El aval de Sánchez para comprar piso: una medida del PP que ya aplican Madrid, Galicia, Andalucía y Murcia

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez,

. Este porcentaje se suma al 80% que prestan normalmente los bancos, de forma que no será necesario un ahorro previo para disponer de un piso en propiedad. Esta medida, comentaba por el secretario general del PSOE, durante la presentación de candidaturas del partido en Santa Cruz de Tenerife, ya está en vigor en algunas de las comunidades gobernadas por el Partido Popular, como la Comunidad de Madrid, Andalucía, Galicia y la Región de Murcia.

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, entre 2008 y 2012, las entidades financieras se han vuelto mucho más restrictivas en los créditos que otorgan a familias que quieren comprar una vivienda. Mientras en 2006 se financiaba hasta el 100% o 110% del coste de adquisición, ahora rara vez se otorgan préstamos que superen el 80%, salvo que se aporten avales familiares.

Esto quiere decir que, para que un joven de 30 años que quiera adquirir una vivienda de 200.000 euros, necesitará tener un ahorro previo de más de 50.000 euros. Primero, debe contar con el 20%, a lo que hay que sumar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que deberá pagar al fisco nada más cerrar la compraventa y, dependiendo de la comunidad, varía desde el 6% hasta el 11%. A mayores, hay otros gastos, como notaria, registro o tasación del inmueble. Con todos estos desembolsos, el ahorro necesario poder dar el paso a disponer de un inmueble en propiedad asciende hasta el 30%, un freno para muchos jóvenes y familias.

¿Cómo funcionan los avales públicos?

La medida que ahora ha anunciado Pedro Sánchez es conocida internacionalmente como Help to Buy. El Gobierno de Reino Unido la puso en marcha en 2013 para facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes y las principales entidades financieras del país han pedido su implantación aquí desde hace años. En este modelo, el banco no da una hipoteca al 80%, sino al 95% o 100%; pero una administración pública avala todo lo que sobrepase el 80%. En caso de incumplimiento de pago por parte del comprador, la entidad ejecutaría el aval a la administración y posteriormente recuperaría la propiedad del inmueble.

La Comunidad de Madrid lo puso en marcha en julio del pasado año, con el nombre de Mi Primera Vivienda. Para ello, dotó 18 millones de euros, que fueron transferidos a tres bancos: Banco Santander, CaixaBank e IberCaja. Los principales requisitos eran ser menor de 35 años y comprar un piso de menos de 390.000 euros. A pesar de ser una medida positiva para facilitar la accesibilidad, su recorrido es pequeño, tal y como desveló EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, del grupo Prensa Ibérica, ya que solo llegará a un porcentaje muy pequeño de la población, entre 450 y 650 jóvenes. A mediados de abril, según confirmaron desde el gobierno regional, se habían beneficiado 307 personas.

La Región de Murcia lo hace desde antes que Madrid, desde mayo de 2021. En su caso, el precio máximo de la vivienda para beneficiarse de la medida son 175.000 euros y avalan hasta el 100%, un 5% más que en la capital. Los beneficiarios no deben cobrar una renta que supere 5,4 veces el IPREM (38.880 euros) y los bancos que participan son Cajamar, Bankinter, Caja Rural Central y Caja Rural Regional.

Andalucía también anunció que lo pondría en marcha en febrero de este año. La Junta dotará hasta 20 millones de euros para avalar el 95% en pisos que no superen los 295.000 euros, aunque dejan abierta la puerta a ampliar la cuantía hasta el 100%, siempre y cuando el inmueble adquirido sea de la mayor calificación energética.

Otras regiones, como la Xunta de Galicia, también lo han puesto en marcha recientemente: lo anunciaron el 11 de abril y comenzó el plazo el 28. En su caso, cuenta con 5 millones de presupuesto y se avalará el 100% si la persona ingresa entre 16.800 y 46.200 euros, ampliable hasta 54.600 euros si es un solo beneficiario. Los importes máximos son 240.000 euros en los ayuntamientos de A Coruña, Santiago, Vigo, Pontevedra y Ourense; 180.000 euros en Lugo y Ferrol o en los ayuntamientos de tamaño medio; y 130.000 euros en el resto de municipios gallegos.

¿Funciona avalar el 95% de la compra de una vivienda a jóvenes?

Los expertos inmobiliarios ven con buenos ojos este tipo de medidas porque incentivan el mercado. Sin embargo, el alcance actual es limitado porque son las administraciones las que trasfieren el capital a los bancos, inmovilizando durante varios años importes elevados. Esto limita las líneas de avales porque se tienen que hacer con cargo a los presupuestos de cada región. Por el contrario, al tratarse de avales y no de subvenciones, es dinero que, en la mayoría de casos, recuperará el erario púbico tarde o temprano.

El economista de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, propone que estos avales se hagan a través de seguros contratados por las administraciones, de forma que no tienen que inmovilizar capital durante un largo periodo, sino pagar una prima anual.

Uno de los puntos negativos es que beneficia a los jóvenes más pudientes frente a los que menos ingresan, sobre todo en la actual coyuntura económica de tipos de interés. Las entidades quieren que los hipotecados sean solventes y no otorgan hipotecas si la cuota mensual supera el 30% o 35% de la renta. Esto quiere decir que, si un joven solicita 150.000 euros a 35 años a un tipo Euríbor, tendrá que pagar 665 euros al mes y el banco solo concederá el crédito si cobra más de 2.200 euros, en el caso de que solo haya un beneficiario.