Los mallorquines ya pagan las consecuencias de que Palma fuera declarada hace unos meses por el periódico británico Sunday Times como la mejor ciudad del mundo para vivir. Quizá lo sea. Pocos de quienes la habitan se lo negarán. El problema es que la capital balear se está convirtiendo a velocidad de vértigo en un paraíso prohibido para los propios mallorquines. Lo constatan inmobiliarias, analistas financieros y tasadores independientes, que coinciden en documentar una subida imparable de los precios de la vivienda, al calor sobre todo de las compras extranjeras. De quienes tienen y pueden.
También lo documentan los propios tasadores, como la sociedad de referencia, Tinsa, que detalla que para comprarse un hogar en Palma un asalariado medio necesita el sueldo íntegro de quince años para pagar. Quince años. El triple que la media española (5,8). El doble del esfuerzo que hacen en la segunda zona más exigente con quienes quieren comprarse el derecho constitucional a la vivienda (Costa del Sol, Málaga, con 7,5 años). Y una década de sueldos más de lo que cuesta comprar en Madrid (4,9 años de salario) o Barcelona (6,1). El esfuerzo es así solo un poco menor que antes de que estallase una burbuja inmobiliaria que, sobre el papel, ha bajado los precios medios baleares un 31% (la menor caída desde máximos de todo el país). Claro que también han bajado los sueldos, elevando el esfuerzo relativo de quien depende de su nómina para pagar la casa.
Corroboran la escalada de precios en el Colegio de Registradores de la Propiedad, desde el que aseguran que en los últimos meses “se consolida e intensifica el cambio de tendencia” de ventas. Tanto en España como en Balears. Solo que en las islas empezó dos años antes. La subida del último trimestre, dicen, fue del 5,1%, un porcentaje de incremento que es mucho mayor en las zonas más céntricas y cercanas al mar de Palma (desde el casco antiguo al Portixol) y que se transforma en descensos fuera de la vía de cintura. “Al final el efecto es que crece la desigualdad también por la vivienda: se revaloriza lo más céntrico y cercano al mar, que es donde ya tenían casa los ciudadanos con más poder adquisitivo, y se devalúan las zonas periféricas, que es justo donde viven los trabajadores de salarios más bajos”, reflexiona un especialista inmobiliario de lo que era Sa Nostra, hoy BMN. Ellos, como el resto de bancos, tienen aún viviendas baratas con precios en descenso en zonas deterioradas de la isla, pero ya hace meses que retiraron el descuento y las ofertas en las zonas céntricas y playeras de Palma y de Mallorca. “En Mallorca ya no hace falta vender con descuento, por eso algunos bancos como el Sabadell empezamos hace más de un año a explotar nuestros solares con promociones propias. Se vende a buenos precios”, dicen en Sabadell, que con “buenos precios” se refieren a buenos para el vendedor.
Otra cosa es el comprador. El que necesita quince años de sueldo completo para tener techo propio. Varios datos dejan claro el desequilibrio. Los refleja el último informe del Colegio de Registradores de la Propiedad, que documenta que los tipos de interés hipotecarios más altos se cobran en Balears, donde también hay que suscribir las hipotecas más cuantiosas (la vivienda es más cara). Eso lleva también a que los baleares sean hoy por hoy los españoles que firman hipotecas más largas. O traducido: pagan la vivienda más cara y, por ello, abonan más en intereses que nadie. Y eso cuando el Euríbor está en mínimos, al 0,161%, anticipando un golpe duro al presupuesto familiar en cuanto los tipos de interés retomen la senda alcista.
Más cara y más rentable
“Es más cara, sí, pero luego la vivienda es más rentable en Palma”, recalca un agente inmobiliario de Morcas. Habla por ejemplo de los alquileres que se pueden cobrar después, que son más altos que en todas las ciudades españolas, salvo Madrid y Barcelona. “Y no olvide el alquiler vacacional. Hay gente que con una semana de alquiler de su piso paga la hipoteca mensual. Hay incluso quien se va a vivir a casa de amigos o familiares para alquilar en verano y pagar la hipoteca anual con eso”, abunda el especialista. Aquí sacan la cabeza los hoteleros, que en su argumentario contra el alquiler vacacional avisaban del peligro de “burbuja inmobiliaria” que supone fomentar el turismo de alquiler.
Son las dos caras del mismo fenómeno. Sube la vivienda. Bueno para quien ya tiene. Malo para quien no. Sube el alquiler vacacional. Bueno para los propietarios. Malo para quienes viven de alquiler o quieren comprar. Bueno para las ventas del comercio y los servicios que atienden a turistas. Malo para quienes se nutren de un consumo mallorquín que necesariamente se retrae en quienes se hipotecan en la ciudad en la que más cuesta comprar.
Pero esa es la realidad de un mercado cada vez más dual. Vuelven a ilustrarlo con sus datos los registradores de la propiedad: “En Balears, las viviendas más caras (400.000 euros o más) adquieren un protagonismo relevante, reflejo de la existencia de un mercado paralelo de grandes villas, enfocado a clientes de alto poder adquisitivo y muy frecuentemente extranjero. Los inmuebles de más de 400.000 euros representan más de un 18% de las operaciones en el mercado de las islas, muy cerca de las registradas en la banda 100.000-150.000 euros (20%), y la de 50.000-100.000 euros (21%)”. Es decir, las viviendas de lujo se venden en las islas tanto como las de clase media, una anomalía brutal dentro del mercado nacional, en el que el alto standing queda reservado a una pequeñísima parte de las operaciones, y la compra más frecuente es de menos de 100.000 euros. De hecho, ese 20% de ventas de más de 400.000 euros multiplica el 8% de operaciones de ese rango de la otra ciudad de moda, Barcelona, y multiplica por diez el 2% de compras superiores a 400.000 euros de Valencia, Zaragoza, Sevilla o incluso Canarias (3% en su caso).
El lujo se devaluó menos
Ese fenómeno se refleja también en los precios, por supuesto. ¿Adivinan qué tipo de viviendas se ha abaratado menos en estos años de crisis? Pues justo, las casas unifamiliares aisladas, presa de inversores extranjeros, que han visto en la caída de precios del 23% en ese tipo de inmueble una oportunidad para entrar. El resto de la vivienda (exceptuando zonas céntricas y marítimas, recuerden) se devaluaba el doble, explican los tasadores de Tinsa. Aunque en las inmobiliarias miran con desconfianza esos datos: aseguran que la vivienda de extrarradio ha caído hasta un 70% en algunos casos, y explican que en realidad los pisos del centro de Palma están a precios muy superiores a los previos a la crisis, algo que achacan a la mejora de un casco histórico que ha recuperado áreas como la de la Calatrava y empieza a sacarle brillo a Sindicat, mientras Santa Catalina se erige como el barrio de referencia de la comunidad extranjera acomodada (mundo náutico, en su mayoría). Con todo, Palma es una de las únicas cinco capitales españolas en las que el precio medio de la vivienda aumentó durante el último año, destacan en Tinsa. Y cuanto más grande sea el inmueble, mejor se vende. Que quien tiene parné prefiere gastarlo en Mallorca que en otro lado. Resultado: las mansiones y casas grandes de las islas son los inmuebles que más se revalorizaron en el último año en todo el Estado. Y las casas y pisos de tres y cuatro habitaciones destacan igualmente al frente de la clasificación nacional de subidas de precio.
Nuevamente cara y cruz. Luz y sombra de un mismo fenómeno. La subida de precios que agranda el ego de la ciudad y la hace a la vez inaccesible para quienes quieren comprar en ella. La atracción irresistible que llena el aeropuerto de jets privados (un 40% de subida en cinco años), y encarece el coste de la vida también para quienes menos tienen. La moda que obliga al mayor esfuerzo del mapa nacional para comprar y al menor para vender: mientras en España se tarda de media 11 meses de media en encontrar comprador para una vivienda, en Palma basta con medio año. Sube la vivienda, bajan los salarios. La mejor ciudad del mundo, quizá, pero solo para quien puede permitirse vivirla.
