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Mercado inmobiliario

Juan Fernández Aceytuno: "Subvencionar el acceso a la vivienda es un error garrafal"

El consejero delegado de Sociedad de Tasación considera que "en 10 años habrá un boom hipotecario por los jóvenes que hoy tienen entre 25 y 35"

Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

Juan Fernández Aceytuno (Madrid, 1964) quería ser militar como su padre y su hermano, pero la espalda no le permitió pasar el reconocimiento médico, así que optó por la ingeniería de minas en la rama energética. Después de participar en dos grandes proyectos industriales del sector químico, dirigió General Electric España, para incorporarse en 2008 a Sociedad de Tasación, un puesto desde el que se ha convertido en una de las voces más respetadas del inmobiliario español.

-En marzo del año pasado dijo que las pandemias no suelen afectar mucho al mercado inmobiliario y así ha sido.

-Cuando llegó el covid, había nerviosismo en el Banco de España y las entidades financieras sobre el valor de los activos. Traté de evitar discusiones emocionales y busqué en las experiencias previas, que apuntaban a caídas del 70-80% en las transacciones durante el confinamiento y a que los precios seguirían el ciclo en que estaban previamente.

Como tasadores, no podíamos sobrerreaccionar, porque si aplicábamos unos 'haircuts' (recortes) en el valor de los activos inmobiliarios, los ciudadanos podrían financiarse menos, y por lo tanto pagar menos, lo que tumbaría los precios. Se convertiría en una profecía autocumplida. Lo que le propuse al Banco de España fue reforzar la verificación: utilizar tasaciones comparables de hasta un mes de antigüedad, en lugar de los entre tres y seis meses que normalmente permitimos. Supuso un esfuerzo brutal para nuestros tasadores en pleno confinamiento, prácticamente multiplicamos por 10 los datos que recogíamos en un mes.

Luego se ha visto que el inmobiliario no solo no ha bajado, sino que se ha convertido en un valor refugio, con alzas de precio de doble dígito en Europa y del 19% en Estados Unidos, un mercado que está muy caliente y donde la banca te financia prácticamente todo lo que le pidas. España ahora es un caso extraño, con la vivienda nueva creciendo en precios en torno al 2%, la usada bastante plana, y la actividad en niveles de 2019.

-¿Por qué España no está en el centro del creciente temor internacional a burbujas inmobiliarias?

-La crisis anterior supuso una vacuna tanto para el sector financiero como para las clases medias. Los ciudadanos ahora se lo piensan dos veces y las políticas de concesión de créditos siguen prudentes. Luego está la digestión de las ayudas públicas de la Covid: la gente ha aprendido que antes de endeudarte tienes que pagar tus deudas anteriores.

El comprador de entre 24 y 37 años prácticamente no está en el mercado por falta de ahorro y falta de solvencia económica

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Además, el alquiler no está boyante, los precios han caído entre el 7% y el 10% en un año, lo que hace que para los inversores sea menos atractivo comprar para alquilar. Y un problema que viene de antes de la pandemia: el comprador de entre 24 y 37 años prácticamente no está en el mercado, salvo que los padres le ayuden, por falta de ahorro y falta de solvencia económica para que le financien a causa del paro y los sueldos bajos. Eso frena mucho la demanda: hemos calculado que son unas 160.000-175.000 viviendas al año las que no compra ese colectivo.

Un país de 47 millones de habitantes debería tener unas 750.000 transacciones y este año pueden ser unas 600.000. Quien compra ahora ya tiene la casa pagada y vende para acceder a otra mejor.

-¿Cómo se puede solucionar esta crisis de acceso a la vivienda que lleva años señalando?

-Por el lado de la oferta, el suelo en España es un bien caro porque está en manos de los ayuntamientos, que se financian con él. El sector público debería favorecer la salida de suelo más barato y promover vivienda pública en alquiler. Por el lado de la demanda, he propuesto que los créditos cubran un porcentaje mayor del valor del activo ligándolo a viviendas sostenibles. Los avales públicos, en cambio, son peligrosos, porque ¿quién va a asumir el riesgo reputacional de ejecutar la hipoteca si el cliente impaga?

El problema de fondo es que los ciclos inmobiliarios en España duran 16 años, pero las decisiones políticas son a corto plazo. La ideologización del mercado de la vivienda nos perjudica a todos. Hace falta consenso político y colaboración público-privada, porque esto no lo resuelve ni la empresa privada, ni los bancos ni el ministerio. Yo entiendo que los ciudadanos son el primer cliente de la Administración y de los partidos, pero también necesitan a los actores del sector. Se echa de menos esa madurez en este país. No se puede imaginar la cantidad de acuerdos a que se llega en privado, el problema es que luego llega el postureo y la escenificación y el a ver si me van a llamar liberal o socialista.

La polarización ha ido a más en una década. No se dan cuenta de que la mayoría de los españoles les pedimos que entiendan que el núcleo de las personas de este país nos parecemos más de lo que piensan los que nos quieren dividir. Lo que me da más miedo es que estas cosas se han arreglado normalmente en el mundo cuando ha habido una gran crisis. La pandemia nos unió, pero duró un telediario.

-¿Las recientes medidas del Gobierno pueden ser una solución?

-Voy a ser bastante prudente, tenemos que esperar al texto. Un error de partida es la falta de consenso político. Otro, la falta de escucha y de colaboración público-privada. Si no cuentas con los actores, te va a costar más. No digo que no lo consigas, pero la resistencia al cambio va a ser mayor. Además, lo que se ha acordado se pactó en otro contexto, cuando era verdad que en determinadas zonas los alquileres estaban muy calientes, pero el mercado se ha ajustado por la pandemia.

Desde el punto de vista económico, promover ideas que por un lado reducen la oferta y por otro calientan la demanda, con el cheque-alquiler, puede acabar con una subida de precios. Las subvenciones al acceso a la vivienda son un error garrafal porque se incorporan al precio en el minuto uno. Si alguien sabe que tú estás recibiendo 250 euros para alquilar, te sube el alquiler. Desde el punto de vista social está muy bien, pero desde el económico falta un análisis más completo.

-¿Que los jóvenes no se hipotequen también es un problema para la banca a medio plazo ?

-Los bancos tienen equipos desarrollando productos específicos. Un par de entidades han sacado ya préstamos que cubren hasta el 95% del valor del activo. Iremos poco a poco viendo cómo captan a ese público. Porque también hay un factor cultural. Las grandes decisiones vitales se han retrasado y a los jóvenes ahora no les parece tan importante tener una casa en propiedad. Pero toda esa demanda se está embalsando y dentro de diez años veremos un boom hipotecario de esa generación que ahora tiene 25-35 años y entonces tendrá 35-45 y de repente se dará cuenta de las ventajas de tener su propia casa.

-Estamos en la fase final de la parte alcista en compraventas y precios de un ciclo de 16 años

-Las subidas de precios llevan tiempo moderándose y en principio el ciclo debería acabar en 2022 o 2023, pero tengo mis dudas. Hay un factor que cambia radicalmente el análisis que son los fondos europeos, que pueden alterar los ciclos porque van a ir a vivienda nueva y a rehabilitación. En el medio plazo, además, ello provocará un incentivo a que haya gente que quiera comprar vivienda usada barata para rehabilitar y ponerla en calidad de vivienda nueva. 

-¿Si el ciclo se alarga en exceso, se corre el riesgo de que se cometan excesos?

-He señalado el riesgo de una burbuja verde si nos ponemos demasiado estupendos con el tema de la sostenibilidad. Las viviendas con máxima calificación energética no superan el 15% del total. Y si se financia solo por la calidad del activo y no por la capacidad de pago del prestatario, ya sabemos lo que pasó en la burbuja anterior.

-Al principio de la pandemia se habló mucho de que el teletrabajo iba a provocar un traslado de hogares de los centros de las ciudades hacia la periferia e incluso a la España vaciada. ¿Se ha producido?

-Se ha producido un efecto pendular. Veo empresas que están muy talibanas con la vuelta al presentismo laboral. Pero la mayor parte está en un ejercicio de observar cuál es el impacto del teletrabajo en la productividad. El teletrabajo tiene muchas ventajas de conciliación, comodidad y productividad en muchos casos. Pero la prescindibilidad del empleado es mayor y su empleabilidad empeora: si te limitas a hacer un trabajo digital, eres más fácil de sustituir por un robot o alguien en China que cobra una tercera parte.

El efecto en el mercado de oficinas va a ser menor del que algunos profetizaban. Las empresas están alquilando los mismos metros, pero con más espacio entre empleados y con la gente yendo por turnos. Vamos a ver muchos péndulos y muchas pruebas, pero la fórmula final no la van a decidir ni la empresa ni el empleado, sino el cliente, que va a determinar si está satisfecho o no con tu trabajo.

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