El mercado inmobiliario coge velocidad de crucero impulsado por fondos extranjeros. los expertos creen que la entrada de capital foráneo se va a mantener ya que existe liquidez y no ven riesgo de burbuja

El mercado inmobiliario acumula cinco años de subida. Este año se van a cerrar 600.000 compras frente a las 300.000 del año 2013. Los precios de los inmuebles han crecido un 5 % en el conjunto de España, aunque las revalorizaciones están siendo más intensas en las grandes ciudades, sus áreas metropolitanas y los territorios insulares y costeros. Los expertos coinciden en que la tendencia alcista del ciclo inmobiliario se va a extender por la mejora del empleo (900.000 puestos de trabajo en 2018), los bajos tipos de interés (que se van a mantener al menos hasta finales de 2019) y la mejora de la confianza de los hogares. El talón de Aquiles en la obra nueva es que las grandes promotoras respaldadas por fondos están comprando el suelo muy caro y preparan proyectos en las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, València o Málaga) a los que los jóvenes no van a poder acceder. El problema es que se han centrado en el mercado de reposición (el de las familias que buscan cambiar de casa para mejorar) y se empieza a agotar.

El mercado español es muy heterogéneo. La recuperación inmobiliaria se inició en Madrid y Barcelona hace cinco años, después se extendió a la costa y ahora ha alcanzado las ciudades secundarias. La apertura del mercado hipotecario ha sido responsable de que la demanda fluya. «La evolución de la inversión inmobiliaria en España está siendo muy positiva con un volumen que alcanza los 13.385 millones de euros en lo que va de año. Estas cifras respaldan el apetito inversor en un mercado en el que los inversores nacionales representan el 42 % de la inversión y los internacionales el 58 %. Ambos continúan viendo a España como un mercado con un gran potencial», advierten desde la consultora CBRE. Mikel Marco-Gardoqui, director nacional de Capital Markets de CBRE, destaca que 2018 será un año récord con un nivel de inversión de 16.000 millones de euros, muy por encima de los 12.750 millones de euros de 2017.

Los principales responsables del empuje han sido los grandes fondos de inversión de Estados Unidos y Europa. Las consultoras coinciden en que en los próximos meses se va a mantener la entrada de capital foráneo ya que existe mucha liquidez en el mercado y muchos inversores tienen a España entre sus objetivos prioritarios. Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL España, pronostica que los fondos aumentarán su inversión en mercados tradicionales (Madrid y Barcelona) y «explorarán nuevos. España es a medio y largo plazo una gran oportunidad de inversión». Por nacionalidades, los fondos más activos proceden de Estados Unidos (con un 62 % del mercado), seguidos de Reino Unido (11%), Francia (9 %) y Alemania (7 %).

Los promotores locales que han sobrevivido a la crisis alertan de que se ha producido un recalentamiento excesivo en la compra de los solares por la necesidad que tienen las grandes promotoras que han salido a bolsa de ganar volumen para atraer a los inversores. Las consultoras confían en que esta situación no se traduzca en una nueva burbuja inmobiliaria en mercados como Madrid, Barcelona o València que acabe con miles de pisos sin vender porque los potenciales clientes no pueden acceder a ellos. Borja Ortega asegura que es difícil saber si habrá una nueva burbuja. «Es verdad que el mercado residencial está con mucha actividad en ciertas ciudades como Madrid, pero creemos que los precios de compra y de alquiler se estabilizarán por sí solos. De hecho, consideramos que para el sector residencial la entrada de fondos extranjeros es sana y con el paso de los años veremos la creación de plataformas de alquiler profesionalizado que estabilizarán los precios evitando posibles burbujas», destaca el directivo de JLL España.

Grandes capitales

La situación en Madrid, Barcelona y València tiene un denominador común. En la última década, según subraya CBRE, la iniciativa de sus ayuntamientos para ordenar suelo ha sido extremadamente limitada y hay poco suelo disponible. Como resultado, no se ha creado suelo nuevo. Sin embargo, la situación en las tres ciudades es radicalmente diferente. «En Madrid la disponibilidad de suelo potencial se está viendo mermada por la incapacidad del ayuntamiento para aprobar los grandes desarrollos del sur-este (Berrocales o Los Ahijones). En València, aunque existe suelo disponible, la concesión de licencias está suponiendo un cuello de botella para la producción. En Barcelona la disponibilidad de suelo continuará siendo escasa y estará vinculada a la renovación de los antiguos espacios industriales», apuntó Mikel Marco-Gardoqui. Los expertos aseguran que en el mercado de suelo de las grandes capitales no están viendo transacciones especulativas como en el anterior ciclo sino que muchas de estas operaciones llevan aparejados proyectos solventes desde el punto de vista de los compradores (promotores ligados a fondos de inversión con solvencia patrimonial y bajo apalancamiento).

Rafael Gil, director de estudios de la tasadora Tinsa, afirma que la intensa revalorización de los pisos en el centro de las grandes capitales está en proceso de trasladarse a la periférica, donde se ubica el suelo disponible para nuevas promociones. Precisamente, las zonas españolas que tienen más recorrido al alza son «la periferia de las principales capitales y ciudades de tamaño medio-grande que aún no se han encarecido de manera significativa», según destacó Gil.

El alquiler ofrece rentabilidades superiores a la media europea

El fuerte incremento que han experimentado los alquileres en los dos últimos años (especialmente en mercados como el de Madrid, Barcelona o Islas Baleares) está permitiendo obtener rentabilidades muy atractivas, por encima de lo que ofrecen otros productos financieros. Por esta razón, muchos inversores han optado por adquirir una vivienda para destinarla al alquiler, según destacan desde CBRE. «Las rentabilidades brutas anuales se mueven en las grandes ciudades en un rango de entre el 4 y el 6 %, superiores al retorno ofrecido por activos alternativos de carácter seguro como el bono español a diez años, que en 2017 dio un 1,51 %», precisa Mikel Marco-Gardoqui.

Según el Ministerio de Fomento, hay zonas en España en las que el precio del alquiler «se encuentra en máximos históricos». Es el caso de Baleares (10,37 euros por metro cuadrado al mes, un 9 % más que en 2007), Madrid (12,38 euros, un 5,4 % por encima de máximos) y Canarias (7,65 euros, un 3,1 % más que en la burbuja).

La consultora JLL considera que las rentas de las grandes capitales todavía no han tocado techo. «Es cierto que los precios de los activos en España, especialmente en las grandes ciudades, han registrado una subida de precios considerable en los últimos meses, pero creemos que aún están muy por debajo de otras ciudades europeas como Londres, París o Ámsterdam. De hecho, en nuestra opinión, Madrid y Barcelona son sin dudas unas de las ciudades más atractivas para invertir en Europa, sin olvidar Sevilla, Bilbao, Málaga o Valencia. Desde JLL creemos que a día de hoy todavía es un buen momento para comprar ya que España ofrece unas rentabilidades muy interesantes por encima de la media del viejo continente», subrayó Borja Ortega.