¿Queda espacio en ciudades como Madrid para construir? ¿Se edificarán nuevos pisos? Estas dudas les surgen a muchos ciudadanos que quieren adquirir una vivienda nueva, pues hace unos años vivimos una explosión de urbanizaciones nuevas o zonas residenciales, que parecieron ocupar toda la extensión, minimizando el espacio disponible para seguir edificando. Sin embargo, hay mucho más terreno del que parece.
No sería la primera vez que cuando un profesional del área está realizando un estudio de viabilidad de un solar para llevar a cabo un proyecto arquitectónico, se encuentra con la peculiaridad de que el uso es industrial. Una noticia que puede trastocar los planes, pero ¿se puede cambiar? ¿cómo se debe tramitar este proceso?
Lo primero que debe realizar todo experto es estudiar y desgranar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio para conocer si se pueden prever transformaciones de uso. En ese caso, nos podemos encontrar con dos situaciones: se puede modificar o por el contrario, no se contemplan estos cambios. Este último caso es el que supone más tiempo y esfuerzo. Los profesionales deberemos formular el Plan Parcial y acudir a la Modificación Puntual de Planeamiento para plasmar la nueva clasificación del suelo. Este cambio pasa primero por el Ayuntamiento y luego por la Consejería de Urbanismo correspondiente. Por lo que todo depende, finalmente, de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el suelo.
Además de conocer este procedimiento, no debemos olvidar los efectos que ocasiona la nueva clasificación. Si cambiamos un suelo industrial en uno residencial aparece un proceso arquitectónico con nuevas necesidades de servicios como espacios libres, dotaciones o vivienda pública.
De hecho, cuando realizamos el cambio de la clasificación del suelo de industrial a residencial, debemos justificar la viabilidad de este trámite. Así, especificaremos aspectos tales como el abastecimiento del agua, saneamiento, electricidad, plazas de aparcamiento? Todos ellos nos permitirán justificar la conveniencia de la modificación y la oportunidad que ofrece al municipio y por tanto, a sus ciudadanos.
Y para ello, no hay mejor apoyo que contar con la colaboración del propio Ayuntamiento.
¿Por qué se tramitan estas nuevas clasificaciones del suelo? La alteración de los planeamientos no sólo encierran asuntos económicos, sino también sociales. Todos los profesionales conocemos la diferencia de costes entre construir en un suelo industrial y en uno residencial, pues, efectivamente, es más barato cambiar la clasificación que construir en suelo residencial. Además del importe, también debemos tener en cuenta la necesidad y el derecho de contar con un hogar por parte de nuestra sociedad. Las poblaciones están creciendo. De hecho, la tasa de crecimiento de la población es superior a la de hace unos años. Este incremento conlleva directamente un aumento de la demanda de vivienda. Una exigencia a la que hay que dar respuesta y sólo cambiando la clasificación del suelo, podremos hacerlo. El municipio madrileño de Vallecas es un ejemplo de estos cambios, pues las constructoras tuvieron que reclasificar el suelo para poder construir viviendas para los vecinos.
En definitiva, cambiar un suelo industrial por residencial es un procedimiento en beneficio de la ciudadanía, de la sociedad, en general; pues estas modificaciones permiten impulsar la construcción residencial y por tanto, ofrecer una nueva casa a una familia.
*Consejero delegado de Ferris Hill
