21 de julio de 2014
21.07.2014

Mallorca es la zona de moda entre los extranjeros que invierten en vivienda

En el último año compraron 2.400 inmuebles - Las islas triplican la tasa de venta a foráneos del resto de España - El lujo pega fuerte: el 15% de las compras superan los 500.000 euros, cuando el conjunto del Estado se queda en el 5% - El sector asegura que el apetito inversor crece con fuerza desde 2012

21.07.2014 | 06:30
port d´andratx

¿Quién compra?

  • La isla no precisa fondos buitre para vender: compran los particulares Durante meses el Gobierno y algunos de los banqueros más destacados vendieron que España salía de la crisis gracias a la llegada de grandes inversores extranjero. El paso del tiempo ha constatado que los grandes depredadores eran fundamentalmente fondos buitre en busca de lucro desmedido, que en muchos casos están dejando en la estacada a las entidades financieras que les confiaron o vendieron sus carteras inmobiliarias. Balears en cambio está vendiendo sin recurrir tanto a esos fondos depredadores: según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, solo una de cada cinco ventas  (el 18%) tiene como protagonistas a estos inversores caracterizados por su afán especulativo. La tasa, que puede parecer alta, queda lejos del 27% manchego, catalán y murciano, del 33% canario o del 25% andaluz.
  • LA CIFRA 7.726 viviendas vendidas en Balears el año pasado
    Las islas estarán entre las primeras que digieran la burbuja inmobiliaria, aunque habrá que esperar al menos a 2018. Los extranjeros están animando el mercado: compraron un tercio de las viviendas que se movieron en el mercado, el 31%, una tasa que triplica la del resto de España (11%) y a la que no se acerca ninguna comunidad. Los alemanes acaparan el grueso de las operaciones de venta (36%), con los ingleses en un 18% y franceses, italianos y suecos en el 5%. Poco a poco se incorporan los rusos, lastrados, según su embajada, por algunas trabas a la inversión que encuentran.

Si Mamaluf no lo frustra, Mallorca está de moda. Y no solo entre los hooligans. La isla que ha reinado en el turismo de sol y playa mediterráneo durante los últimos tres veranos es hoy el bocado más apetitoso para inversores internacionales ávidos de rentabilidad. Lo documentan tres informes inmobiliarios elaborados por consultoras especializados y por los Registradores de la Propiedad, y lo corroboran algunos de los principales agentes del sector en Mallorca. Todos apuntan a lo mismo: la isla está captando compradores extranjeros a un ritmo que no se veía desde que comenzó la crisis. Y de distinto tipo. De un lado, está la clase media centroeuropea y nórdica que ve en la isla una oportunidad de garantizarse un piso en el que rentabilizar sus ahorros con alquileres vacacionales durante años, antes de usar el inmueble como su vivienda de jubilación. De otro, brillan las grandes fortunas también extranjeras que han encontrado en el estancamiento de precios de Mallorca una forma de hacer aún más grande el poder de compra de su dinero.

Ambos fenómenos se plasman en datos. Según el último informe del Colegio de Registradores de la Propiedad, en Balears se triplica la media de viviendas compradas por extranjeros. Sólo en Valencia y Canarias se aproximan a las cifras baleares. Aunque miran de lejos. Más: una de cada tres viviendas vendidas en las islas (el 30,7%) queda en manos de inversores foráneos, cuando en España apenas el 11% de las operaciones tienen a un extranjero como comprador. Y más ilustrativo del tipo de cliente al que seduce Mallorca: en ningún otro punto de España los extranjeros compran más viviendas de valor superior a los 500.000 euros, es decir, ligadas al lujo que da el dinero. De hecho, el 15% de las ventas son de este tipo, frente al 5% de media en una España en la que ninguna otra comunidad se asoma siquiera al 10% de compraventas de alto nivel. "En el aeropuerto no caben este año más jets privados", sintetiza el presidente de los promotores de la isla, José Luis Guillem, que asegura que tienen asociados que han convertido la vivienda de alto standing para extranjeros en su mejor negocio.

Fortunas alemanas
La mayoría de los compradores de lujo son alemanes, entre los que hay desde primeros ejecutivos de BMW a directivos estrella de Siemens y Deutsche Telekom. Tantos son que el 36% de las compras que hacen los extranjeros en la isla llevan pasaporte alemán. También las libras británicas están encontrando acomodo junto a las playas de la isla, aunque el vigor inglés es mucho menor: el 18% de las ventas hablan la lengua de Shakespeare y Punta Ballena. Después aparece en la estadística una amalgama de idiomas europeos que rondan el 5% de las operaciones inmobiliarias de la isla, entre los que sobresalen suecos, franceses e italianos, a los que empiezan a sumarse con ganas los suizos y, poco a poco, más tímidamente, rusos, holandeses y austríacos. Que son muchos pero podrían ser más, dice el jefe de la sección consular de Rusia en España, Konstantin Dorokhin, que aclara que trabas burocráticas y limitaciones legales hacen que no se vendan a rusos las viviendas que los propios rusos desearían.

Menos problema encuentran los alemanes, que han pasado de considerar la isla como suya a hacerla directamente suya. Lleva décadas siendo así, sólo que ahora el dinero se mueve más rápido y en mayor cantidad. La razón la explica Domingo Chaparro, agente de Perera & Partner, que trabaja sobre todo en el mercado alemán en una de sus zonas de mayor presencia: Cala Rajada. "El último invierno ha ido bien en ventas. Ahora en verano vamos más a trompicones, pero seguimos subiendo, sobre todo con alemanes. Para ellos Mallorca ahora es una opción my rentable. Los precios son muy apetecibles, sobre todo cuando en Hamburgo o Berlín el coste de la vivienda se ha doblado en los últimos años. Así que hay bancos dando créditos de más de 100.000 euros allí para comprar aquí por un interés fijo a diez años del 2%. Luego los ponen en alquiler unos meses y les da una rentabilidad anual del 9%. Con eso tienen para cubrir los intereses bancarios y pagar gastos de comunidad, impuestos y mantenimiento, además de disponer de paso de un piso para sus vacaciones, que les valdrá para su jubilación dentro de unos años".

Chaparro se refiere a su principal tipo de cliente: clase media con ahorros de una vida de trabajo, que es lo que se lleva en Cala Rajada. Pero hay otro tipo de cliente alemán: el de dinero, que es quien está acelerando las ventas en Palma, Calviá, Andratx, Tramuntana o la Costa de los Pinos, por ejemplo, donde ya hay mansiones de lujo que llegan a alquilarse por 500 y 700 euros al día. "Es normal que vaya bien: estamos a tiro de piedra de toda Europa, eso sin contar a los de los aviones privados, que aún lo tienen más fácil", subraya el líder de los promotores. Respalda su análisis Alejandro Grau, director en Balears de una de la mayores inmobiliarias de la isla, Solvia, del Banco Sabadell, que dibuja dos perfiles entre el inversor con mucho dinero: el que compra mansiones para sus veranos y el que pone el dinero en edificios emblemáticos con los que obtener rentabilidad con alquileres comerciales: "Entre los inversores que buscan activos singulares, edificios emblemáticos, estamos detectando un aumento de la confianza. Son sobre todo alemanes, aunque también ingleses y nórdicos".

Gracias a ellos y sus euros en busca de rentabilidad en un paraíso mediterráneo, Balears destaca como una de las tres únicas comunidades en las que el precio de la vivienda subió durante el último año. Y la única en la que el metro cuadrado se encareció más de un 3%, según revelan datos del Ministerio de Fomento recogidos por un informe del Instituto de Práctica Empresarial. El resultado es que el sector de la construcción sigue deprimido, tras destruir 25.000 puestos de trabajo en esta crisis, pero al menos empieza a ver un horizonte de confianza con el que aún ni sueñan en el resto de España. Lo destacan los propios constructores y promotores, que recuerdan que Balears es, con Navarra, la comunidad que más cerca está de fulminar su stock de viviendas sin vender.

Eso, poco a poco, se está traduciendo en una vuelta a la actividad constructora. Solvia, por ejemplo, se está animando a utilizar el sueldo que tuvo que digerir tras la compra de la CAM por el Banco Sabadell para promover sus propias urbanizaciones en puntos como Cala Vinyas y la urbanización Las Palmeras. Lo mismo hacen promotores de la isla especializados en la venta de lujo a extranjeros. Y grandes grupos inmobiliarios internacionales que se han especializado en el segmento del alto standing. Eso se plasma en cifras como las del leve repunte de la obra visada durante el primer semestre del año, un avance del 4,7%, según el Colegio de Arquitectos de Balears.

¿Despegue inmobiliario?
Todo ello pone a Mallorca en la la rampa de salida de la crisis inmobiliaria. Aunque aún queda camino por recorrer. Pese a que las islas están, con Madrid, en mejor disposición que nadie, aún pasarán cuatro años antes de que se digiera la enorme bolsa de viviendas sin vender que la crisis legó. Concretamente, habrá que esperar a 2018. O eso calculan en la consultora Acuña y Asociados. Que Mallorca está de moda por algo más que Mamaluf, pero los excesos no han sido solo etílicos y fálicos: al sector inmobiliario también se le fue la mano. Así que Mallorca sigue de resaca inmobiliaria. Y en venta. En el extranjero compran.

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