'El Dorado' inmobiliario que levantará 2.500 millones de inversión entre fondos internacionales hasta 2026

Hay un mercado a caballo entre el sector inmobiliario y el de las infraestructuras cada vez más en boga dentro de los diferentes inversores. Se trata de los centros de datos, o data centers en el argot especializado, cuya rentabilidad, incluso superior al 15%, lo convierten en 'El Dorado' de los diferentes fondos a nivel mundial, con el añadido de que España es punto de partida y llegada de los cables submarinos que conectan los diferentes continentes.

Según Miguel Ochoa, director de Estrategia, Riesgo y Transacciones inmobiliarias de Deloitte, en la actualidad, España cuenta con activos que suman una potencia instalada aproximada de 250 megavatios (MW), 190 MW en Madrid y su área metropolitana y los 50 MW restantes en Barcelona y su comarca. Esta potencia, según las previsiones que maneja la big four, se multiplicará por dos en los dos próximos años, hasta alcanzar los 500 MW.

Doblar la capacidad instalada supondrá una inversión acumulada de más de 2.500 millones de euros, según desveló Ochoa de Deloitte. "Los fundamentales que acompañan a los centros de datos no son comparables con el resto de activos. Son únicos", destacó, durante el congreso inmobiliario The District, David Hurtado, director general de Quetta Data Centers, la plataforma de Azora y Core Capital que invertirá 500 millones en el sector.

Rentabilidades del 15%

El interés detrás de estos activos se debe a la alta rentabilidad que ofrecen, que ronda (o incluso supera) el 15%. Tal y como contextualizó Hurtado de Quetta, desarrollar un centro de datos conlleva un riesgo superior al de otro tipo de inmuebles, como un hotel o un complejo residencial: "Si el retorno no es superior al 15%, mejor busca otro activo".

Francisco Rivas, director de Merlin Properties, uno de los pioneros en este mercado y que invertirá casi 1.000 millones en este segmento en los próximos años, explicó que, de los 10 millones de euros aproximadamente que cuesta 1 MW de potencia, únicamente un tercio se destina a la construcción, mientras los fondos restantes los requieren los equipamientos. El retorno esperado parte desde el 10%, si únicamente se incluye en el inmueble las instalaciones eléctricas y mecánicas mínimas, y puede ascender exponencialmente si el propietario lo equipa y dirige su operativa.

Por el momento, en los activos de última tecnología, se trata de un mercado de inversión incipiente, en el que los diferentes capitales entran en fase de desarrollo, sin que se hayan producido grandes operaciones de carteras con varios activos operativos. "El año pasado hubo numerosas transacciones de suelos y, en los próximos meses, se cerrarán las primeras compraventas de porfolios", anticipa el director de Merlin.

Los 'peros' de los centros de datos

No todo es oro lo que rodea a esta clase de activos. "Hoy en día, carecen de regulación: España dispone de instrumentos urbanísticos obsoletos y cada comunidad sus propias normas", resumió Aina Maragall, senior associate de Derecho Público y Planeamiento Urbanístico del despacho de abogados Cuatrecasas.

También los plazos de desarrollo son extensos. "Se tarda alrededor de tres años en disponer de un centro de datos operativo desde que se obtiene la propiedad del suelo con acceso a la energía garantizado, aunque los tiempos pueden alargarse", añadió Rivas de Merlin.

Otro de los 'peros' es la inexistencia de talento especializado para el desarrollo y operación de los data centers. "No es un negocio inmobiliario, es tecnológico. Por ese motivo, se necesita un equipo especializado y hay un cuello de botella para atraer profesionales", concluyó el director general de Quetta DC.