El sector promotor afronta el desafío de producir más vivienda con el punto de vista puesto en el producto asequible, la industrialización y el 'flex living'

El sector de la promoción inmobiliaria en España atraviesa un "momento muy dulce" gracias a una demanda sólida y a las subidas generalizadas de precios, pero esta situación no es considerada sana a medio plazo por sus principales actores. Así lo advirtieron directivos clave como Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Corporación Vía Ágora, y Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes, durante la I Jornada Inmobiliaria, organizada por Prensa Ibérica este miércoles en Madrid. La gran conclusión es que el mercado está en un punto de inflexión donde el principal reto no es la amplia demanda de vivienda, sino la falta de oferta, un desequilibrio que incrementa el precio y "está expulsando a mucha gente del mercado".

Los directivos del sector promotor pusieron el foco en el impacto negativo del alza de precios para el sector. García-Egotxeaga señaló que las subidas fuertes no son deseables, ya que el encarecimiento de la vivienda se traslada directamente al suelo, un bien escaso, lo que obliga a las promotoras a asumir más riesgo e invertir más capital. Por su parte, Gómez-Pintado cree que las tres grandes barreras y retos que limitan la capacidad de producción —actualmente estancada en 100.000 viviendas al año— son la existencia de una estructura regulatoria compleja, una política de suelo y urbanismo lenta y enrevesada y la transformación de las fuentes de capital, con una financiación bancaria más restrictiva.

Ambos directivos coincidieron en que la clave de futuro es atraer capital internacional, para lo que es imprescindible reducir el riesgo regulatorio y urbanístico. No obstante, el consejero delegado de Neinor se mostró optimista al señalar que existe un consenso creciente entre las administraciones para simplificar la burocracia, con comunidades como País Vasco, Madrid y Andalucía revisando sus normas urbanísticas para hacer el mercado más predecible. Preguntado por el gran reto del sector, el presidente de Vía Ágora fue tajante al resumir: "El suelo, el suelo. Y el suelo que solo llegará si somos capaces de atraer capital".

Es mucho más sano un crecimiento en torno al 4%-5% anual

Borja García-Egotxeaga

— CEO de Neinor Homes

La financiación alternativa dinamiza el 25% del sector

Las restricciones al crédito derivadas de la crisis inmobiliaria de 2008 está impulsando y siendo el catalizador para el crecimiento de la deuda privada, que cada vez tiene un papel más importante. Bernat Martínez, director general del fondo de deuda TQ Eurocredit, afirmó que la financiación alternativa ya posee cerca del 25% de la cuota de mercado. Martínez explicó que este método es "tremendamente complementario con la tradicional", actuando como el "único jugador del sector que puede optar a nuevos proyectos" debido a la restrictiva política de riesgo bancaria.

Aunque la financiación alternativa no pone limitaciones en la disposición del préstamo, exige que el cliente tenga una situación financiera de solvencia largo plazo y que se aporte una fórmula de repagar los pasivos a medio o largo plazo cuando venza el pasivo. Preguntado por los efectos de una crisis en el mercado, Martínez, de TQ, asegura que podría afectarles, pero que el sector cuenta con un "buen colchón” gracias al apoyo de sus inversores. El principal reto es cubrir la necesidad del mercado , ya que el mayor coste para el promotor es el "coste de oportunidad al no poder realizar un proyecto por falta de financiación", sentenció.

La vivienda asequible, el gran desafío

Según David Botín, director general de Vivienda Asequible y Flex Living de Aedas Homes, el problema de la falta de oferta se agrava en el segmento de la vivienda asequible y el alquiler, donde la demanda de este tipo de producto "está por encima del 60% en el mercado". El directivo enfatizó el retraso histórico de España en la producción de vivienda protegida, siendo un país con una renta media que requiere una fuerte apuesta por la asequibilidad.

En su opinión, la solución pasa por la colaboración público-privada, un mecanismo que, según Gómez-Pintado, "está empezando a funcionar" en varias comunidades, aunque afronta retos específicos en este ámbito. Entre ellos destaca la financiación, donde existe una déficit de deuda para esquemas de alquiler asequible a largo plazo, ya que el modelo requiere estructuras financieras distintas a las de la promoción tradicional, y de seguridad jurídica, porque el capital, que ve en este segmento un mercado incipiente con potencial de rentabilidades, exige sobre todo estabilidad en las reglas del juego, especialmente ante los riesgos ligados a los módulos de precios fijados por la administración.

Un ejemplo de este tipo de proyectos es el Plan Vive, un programa impulsado por la Comunidad de Madrid. María José Piccio-Marchetti, directora general de Vivienda y Rehabilitación de la región, presumió del Gobierno regional prevé entregar 8.500 viviendas a través de este plan en 2026, con más de 3.000 ya concedidas en el último año, además de que ha sido un programa resiliente ante las diferencias circunstancias de mercado, como fue la crisis inflacionaria y la posterior subida de los tipos de interés tras la invasión de Rusia a Ucrania.

Llevamos construyendo desde la época de los romanos de la misma forma. Quizás haga falta una revolución industrial

Roberto Campos

— Director general de Avintia Inmobiliaria

La industrialización como factor clave

En vivienda asequible —aunque no exclusivamente—, un elemento transversal es la construcción industrializada, llamada a ser el futuro del sector. Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria, una de las promotoras que más ha avanzado en esta materia, defendió que sí o sí la construcción del futuro "fundamentalmente va a ser industrializada". ¿Los motivos? El directivo destacó dos ventajas de este modelo: uno, que acelera los plazos, se construye más rápido y es una solución ante la falta de mano de obra cualificada en el sector. "Llevamos construyendo desde la época de los romanos de la misma forma. Quizás haga falta una revolución industrial", ironizó.

Flex Living: una solución de alojamiento temporal en crecimiento

Otra de las grandes tendencias, además de la vivienda asequible y la industrialización, es el 'flex living', alojamientos que se ofertan en alquileres de media estancia, que se ha convertido en uno de los mercados que atae más inversión institucional. Kepa Apráiz, CEO y fundador de Katégora y Kora Living, definió el 'flex living' como una solución de alojamiento temporal en grandes bloques de edificios que poseen zonas comunes.

Según su experiencia, este modelo se siente "muy cómodo entre los tres y seis meses", actuando como un punto intermedio entre el alojamiento hotelero y el residencial. El perfil del cliente depende en gran medida de la ubicación del activo, que puede ir desde trabajadores que visitan una ciudad para un proyecto concreto hasta alguien que por una necesidad familiar necesita una estancia para unos meses. Apráiz subrayó la importancia del operador, que debe ser el principal actor involucrado , y lamentó que el mercado aún no esté ofreciendo muchas opciones para este segmento, a pesar de su creciente demanda.

El mensaje general de la jornada es claro: el buen momento actual esconde debilidades estructurales. El futuro del sector pasa por qué España sea capaz de producir más vivienda, desbloquear sueloreducir el riesgo regulatorio y atraer el capital necesario para una expansión sostenible.

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