La construcción de nuevas viviendas en Mallorca se limita actualmente a proyectos destinados a las clases altas, dejando para las de nivel bajo y medio únicamente la opción del alquiler o la adquisición de inmuebles de segunda mano, explican tanto promotores inmobiliarios como aparejadores. Según los datos facilitados por el colegio profesional que agrupa a este segundo colectivo, durante los seis primeros meses de este año se han visado en la isla proyectos para 386 nuevos inmuebles, de los que 269 eran chalés, 26 adosados y solo 91 correspondían a plurifamiliares. Pero además -se subraya-, la superficie de estos últimos está evolucionando al alza, lo que refleja que van destinados a familias de alto poder adquisitivo.
El problema, según se añade desde los dos colectivos profesionales antes mencionados, es que en los municipios con mayor demanda apenas queda suelo disponible y el que existe se ofrece a un precio demasiado alto para la edificación de vivienda social, un problema para el que no se ve una solución a corto plazo debido a las reticencias de los nuevos gobernantes a aceptar incrementos de los terrenos urbanizables.
Los proyectos visados por los aparejadores de la isla reflejan que la evolución del mercado inmobiliario presenta dos aspectos que son valorados de forma bien diferente. El positivo es que comienza a detectarse un incremento en la actividad, según señala el presidente del colegio oficial que representa a este colectivo, Ignacio Martínez. Así, en los seis primeros meses de este año se han visado proyectos para 386 viviendas, una cifra que sigue siendo extraordinariamente baja (en 2007 se alcanzaron en esos primeros seis meses las 5.820) pero que al menos mejora el dato de 2014, cuando se registraron 331, lo que implica un incremento nada despreciable del 16,6%. A ello se suma el aumento en los proyectos no residenciales (como modernización de hoteles o locales comerciales) o de rehabilitaciones.
Pero por contra, la promoción de nuevas viviendas se limita en estos momentos a un producto de alto coste, fuera del alcance de la mayoría de los isleños, dado que la recomendación que se hace es que una familia no gaste más del 30% de sus ingresos para financiar la adquisición de su residencia. Para una gran parte de los residentes eso supone un precio de unos 150.000 euros por un piso de dos habitaciones o de 180.000 para uno de tres, según destaca el presidente de la asociación de promotores de Balears, José Luis Guillén, una franja que apenas existe en el actual mercado de la vivienda isleña de nueva construcción debido fundamentalmente a que no hay suelo disponible a un precio asequible en los municipios con mayor demanda, como son Palma, Calvià y Andratx.
Eso supone que el único producto que va a salir al mercado durante los próximos años va a estar dirigido a personas de elevado poder adquisitivo.
Tipología de las viviendas
Si se analizan los datos respecto a la tipología de las viviendas que se están proyectando, ese fenómeno resulta evidente. De esos 386 inmuebles visados en seis meses, 269 son chalés, que en la mayoría de los casos de edificarán en régimen de autopromoción, es decir, proyectos desarrollados directamente por el que va a ser el propietario. Eso supone que de cada diez viviendas que se proyectan, siete son unifamiliares. Otro dato a tener en cuenta: hay que remontarse a 2008, cuando la crisis comenzaba, para encontrar una cifra de chalés tan alta durante el primer trimestre del año, al alcanzarse en ese ejercicio los 375. Para comparar la evolución que se está dando en Mallorca, basta señalar que el número de unifamiliares visados durante el primer semestre de 2014 fue de 137, y en 2013 de 148. Eso supone que se ha producido un aumento que supone casi duplicar los niveles de los ejercicios anteriores.
A ello hay que añadir los proyectos para 26 nuevos adosados, un producto que sin alcanzar el valor del anterior, también tiene un precio superior a la media. En el mismo periodo de 2014 se visaron 32 de estos inmuebles
La tipología que sigue sin levantar cabeza es la de los plurifamiliares. El número de viviendas de este tipo visadas en los seis primeros meses de este año cae hasta las 91, la cifra más baja de todo lo que se lleva de crisis. Basta recordar que en ese mismo periodo de 2014 se visaron 162, mientras que en 2013 se contabilizaron 221, y 198 en 2012.
Este dato implica que la actividad de las empresas inmobiliarias está prácticamente paralizada en Mallorca. O por utilizar el mismo término empleado por José Luis Guillén, se refleja que la situación actual de este sector es "nefasta".
Pero además de visarse pocas viviendas plurifamiliares, la superficie de los nuevos proyectos se incrementa, lo que supone que las obras que se van a poner en marcha van dirigidas a sacar al mercado un tipo de inmueble de un precio superior al que pueden financiar la mayoría de las familias mallorquinas.
Según se apunta desde la patronal de promotores, durante los próximos meses se podrían poner en marcha tres nuevos proyectos para la edificación de viviendas plurifamiliares en Palma, fruto de la adquisición por parte de particulares de suelo que estaba en manos de los bancos, pero también éstos presentarán características que los hacen solo accesibles para personas con poder adquisitivo alto o medio-alto.
De este modo, tanto Guillén como Martínez afirman que para la mayor parte de los residentes en la isla, el acceso a una vivienda pasa necesariamente por el mercado de la segunda mano o por el alquiler. Y prueba de ello es otro dato facilitado por los aparejadores y citado anteriormente, como es el fuerte incremento que se está registrando en los proyectos de pequeñas rehabilitaciones, destinados en muchos casos a mejorar pisos ya usados.
El presidente de los promotores lamenta especialmente que se dé esta anemia en el desarrollo de nuevos plurifamiliares en un momento en que vuelve a haber una apreciable bolsa de compradores potenciales, que comienzan a animarse a comprar un inmueble debido a que la evolución del mercado laboral no parece tan inestable como en ejercicios anteriores, y con la ventaja de que las entidades financiaras están abriendo de nuevo el gripo del crédito hipotecario a las familias (las restricciones para las empresas aun son importantes).
Suelo demasiado caro
Pero la mayoría de las familias de Mallorca solo pueden asumir precios máximos que se muevan entre los 150.000 y los 180.000 euros, y el escaso suelo disponible actualmente en municipios como Palma o Calvià es demasiado caro para poder desarrollar en él este tipo de proyectos. Y ello sucede incluso en terrenos que están en manos del denominado banco malo (Sareb), al que han ido a parar propiedades inmobiliarias que pertenecían a entidades financieras con problemas.
Un ejemplo de ello es la urbanización de Son Ferragut de Palma, que sigue pendiente de ser edificada y en la que el Sareb mantiene un precio de los terrenos que hace inviable la construcción de pisos a precio asequible.
Según coinciden en lamentar tanto promotores como aparejadores, el problema del suelo mallorquín es que está en muy pocas manos y es escaso en los municipios con mayor demanda, lo que explica el que desde el sector inmobiliario se reclame la revisión del Plan Territorial de Mallorca para permitir ampliar el suelo urbanizable de Palma o Calvià.
Ignacio Martínez no oculta su temor a que esta demanda no vaya a ser atendida durante la legislatura que acaba de comenzar, ante las reticencias de los nuevos gobernantes a abrir la mano al crecimiento urbanístico. José Luis Guillén, sin embargo, no pierde la esperanza de que desde PSIB-PSOE y Més se entienda la necesidad de desarrollar vivienda social en la isla y se permitan algunos nuevos desarrollos con este objetivo.
Porque la escasez de pisos nuevos puede conllevar que el aumento de la demanda sobre la segunda mano o el alquiler haga que también estos mercados se encarezcan haciendo más difícil entrar en ellos para muchos isleños, según se advierte.
