Cristian Oller (Prologis): "Supervisaremos que se cumpla el pliego de Nissan"

Cristian Oller, Country Manager de la firma logística Prologis en España, presentó hace unos meses el proyecto de su empresa para ocupar los terrenos de Nissan en la Zona Franca. Su proyecto reflejaba entonces la ambición de dotar de instalaciones modernas de dos pisos a las empresas que fueran a ubicarse, tendencia en el sector logístico en terrenos idóneos para cubrir el área de Barcelona. Finalmente reconoce que el pliego de condiciones impuesto por la comisión de reindustrialización hacía difícil la viabilidad económica de la explotación de los más de 500.000 metros cuadrados situados cerca de Barcelona. Responde sobre el asunto de Zona Franca, pero también sobre la marcha del sector logístico después de años récord. La multinacional Prologis gestiona un millón y medio de metros cuadrados de plataformas logísticas en España. Augura subida de las rentas de entre el 9% y el 14%, caídas de precios del suelo urbanizable industrial del 30% y el fin del 'boom' de la logística de los últimos años.

¿Cómo valora el fin del concurso público por los terrenos de Nissan en la Zona Franca?

Ha quedado en manos de Goodman. Se estableció un concurso. Estuvimos analizándolo con calma y presentamos un proyecto que en su momento tenía sentido, pero la realidad es que las incertidumbres que creaba quedarse como responsables del suelo pero con una componente o exigencia de ocupación para la industria de la electromovilidad, con un pliego de condiciones excesivamente rígido que no permitía poder hacer otros usos o actividad a parte de lo relacionado con el vehículo eléctrico, encorsetaba mucho la comercialización de ese espacio. Goodman debe haber encontrado la manera de salvar los riesgos y debe tener mayor confianza en que podrá gestionar esos terrenos para focalizarlo en la reindustrialización. 

Exigencia de apoyo a la electromovilidad...

El proyecto logístico era muy residual según el pliego de condiciones. En lo personal estaré contento si todo el personal de Nissan puede reubicarse en los nuevos proyectos industriales y se protege la industria. 

Pero duda de ese objetivo... ¿puede haber un objetivo logístico encubierto?

Entiendo que ha habido rigor. Estaba el bufete Roca & Junyent y el Consorcio de la Zona Franca diseñó un proceso competitivo. No creo que sea un proyecto logístico encubierto. Hay un porcentaje logístico pequeño y otro industrial muy superior. Si al final fuese logístico sería un escándalo y sería impugnable. Se ha hecho con seriedad. Son unos terrenos únicos. Si al final los terrenos no fuesen para industria sería un escándalo. 

¿Piensan impugnar el concurso? 

Nosotros creemos en la buena fe de las empresas. Será un proyecto industrial de electromovilidad con una parte logística, que era una de las partes más atractivas. El pliego establece unas ventanas de ampliación de los usos logísticos muy concretos, año a año, si al final el proyecto de industrialización tiene que ser más pequeño. El proyecto de reindustrialización ha sido muy protegido. 

¿Otras empresas que aspiraban al concurso llegaron a amenazar con recurrir el concurso?

Habrá recursos en el caso que no se cumplan los objetivos de reindustrialización. No puede haber almacenes que no tengan que ver con los vehículos eléctricos. Si hay almacenaje de otro tipo de productos levantaría resquemor a más de uno. Y a nosotros también. 

¿Supervisarán que se cumplan las exigencias del pliego de condiciones?

Estaremos pendientes. Pero nuestro camino como empresa sigue. Seguimos muy de cerca el mercado y queremos seguir creciendo en Cataluña, Madrid o Valencia. ¿Qué era un proyecto bonito? Sí. ¿Qué son unos terrenos magníficos? Por supuesto. Pero era entrar en un espacio, alquilarlo, ver quien era el cliente adecuado... Era difícil encajarlo en un proyecto empresarial flexible. 

La situación del mercado logístico

¿A qué precios se está pagando el metro cuadrado logístico en estos momentos?

El precio del suelo varía muchísimo. En Sant Boi puede estar a 600 euros el metro cuadrado y a 70 o 150 euros en Lleida. La Zona Franca y L'Hospitalet están a precios altos, pero menos que hace unos meses.

¿Está bajando la valoración de las naves?

Sí. Han bajado fácilmente un 15% el pasado año. 

¿Se mantiene esa tendencia?

Sí. Seguirá en los próximos dos meses. 

¿Sobreoferta?

Ha habido una corrección del precio de los activos. Las rentabilidades se han expandido. Si se busca más rentabilidad a las inversiones hechas, se paga menos por el activo. El precio del suelo debe bajar del orden del 30%. 

¿Los costes de construcción de las naves han aumentado y eso debe influir en una caída del precio del suelo industrial?

El coste de la construcción subió y se ha estabilizado. Pero sigue alto. Los costes de financiación también han aumentado. Los promotores de instalaciones logísticas buscan rentabilidad a las inversiones hechas. Por lo tanto, se hace un cálculo residual que te da el precio máximo que se puede pagar por el suelo, el canon de entrada, ya que el resto de costes te vienen dados. Para que la inversión logística sea rentable, el precio del suelo tiene que bajar en torno al 30%. En caso contrario es imposible hacer nuevas naves logísticas.

No queda claro que todos los factores que influyen sean fijos...

El suelo disponible cada vez es menor. Prácticamente en primera corona de Barcelona es nulo. Y todo suelo disponible necesita planeamiento, procesos de legalización con nuevos costes. Si los costes de construcción están altos y también los costes de financiación, y las rentas todavía no han subido hasta los niveles del pasado, la única variable que queda es el propio precio del suelo. 

Y las rentas suben...

Si hay poco espacio disponible y la demanda sigue fuerte, las rentas van a seguir subiendo. Este año las rentas subirán. Otra cosa es que las empresas logísticas puedan pagar rentas más altas por sus almacenes. Pero si se necesita una ubicación concreta, se estará obligado a pagar. 

Pero siguen las incertidumbres en torno al comercio electrónico...

Hay cuatro palancas que van a seguir traccionando del sector logístico. La venta 'online' ha entrado en una meseta y es cierto que empresas como Amazon se ha pasado de frenada, con más espacio del que necesitaba. Eso no quiere decir que no siga vendiendo, pero está en etapa de estabilización. Pero hay empresas que todavía están desarrollando su actividad 'online' y necesitan almacenes. El crecimiento del comercio electrónico seguirá porque seguimos por debajo de otros países de Europa. 

Habla de más palancas que favorecen el crecimiento...

La segunda palanca es la propia obsolescencia de activos. Almacenes bajos, sin certificados medioambientales, sin párking, que no son funcionales... Se necesitarán nuevas plataformas logísticas modernas. Otra palanca es la reubicación de las instalaciones industriales, el 'nearshoring', estamos viendo tendencias de traslado de producción a zonas próximas al consumo. Es todavía incipiente, pero ya lo estamos viendo. Empresas que necesitan producir piezas, almacenar producto terminado. Tenemos en Sant Boi un ensamblador de motocicletas de trial eléctricas. Ha transformado un almacén en una línea de producción. El estoc de emergencia también anima a tener más almacenes. Ese estoc se ha incrementado en un 12%. 

Pero la situación macroeconómica compleja puede afectar al consumo y a la actividad de los clientes de la logística...

Va a seguir habiendo despidos como consecuencia de la inflación. El consumo va a bajar. Eso va a seguir pasando, seguro. Pero la situación ha sido menos grave de lo previsto. Sí, estamos en recesión, pero es suave. Hay contrapesos. 

¿Cómo gestor empresarial ha decidido mantener el ritmo inversor?

Sí. Seguiremos creciendo mediante compras de empresas, de suelo o de activos, pero siendo disciplinados y al precio adecuado. El año pasado la matriz Prologis compró la empresa Duke por 30 millones. Operaciones de este tipo se seguirán haciendo. 

¿Y en España?

Nuestros mercados más importantes son Madrid y Cataluña. Estamos terminando un espacio de 40.000 metros cuadrados en Guadalajara y tenemos tres clientes interesados. Es un edificio moderno con 14 metros de altura utilizables. El estándar habitual es de 11 metros. En una situación actual de escasez de suelo ampliamos la altura de las naves logísticas. Al final equivale a unos 60.000 metros cuadrados utilizables. 

Un proyecto similar al que Prologis propuso para los terrenos de Nissan...

Sí. Se están desarrollando nuevas soluciones arquitectónicas que permiten contener los precios.

¿Pero hay sobreoferta?  

Hubo el año pasado algo en la zona de Madrid. En Barcelona hay escasez. Con una disponibilidad inferior al 2%, mientras que en Madrid llega al 7%. En general los precios de las rentas subirán porque se vende a mayor ritmo del que se genera la oferta de naves logísticas.

¿En qué medida van a subir las rentas a pagar en las plataformas logísticas?

Subirán en promedio entre el 9% y el 14% este año.

Difícil para cualquier empresa asumir esa subida… 

Pues no podrá cambiar de almacén. O tendrá que buscar ahorros en otros campos. Al final, las empresas tienden a concentrar determinadas actividades con lo cual se logran sinergias. Una idea es concentrar varios almacenes en uno más moderno. O aproximarse o alejarse al consumidor para ahorrarse en costes de transporte o en mano de obra. Los costes empresariales no tienen que subir al mismo ritmo que la renta que se paga por la plataforma logística. 

El autoconsumo eléctrico, por ejemplo…

Ese es un elemento de mejora de las nuevas instalaciones a destacar. Todo se ha de poner en contexto. Al final, la ley de oferta y demanda marca la subida de precios.  

¿Cuál fue la subida de las rentas el año pasado?

Fue más moderada porque se estaba absorbiendo la oferta disponible. Pero actualmente Prologis en España está a un nivel de ocupación del 99,2% con un millón y medio de metros cuadrados gestionados. Quedan dos módulos en Coslada, un espacio en San Fernando de Henares, casi nada. 

Dice que no están obligados a crecer pero veo que necesitan lograr más espacios que gestionar…

Sí. Para dar servicio al cliente. Pero no hay exigencia de inversión. Si no se invierte no pasa nada. 

Pero hay inversiones en marcha…

En Hospitalet, cerca de la Ronda de Dalt, casi en Cornellà. Es lo que llamamos la Puerta de Barcelona, para gestión de última milla o entrega. También tenemos otra nave en Sant Boi. 30.000 metros en San Fernando de Henares y 40.000 en Guadalajara. En total unos 92.000 metros. En BCN unos 1.250 euros por metro cuadrados, unos 31 millones de inversión en 21.000 metros cuadrados. Unos 87 millones de euros invertidos en Madrid. 

¿Qué tendencias se asoman al sector de la logística? ¿Almacenes para la España vaciada?

Sí es una tendencia, pero no es nuestro negocio estar en poblaciones pequeñas. Pero se está dando esa tendencia en general de hacer infraestructuras logísticas en zonas que hace unos años era impensable. Por ejemplo en Sevilla, Vitoria o Vigo, con menos población pero necesitadas de centros de distribución amplios para canalizar las ventas de comercio electrónico en la zona. 

¿Cuáles son las necesidades de las nuevas plataformas logísticas?

Cargadores eléctricos. Energía renovable. Almacenaje energético. Es lo que los clientes demandan. Y experiencia de cliente con instalaciones amigables, de mayor productividad y reducir el absentismo. 

El año pasado fue el del boom de la logística. ¿Se mantendrá ese ritmo en los próximos años?

No será posible mantener crecimientos similares. Pero las rentas han estado estables en los últimos años. El mercado se ha malacostumbrado, con rentas planas y productividad estable. Todavía no se ha llegado a las rentas que existían en el 2006. El recorrido de subida todavía se mantiene. Todas las rentas subirán, estoy convencido. 

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