La celeridad con que se debían entregar las viviendas y el uso de materiales y técnicas de edificación que no siempre eran los óptimos hacen que sean los inmuebles que se levantaron en Balears durante los años 50 y 60 los que presenten los mayores riesgos de registrar deficiencias y en los que resulte más recomendable la realización de inspecciones. En cualquier caso, todos los técnicos consultados afirman que el hecho de haber realizado o no el adecuado mantenimiento es el elemento fundamental a la hora de calibrar el estado de conservación de un edificio.

Un estudio encargado por el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de las islas refleja claramente esta situación, según señalan su presidente y su gerente, Pedro Mayol y Carlos Morell respectivamente. En el caso de los edificios inspeccionados de una antigüedad superior a los cien años, el 66% mostraban alguna deficiencia –aunque no necesariamente de carácter grave–, un porcentaje que crece hasta al 79% en los que cuentan con una edad de 50 a 100 años. Y esa tasa alcanza el 82% en aquellos que se mueven entre los 25 y 50 años. Es decir, se da la paradoja de que se reduce el número de fallos a medida que aumenta la edad del inmueble. Este hecho se achaca precisamente a la forma en que se construía entre los años 40 y principios de los 70.

El decano del Colegio de Arquitectos de Balears, Luis Corral, recuerda la precaria situación de España durante los años 40, 50 y 60, tras salir de una Guerra Civil, inmersa en un aislamiento internacional y en plena reconstrucción europea, lo que hacía que la situación económica fuera mala y la calidad de los materiales disponibles muy limitada.

A su vez, el director de la asociación empresarial de constructores, Manuel Gómez, no oculta que en aquellos años, e incluso en la actualidad, "había más empresas de construcción que empresarios", en referencia a la nula exigencia de cualificación que todavía hoy se critica, al igual que la baja implicación que en ocasiones se daba de los arquitectos y de las personas que debían dirigir las obras. Para empezar, se recuerda que no existía un código técnico como en la actualidad y que las normas eran mucho más laxas.

Fallos en proyecto y ejecución

Manuel Gómez subraya la importancia de un buen mantenimiento, pero considera que sería hipócrita afirmar que éste es el único problema. Así, señala que el 80% de las responsabilidades reclamadas por defectos en las viviendas se deben a fallos en la ejecución de las obras y a deficiencias en el proyecto redactado, siendo además estas últimas ligeramente superiores a los anteriores, lo que refleja que en ocasiones la responsabilidad va más allá de la pasividad de los propietarios una vez han adquirido el inmueble.

El arquitecto Antoni Ramis y el presidente del Colegio de Aparejadores de Mallorca, Ignacio Martínez, recuerdan también que en aquella época se registró un boom que favorecía la utilización de materiales de forjado muy rápido, para poder así entregar los inmuebles con la máxima celeridad, lo que supone que los edificios construidos durante esa fase desarrollista pueden conllevar riesgos superiores. Ambos insisten, sin embargo, en el papel fundamental del mantenimiento, ya que no todas las construcciones que hicieron uso del cemento aluminoso, por ejemplo, terminaron generando problemas.

El aparejador Jaime Gibert apunta otro factor fundamental a la hora de calibrar el estado de un edificio: las reformas posteriores que se hayan podido ejecutar y si éstas se realizaron correctamente. Sobre este punto, no se oculta que muchas de estas actuaciones se llevaron a cabo sin elaborar el correspondiente proyecto y sin solicitar la licencia municipal. Y si ésta sigue siendo una práctica habitual en estos momentos, mucho más durante épocas anteriores en las que la vigilancia era mínima por parte de las Administraciones, tanto por lo que se refiere a trabajos en viviendas o incluso en hoteles.

Al margen de estas consideraciones, todos los técnicos advierten que la alarma que el reciente derrumbe de un inmueble en Palma ha generado no está justificada, dado que la mayoría de los edificios se encuentran en buen estado.