El repunte del euríbor hasta cerca del 3% pone a prueba la demanda de vivienda y las hipotecas

El euríbor vuelve a amenazar la capacidad de compra de los hogares. El índice a doce meses ha vuelto a rozar el 3%, en un momento en que los precios de la vivienda siguen tensionados y el acceso a la financiación se ha convertido en una de las principales barreras para los compradores. Sin embargo, el efecto sobre la demanda está siendo, por ahora, menos directo de lo esperado: los compradores no están desapareciendo, pero hacen más números y llegan al mercado con menos margen.

En agosto, el índice que analiza los tipos de interés de los préstamos que se realizan entre ellos los bancos, referencia a la hora de fijar el coste de las hipotecas, ha cerrado muy cerca del 3%, después de encadenar su segunda subida mensual consecutiva y alcanzar su nivel más alto en casi dos años. Esto se traduce en que una hipoteca variable de 150.000 euros a 25 años, con un diferencial de euríbor más 1%, podría encarecerse entre 780 y 800 euros adicionales al año

"Desde principios de año hemos visto una subida progresiva del euríbor hasta rozar el 3%, pero este incremento no se está trasladando de forma inmediata ni proporcional a las nuevas hipotecas", explica Francisco Santos, director de Ventas y Desarrollo de Negocio de Huspy Mortgages. La competencia entre entidades por los clientes solventes amortigua parte del movimiento. "Los bancos siguen compitiendo por los buenos perfiles y nosotros continuamos comercializando hipotecas con tipos por debajo del propio euríbor", añade.

El impacto aparece por otra vía. Un mayor coste del dinero eleva la cuota asociada a una misma deuda y empeora los ratios de esfuerzo que utilizan las entidades para analizar la solvencia de cada operación. "El principal impacto lo estamos viendo en los ratios de endeudamiento y, por tanto, en el análisis de riesgo de las operaciones, más que en una reducción directa del presupuesto de compra", señala Santos. El comprador también se anticipa y consulta su capacidad de financiación antes de buscar vivienda.

Todavía no hay un enfriamiento de la demanda

Los datos de Fotocasa apuntan en la misma dirección. El 68% de los compradores recurre a una hipoteca, apenas un punto menos que hace un año, por lo que el portal no detecta por ahora una retirada generalizada de la demanda. Lo que sí observa es un cambio de comportamiento. "El comprador que se hipoteca es mucho más prudente, busca seguridad y hace más números antes de iniciar la operación", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

El 58% consulta previamente con su banco cuál es su capacidad de financiación, cinco puntos más que un año antes, mientras que el 76% se decanta ya por el tipo fijo, diez puntos más que en 2025. Además, uno de cada cuatro compradores necesita vender previamente otra vivienda para poder realizar la operación, frente al 20% del año pasado.

La principal fricción está, sin embargo, en el ahorro y en el elevado precio de la vivienda. Casi seis de cada diez hipotecados necesitan financiación incluso para afrontar los gastos iniciales de la compra. "Esto afecta especialmente a los compradores que acceden por primera vez al mercado y a los hogares con menor capacidad económica y sin patrimonio previo", señala Matos. El 66% de quienes terminan comprando pertenece ya a niveles socioeconómicos altos o medios-altos y otro 30% a la clase media, una fotografía de un mercado cada vez más selectivo.

El euríbor condiciona la capacidad de endeudamiento

El precedente del anterior ciclo de subidas de tipos, iniciado en 2022, muestra hasta qué punto puede pesar este mecanismo. CaixaBank Research calcula que entre marzo de 2022 y julio de 2024 la ratio mediana entre cuota hipotecaria e ingresos de los hogares con préstamos variables aumentó cerca de tres puntos porcentuales. Con la posterior relajación monetaria y la mejora de los ingresos, esa presión se redujo, aunque no llegó a desaparecer por completo. El análisis refuerza que el impacto de los tipos no se limita a la cuota: también condiciona la capacidad máxima de endeudamiento.

Aun así, el euríbor al 3% no implica necesariamente un desplome de las compraventas. BBVA Research introduce un contrapunto relevante. Su último informe prevé que las transacciones caigan un 7,3% en 2026, pero al mismo tiempo estima una subida del precio de la vivienda del 12% y considera que la demanda continuará siendo sólida.

Para BBVA, buena parte del retroceso de las operaciones se explica por el elevado precio de la vivienda y, sobre todo, por la falta de producto disponible, no por una retirada generalizada del comprador. La entidad estima que el encarecimiento de las casas podría explicar entre el 30% y el 70% del descenso de las transacciones, mientras que los principales motores de la demanda continúan siendo favorables: creación de empleo, avance de los salarios, inmigración y formación de nuevos hogares.

El nuevo escenario de tipos introduce una dificultad adicional en un mercado que ya presentaba graves problemas de accesibilidad. Pero el primer efecto no parece ser, al menos todavía, una desaparición masiva de compradores. Se manifiesta antes: hogares que consultan cuánto pueden financiar antes de buscar casa, una mayor preferencia por el tipo fijo, compradores que necesitan vender para comprar y bancos que analizan con más atención el esfuerzo financiero de cada operación.

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