mínimo de territorio. El Instituto Nacional de Estadística estima que de aquí al 2029 en Balears se necesitan unos 4.000 hogares al año, y nosotros estamos poniendo en el mercado unos 1.000 o 1.500 contando adosados y unifamiliares. Tenemos un déficit de unas 2.000

-Su sector se queja permanentemente de la escasez de suelo urbanizable. ¿Cómo se compagina eso con los mensajes que llegan desde algunas Administraciones de que su crecimiento debe de ser cero y de que se pueden suprimir áreas de crecimiento?

-Se compagina muy mal. Desde las Directrices de Ordenación Territorial y el Plan Territorial se contemplaron esas áreas de transición y de crecimiento en los entornos de las ciudades. Además, son áreas que ya están compradas, con propietarios que son o entidades bancarias o promotores. Aunque en este sentido hay mensajes contradictorios desde la Administración, si finalmente quitan estas zonas lo único que conseguiremos es encarecer el suelo. Nosotros somos partidarios de que hay que tender a un crecimiento muy limitado, pero hay una economía, unas necesidades, y una población que tiene derecho a acceder a una vivienda. Durante los próximos 15 años, o ponemos unas barreras alrededor del puerto y del aeropuerto, o vamos a crecer en 70.000 habitantes, que necesitan un alojamiento. Para eso, o tenemos un suelo a precio asequible, o tendremos que ofrecer ese alojamiento como un producto de lujo y solo podrán llegar a él los más agraciados económicamente

-El precio que se ha pagado al ministerio de Defensa por una vieja construcción en el centro de Palma es algo a lo que nos vamos a tener que acostumbrar?

-Lo de Defensa es un tema puntual porque se empleará para usos hoteleros. Pero Balears es un lugar especial. Tenemos una ubicación privilegiada dentro de Europa, un clima benigno y además algo tan importante como una limitación territorial tanto por el mar como por la protección de buena parte de nuestro suelo, que nos parece perfecta porque también vendemos un entorno agradable. Todo esto nos lleva a tener una geografía muy propicia para ser uno de estos lugares donde la vivienda va a tener un precio muy alto. El suelo es un bien escaso, y mientras siga creciendo la población, tenemos cada vez más gente que quiere un hogar.

-¿Entonces estamos abocados a que la mayor parte de las familias de las islas deban vivir en régimen de alquiler, como en los países del norte de Europa, al no poder acceder a un inmueble en propiedad?

-Estamos abocados al alquiler y además a viviendas cada vez más pequeñas. Promotores que estamos trabajando en zonas como Santa Catalina en Palma o en Calvià nos encontramos con que los clientes nórdicos están felices porque aquí pueden comprar pisos de 90 metros cuadrados que les parecen maravillosos porque en su país están acostumbrados a disponer de 45 metros, y ello pese a ser una clase media-alta. Mayoritariamente, el futuro pasa por el alquiler y los pisos pequeños.

-Su sector repite que en Mallorca, pero especialmente en Palma o Calvià, hay poco suelo y en pocas manos. ¿Exactamente qué manos son esas?

-Las manos son del Sareb y de la banca. Son los grandes propietarios de suelo. Luego hay un pequeño grupo de promotores inversores, que prácticamente se pueden contar con los dedos de una mano, que iniciaron proyectos y tienen una parte de ese suelo. Pero el 75% está en manos de los bancos y del Sareb.

-¿Qué ambiente se respira en el sector con los nuevos gobiernos de las Administraciones isleñas?

-Ahora empezaremos nuestro plan de reuniones con ellos. ¿El ambiente que respiramos? Tenemos una preocupación por la inseguridad jurídica. Por ejemplo, ahora tenemos la inseguridad de los informes, que consiste en que algo que legalmente se puede hacer, si al Ayuntamiento o el Consell no le gusta demasiado y no comulga con sus ideas, lo que hace es comenzar a pedir informes y dilatan en el tiempo el desarrollo de cualquier proyecto. Si no les gusta, que desarrollen cuando antes una ley que lo prohiba, pero lo que no vale es no aplicar la ley y dilatar con las tramitaciones. Lo segundo que nos preocupa es la inseguridad jurídica que da el que se dediquen a lanzar globos sonda, como anunciar que se van a repensar las áreas de crecimiento, a ver que se hace con los planes de reforma integral... Estos mensajes lo que hacen es que el inversor se retraiga y son malos para el sector y sobre todo para la economía. No vale decir que no queremos crecer. Tenemos que crecer, pero de manera controlada, y la Administración tiene que poner los medios para que ese desarrollo urbanístico sea racional.

-¿Los posibles cambios políticos a partir del 20 de diciembre preocupan a los empresarios?

-Preocupan relativamente. No nos preocupa que el Gobierno sea de un color o de otro, sino que quien esté legisle correctamente y nos mantenga en un entorno económico estable. Que se haga desde una formación política u otra no tiene importancia. Pero tenemos un problema, y es que cada vez que entra un equipo de gobierno nuevo en cualquier Administración, parece que todo lo que ha hecho el anterior ha sido malo, y entramos en una cascada de modificaciones de normativa que lamentablemente son muy largas. Mi opinión es que no se pueden hacer legislaciones urbanísticas a cuatro años. Si algún político quiere hacer algo en serio, debe de pensar a 20 y a 40 años vista. Hay que pensar qué Balears, qué Mallorca, qué Palma queremos dentro de 40 años. Y para eso hace falta una planificación muy consensuada, de forma que si cambia el color político, los nuevos gobernantes deben de estar comprometidos también con ese planeamiento. De esta forma, se podrá ajustar, pero sin modificar sus líneas maestras. Para eso lo que pedimos es participar, porque la experiencia hace que los promotores seamos los que más sabemos de esto.

-Ustedes reclaman elevar la densidad de habitantes por hectárea para poder construir viviendas más pequeñas y además poder edificar más alturas, para así consumir menos territorio.

-No nos queda más remedio. Si no queremos consumir más territorio, solo podemos crecer por arriba de manera controlada. El tema de las alturas no nos debe de dar miedo. En Balears, y sobre todo en Palma, tenemos el skyline más feo de toda Europa. Esta claro que deberíamos permitir en las principales ciudades, como Palma, Inca o Manacor, un mayor crecimiento en alturas, que no significa que sea inmediato, y que podría conllevar compensaciones, como destinar más espacio a zonas públicas. Además, las estadísticas nos dicen que el número de hogares de una y dos personas durante los próximos 15 años crecerá un 23%, mientras que ese mismo porcentaje va a ser el que bajarán los hogares con tres y cuatro personas. Lo que pedimos es que nos dejen hacer pisos que cumplan las normas de habitabilidad. El mercado me dirá si los quiere de una, de dos o de tres habitaciones, y yo que quiero vender, haré el piso que el mercado me pida.

-Ustedes no quieren crecimiento cero, sino moderado, pero los hoteleros reclaman el primero.

-Siempre lo han hecho. Ellos tienen su negocio, y como les va bien, no quieren a otro al lado y se quieren quitar la competencia. El trasfondo del tema es la aparición de los apartamentos de alquiler y quieren evitar que esto explote. Pero lo poco razonable es que esos pisos no paguen impuestos y que no les exijamos una mínima calidad. Baleares es un destino turístico madurísimo, y el que ha venido 17 veces a las islas ya tiene otras necesidades y quizás no quiere ir a un hotel. Lo que hay que hacer es regular esas viviendas de alquiler, de forma estricta pero que permita que se realice esta actividad. Hay una bolsa de impuestos muy importante y no podemos dejar que se escape, porque en caso contrario estaremos favoreciendo la economía sumergida.

-¿Qué proyectos está dispuesta a financiar la banca en estos momentos?

-La banca comienza a abrir un poco la financiación, aunque solo parte de ella, porque hay otra, la intervenida por el Frob, a la que no permiten la inversión en nuestro sector. Pero la que puede hacerlo, abre el grifo con unas condiciones muy duras, no tanto en tipos de interés sino por las garantías que exige. Sin embargo, lo que más nos preocupa no es eso, sino que el comprador final pueda tener acceso al crédito. Pongo un ejemplo personal: yo hice una promoción hace dos años en la zona de Santa Catalina de una docena de viviendas. El número de clientes españoles interesados que tuve fue espectacular, les gustaban los pisos, les gustaban los precios, todo era perfecto. Pero solo conseguí dos ventas a españoles y era gente que no necesitaba hipoteca porque tenía ahorros. Entre los españoles, ni uno consiguió el préstamo.

-Usted accedió a la presidencia de la asociación de promotores hace poco más de un mes. ¿Cúales son sus objetivos?

-Hemos tenido una fuerte sangría de asociados durante los años de la crisis y ahora estamos consiguiendo nuevos socios y alcanzar una situación económica razonablemente saneada. Mi idea es convocar el próximo año unas nuevas elecciones a las que me he comprometido a presentarme.

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