La ´burbuja inmobiliaria´ ha resultado muy rentable para el Govern balear y para muchos ayuntamientos, que durante los últimos años han estado cobrando a los ciudadanos impuestos de más aprovechando que los valores catastrales de una gran parte delos municipios estaban ´hinchados´, según coinciden en señalar los asesores fiscales y el colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria. El abuso era tan evidente que el propio Catastro ha solicitado a los consistorios que reclamen una revisión de sus valoraciones para reducirlas, algo que han hecho más de una veintena de municipios baleares.

El problema tiene la suficiente envergadura como para que el abogado Alejandro del Campo, de DMS Consulting, no dude en afirmar que el conjunto de las cantidades que se han percibido de más por parte de las diferentes administraciones isleñas a lo largo de los últimos ejercicios se pueda cuantificar incluso en "millones de euros".

El problema es fácil de explicar: en muchos municipios de Balears las revisiones de sus valores catastrales se realizaron durante los años 2006, 2007, 2008 o 2009, cuando el precio de las viviendas se encontraba absolutamente "hinchado" fruto de la ´burbuja´ inmobiliaria que se produjo antes de la actual crisis económica. Por contra, durante los últimos años el precio de los inmuebles isleños ha registrado una caída media del 32%, según destaca el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Balears, José Mir.

Esto ha provocado, según suscribe tanto Mir como su antecesor en el cargo, José Oliver, que en este momento en muchas zonas del archipiélago el ´valor´ que las Administraciones asignan a un inmueble es notablemente superior a su precio real de mercado. Y este hecho está lo suficientemente extendido como para que afecte a más del 50% de las operaciones de compraventa de pisos de segunda mano que se realizan en las islas, según apunta Oliver. Así, ambos representantes de los API no dudan en señalar la injusticia que se está cometiendo en este campo.

El problema tiene un alcance enorme, según pone de relieve el asesor fiscal Alejandro del Campo, dado que esa sobrevaloración catastral hace que aumenten las cantidades a abonar en tributos dependientes de la administración autonómica, de la municipal y, en menor medida, de la estatal.

En el ámbito autonómico, implica elevar la abono que se tiene que hacer frente en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en el de Sucesiones (que se dispara cuando la herencia procede de un familiar lejano o de alguien sin ese vínculo de parentesco) y en el de Donaciones.

Un ejemplo muy simple: una vivienda que en estos momentos se compra por 200.000 euros puede tener un ´valor´ estimado por la Administración, debido a un exceso de el cálculo catastral que se hace sobre el solar sobre el que se asienta, de 250.000 euros. Cuando el ciudadano intenta liquidar el impuesto de transmisiones abona un 8% del precio que ha pagado (es decir, 16.000 euros), pero con el tiempo se puede encontrar con una reclamación de la Agencia Tributaria balear advirtiéndole que tendría que haber entregado 20.000 euros y reclamándole los 4.000 que faltan más los intereses de demora.

Este problema alcanza también al ámbito municipal a la hora de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y, de forma especialmente contundente, a la hora de afrontar la Plusvalía Municipal cuando se lleva a cabo la venta (Del Campo apunta que es aquí donde se registra el mayor impacto para el contribuyente).

En el marco estatal, la sobrevaloración tiene efectos a la hora de declarar el Impuesto sobre la Renta, en el caso de inmuebles urbanos de uso propio que no sean la vivienda habitual, al tener que declarar una renta inmobiliaria del 1,1% del valor catastral.

Como se ha indicado, las administraciones públicas son plenamente conscientes de que esta sobrecarga que se está aplicando sobre los ciudadanos, dado que se trata de una situación que se da en el conjunto del país, aunque con especial relevancia en aquellos municipios cuya revisión catastral se realizó durante los años previos a la crisis y en los que la pérdida del valor del ´ladrillo´ ha sido más acentuada.

Prueba de ello es que por primera vez el Catastro ha instado a los municipios a que soliciten una revisión de sus valores si han pasado cinco años desde que se hizo la anterior, pese a que esta medida suele adoptarse cada década. El objetivo es rebajar la valoración que se hace de los inmuebles cuando la anterior se realizó a partir de 2006, con reducciones que se pueden mover entre el 15% y el 27%.

Reconocimiento municipal

La evidencia más clara de que el problema es conocido por los dirigentes políticos es que 19 municipios de Balears han solicitado ya esa rebaja en sus valores catastrales, que ha entrado en vigor este mismo año. Pero además, otros han anunciado ya que la van a pedir durante este ejercicio para comenzar a aplicarla en 2015, como son los dos casos en los que esa sobrevaloración catastral es más "terrorífica", según afirma Alejandro del Campo: en Andratx y, de forma especialmente acentuada, en Calvià.

Un aspecto a tener en cuenta en el caso de Balears es que Palma es uno de los núcleos urbanos en los que este problema es más débil, debido a que sus nuevos valores catastrales se fijaron para 2013, lo que implica que son mucho más similares a los reales del mercado y han contemplado la depreciación que han registrado las viviendas. Pese a ello, desde el colectivo de los API se apunta que en algunas barriadas se sigue produciendo la citada sobrevaloración.

Pero el abogado de DMS Consulting advierte de que aunque en muchos municipios este problema ha comenzado a solventarse este año (los casos más destacables, en los que la rebaja aplicada ha sido del 27% son Algaida, Binissalem, Felanitx, Llucmajor, Maria de la Salut o sa Pobla), durante los ejercicios anteriores todas las Administraciones, en mayor o menor medida, se han aprovechado de esas valoraciones ´hinchadas´ a la hora de reclamar sus impuestos.

Del Campo se muestra especialmente crítico con la Agencia Tributaria balear, a la que acusa de haber revisado de forma sistemática los valores declarados por los contribuyentes en relación a las cantidades que realmente pagaron, para reclamar los vinculados al Catastro. Y todo ello se ha producido, según denuncia el abogado, durante los años en los que la crisis ha sido más dura para los españoles.

"Algo de razón"

El director de la Agencia Tributaria de Balears, Alberto Roibal, reconoce que estas denuncias "tienen algo de razón", como lo demuestra el que el propio Catastro haya pedido a los municipios que soliciten una revisión de sus valores a la baja si la estimación anterior se hizo a partir de 2006.

Pero al mismo tiempo, subraya que "en la calle" existe el error de confundir valor y precio. Como ejemplo, señala que cuando se adquiere una vivienda nueva, el IVA que se aplica es sobre el precio que el comprador ha pagado realmente. Pero cuando es de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está vinculado al ´valor´ que se estima del inmueble, independientemente del precio que se haya podido fijar en la operación de compraventa.

Además, recuerda que cuando se hace una revisión catastral, el valor que se fija es comunicado al propietario del inmueble, el cual puede recurrirlo si no está de acuerdo.

Roibal no oculta que el precio de mercado de los inmuebles ha registrado un apreciable descenso durante los últimos años, pero insiste en que el sistema utilizado a la hora de reclamar el pago de los tributos a los contribuyentes de Balears es el adecuado, y en este sentido subraya que las islas son la comunidad autónoma con el porcentaje más alto de reclamaciones en las que los Tribunales han terminado dando la razón a la Administración autonómica.

En cualquier caso, el director de la ATIB también recuerda que este problema está ya en vías de paliarse, ante la decisión del ministerio de Hacienda de facilitar una revisión a la baja de los valores catastrales, que ha comenzado a hacerse efectiva durante el presente ejercicio.