El alza de tipos y la convocatoria de elecciones quiebra la actividad inmobiliaria

El anuncio de elecciones para el próximo 23 de julio está desplomando la actividad inmobiliaria precisamente en los meses del año más complejos para el sector, antes de la temporada de verano. Parece que este año las pagas dobles pueden eludir proyectos de cambio de vivienda en momentos de subida de tipos de interés, restricción del crédito bancario e inflación. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) ya corroboraban las sensaciones de las firmas inmobiliarias y el dato conocido este martes de los registradores ahonda con datos la compleja situación. Los registradores informaron del "descenso importante de hipotecas y más moderado de compraventas de vivienda durante el mes de abril". En concreto, las compraventas de vivienda inscritas descendieron en abril el 8,7% sobre el mismo mes del año anterior. Las hipotecas constituidas sobre vivienda aceleraron su descenso hasta el 19,3% anual. Se acumulan cinco meses consecutivos de descensos, después de crecimientos continuos desde marzo de 2020.

De las 92.648 operaciones realizadas en abril de 2022 se ha pasado a las 84.195 en abril de este año, cerca de 8.500 operaciones menos. Las compraventas de viviendas descendieron también de forma significativa, aunque más moderada que las totales, de las 46.163 inscripciones de abril de 2022 se ha pasado a las 42.139, lo que supone una reducción por encima de las 4.000 operaciones.

Durante los meses de marzo y abril se produjo un descenso más acusado en la firma de hipotecas, con caídas cercanas al 20%. En las hipotecas de vivienda, en abril se constituyeron 25.945 operaciones frente a las 32.149 del mismo mes del año anterior, con unas 6.200 operaciones menos. Además, intermediarios del sector inmobiliario confirman que los clientes están teniendo problemas para lograr préstamos hipotecarios. En paralelo, los que tienen hipotecas están afrontando cancelaciones anticipadas para minimizar el impacto de la subida de los tipos de interés.

Por territorios, durante abril, la evolución anual de las compraventas totales, en comparación al mismo mes del año anterior, vuelve a mostrar descensos generalizados, sobre todo en la Ciudad Autónoma de Ceuta (-50,0%), País Vasco (-28,0%), La Rioja (-20,4%), Baleares (-17,1%), Aragón (-13,6%), Galicia (-12,6%), Catalunya (-12,4%) y Extremadura (-11,8%). Únicamente en Melilla (265,2%) y en la Comunidad Valenciana y Cantabria (ambas con el 3,5%), se han producido incrementos. Con relación a las hipotecas totales constituidas frente a abril del año anterior, descendieron más en Extremadura (-31,1%), Baleares (-28,8%), La Rioja (-28,6%), Navarra y Cataluña (-28,4%) y Galicia (-27,6%), mientras que aumentaron en Ceuta (140,9%), Melilla (51,7%), Valencia (7,0%), y Aragón (6,2%).

Cuestión de precios

En cuanto a precios, los datos de la sociedad de tasación Tinsa el precio medio de la vivienda nueva y usada en España se incrementó un 0,3% entre abril y mayo, que sitúa la variación interanual en el 4,8 %, un nivel más moderado que en el mes anterior y que en mayo de 2022. “El precio medio residencial nacional continúa su tendencia a la estabilización ante el encarecimiento de la financiación y la pérdida de poder adquisitivo frente a la inflación, si bien el empleo se mantiene sosteniendo la solvencia de los hogares. En consecuencia, la actividad de compraventas se modera gradualmente, manteniendo niveles superiores a 2019”, apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. El análisis por zonas, sin embargo, muestra comportamientos dispares entre las zonas con mayor recepción de turismo y el resto. “Las islas y, en menor medida, la costa mediterránea experimentan un nuevo impulso en los precios que podría ser reflejo de la actividad de compraventa en el segmento de segunda residencia. Los compradores en este segmento disponen de mayor poder adquisitivo y son menos sensibles a la inflación y al incremento de los costes hipotecarios, ya que a menudo requieren de menor financiación externa para la adquisición de una segunda vivienda”, explica Arias.

Los datos de Fotocasa, dados a conocer también este martes, ofrecen una foto fija algo distinta y con subidas de precios medios algo mayores. Así, el precio de la vivienda subió el 6,4% interanual en mayo en Catalunya, hasta 2.744 euros el metro cuadrado en mayo. El Índice Inmobiliario Fotocasa apunta a que las 17 comunidades autónomas incrementaron el precio interanual medio en mayo. En seis comunidades se supera el 10%, en concreto, en Baleares con 22,7%, Navarra con 20,2%, Canarias con 17,9%, Comunitat Valenciana con 12,0%, La Rioja con 10,5% y Andalucía con 10,2%. Le siguen las comunidades de Región de Murcia con 9,3%, Cataluña con 6,4%, Cantabria con 5,4%, Aragón con 5,3%, Extremadura con 4,8%, Castilla-La Mancha con 4,8%, Madrid con 4,7%, Galicia con 3,4%, Castilla y León con 3,0%, País Vasco con 2,7% y Asturias con 2,3%.

El precio de la vivienda de segunda mano más cara en España se encuentra en Baleares y Madrid, con los precios de 3.679 euros/m2 y los 3.446 euros/m2. Le siguen, País Vasco con 2.968 euros/m2, Catalunya con 2.744 euros/m2, Canarias con 2.123 euros/m2, Navarra con 2.012 euros/m2, Andalucía con 1.897 euros/m2, Cantabria con 1.863 euros/m2, Aragón con 1.692 euros/m2, Galicia con 1.672 euros/m2, Comunitat Valenciana con 1.646 euros/m2, Asturias con 1.607 euros/m2, La Rioja con 1.597 euros/m2, Castilla y León con 1.466 euros/m2, Región de Murcia con 1.249 euros/m2, Extremadura con 1.215 euros/m2 y Castilla-La Mancha con 1.169 euros/m2.

Barcelona es la provincia más cara con 3.051 euros/m2, seguida de Girona (2.399 euros/m2), Tarragona (1.722 euros/m2)y Lleida (1.266 euros/m2). En las cuatro capitales de provincia con variación interanual sube el precio en mayo respecto al año anterior. Las capitales con incremento superior son: Girona capital con 7,0%, Lleida capital con 5,2%, Tarragona capital con 4,2% y Barcelona capital con 2,3%. La capital de provincia más cara es Barcelona con 4.415 euros/m2, seguida de Girona capital (2.607 euros/m2), Tarragona capital (1.660 euros/m2) y Lleida capital (1.295 euros/m2).

Distritos de Barcelona

El precio medio de la vivienda de segunda mano en Barcelona sube en nueve de los diez distritos con variación interanual analizados por Fotocasa. Los incrementos de la vivienda corresponden a los distritos de Nou Barris con 7,9%, Gràcia con 7,6%, Sant Andreu con 6,6%, Sarrià - Sant Gervasi con 5,5%, Sants - Montjuïc con 4,8%, Horta - Guinardó con 2,9%, Sant Martí con 2,0%, Eixample con 1,6% y Ciutat Vella con 1,1%. Por otro lado, el distrito en donde el precio del alquiler desciende es Les Corts con -0,1%. En cuanto al precio por metro cuadrado en mayo, los tres distritos más caros son Sarrià - Sant Gervasi con 6.073 euros/m2, Eixample con 5.475 euros/m2 y Les Corts con 5.288 euros/m2. Por otro lado, los distritos con el precio de la vivienda más económico son Nou Barris con 2.721 euros/m2 y Sant Andreu con 3.238 euros/m2.

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