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Inquilinos bajo presión

La carrera por los restos de la burbuja inmobiliaria acelera los desahucios

Una visita al mercado tensionado, desde los enfrentados puntos de vista de inquilinos e inversores

Pisos en un edificio del sur de Madrid.

Pisos en un edificio del sur de Madrid.

José Castro mira al telón de fondo de las ventanas de los casi 2.000 pisos de El Pinar, y alza los hombros: “Mercado tensionado… ¿Me quieres decir dónde acaba el mercado tensionado?”.

En su opinión, no se acaba desde luego en el suelo que pisa, una isla de pisos de buena factura en el término de Navalcarnero, a media hora en coche de Madrid, donde los alquileres vienen subiendo desde antes de la pandemia. En el barrio en el que este asesor municipal de Vivienda recibe a este diario acaba de retirarse el cartel de ‘Se vende’ al último piso de los que por allí ofrecía Sareb. Es una de las 4.500 viviendas que ha vendido a buen ritmo, en el primer semestre del año, la entidad semipública creada con inmuebles embargados por los bancos en la crisis de 2008.

La localidad es un escenario postburbuja del problema que ha vuelto a animar el debate político. Los alquileres empezaron encareciéndose en el centro de Madrid (o de Barcelona, o de Sevilla, o de Valencia…) y un vecindario desplazado por no poder pagarlos se trasladó a lo que los inmobiliarios llaman “segunda corona”, con lo que los alquileres se elevaron allí a su vez, y otros vecinos salieron buscando casa asequible periferia más allá, a la tercera corona, donde también suben los alquileres.

En las segundas y terceras coronas quedan los últimos chollos de los embargos de 2009, 2010, 2011… Restos del naufragio aún a la venta, suelos urbanizables, chalés a medio construir o a medio derribar, un sembrado de inmuebles que alguna vez perdió alguien en un embargo, y que ahora vigila un sector superpoblado. Este año, los códigos 6810 y 6820 reinan entre las anotaciones de empresas nuevas del Registro Mercantil. Son los CNAES (códigos de clasificación de actividad) de la “compraventa” y el “arrendamiento no financiero de bienes inmuebles por cuenta propia”, dice el epígrafe. Con el primero compiten ya en España 1.930 firmas, según la agencia Infocif; en el segundo terreno de juego hay ya 14.913.

Un número no cuantificado aún de esas sociedades es de creación reciente ante los chollos que venden los bancos y Sareb, para reformarlos, pintarlos y arrendar con demanda garantizada: según el cálculo extendido en el sector, en España faltan dos millones de viviendas de alquiler.

Otro número no cerrado de esas compras se hacen con personas dentro. Inquilinos con contrato u ocupas que se buscaron techo cuando arreció la crisis, y que ahora viven una etapa nueva del fenómeno, con embargos triplicados.

José Castro se mueve en el centro de una paradoja. Según se anima la economía se le hace más difícil conseguir ayuda para las personas que se la piden. “Hoy de los fondos internacionales, los fondos buitres –subraya-, es casi imposible conseguir un solo alquiler social”. Hace nueve meses que de activista antidesahucios pasó a ser asesor municipal, y ya le han llegado cerca de 600 necesitados de su localidad y de otras 17. Cuando a un inquilino vulnerable ya no le puede evitar el desahucio, mientras sigue buscando una solución, su ayuntamiento le consigue una habitación de hotel algunas semanas. Castro ya ha metido familias en cinco hostales de los alrededores.

Rebajas y beneficios

En otro punto cardinal del fenómeno se habla otro idioma. “Los efectos sedativos de las medidas regulatorias empiezan a pasar, cambian las reglas del juego y se avecina un sinnúmero de oportunidades”, dicen en un escrito de presentación los organizadores del III Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario, que los próximos 18, 19 y 20 de octubre reunirá a ejecutivos de gestoras como Haya Real State, Intrum, o Altamira en el teatro Goya de Madrid.

Junto al Manzanares y a la sombra de edificios antiguos que se han revalorizado por la obra de Madrid Río, se juntarán profesionales de las principales sociedades que juegan al nuevo monopoly del ladrillo en España.

Son actores de un mercado cada vez más animado. O tensionado. Los inversores hallan más ganancia en los ladrillos que en depósitos bancarios o en bolsa. “Hay márgenes grandes, pero porque los bancos han hecho bajadas importantes de precios. Están vendiendo grandes cantidades de pisos a fondos y socimis a precios muy baratos porque hay promociones que venden que tienen ocupas, o están a medio hacer…”, explica desde Logroño Óscar Martínez Solozábalpresidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios.

Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios. AEI

En el primer semestre de este año, Sareb ha vendido cerca de 8.000 bienes inmuebles, un 200% más que en el mismo periodo de 2020 y un 25% más que en el de 2019, según datos de la compañía. Algo han tenido que ver las rebajas: en noviembre de 2020, sacó un “remate” de fin de año con descuentos del 30%; en febrero puso a la venta locales con hasta el 20% de rebaja; en marzo lanzó al mercado suelos con el 15% y le bajó el precio a 4.000 viviendas.

“Lo que les queda ya no es tan atractivo. Antes los operadores de Sareb salían a vender un activo con un precio de salida, y últimamente ya salen sin precio, a escuchar ofertas”, cuenta M.C., veterano operador inmobiliario de Barcelona.

Las rebajas atraen al inversor. “Los bienes inmuebles hoy tienen una rentabilidad que tiene poca competencia con el mismo perfil de riesgo”, considera Alejandro Picas, copropietario de Restate Brothers, una de las firma jóvenes del sector en Barcelona, que se ha lanzado a la compra y venta de edificios y se dice dispuesta en este momento a escuchar ofertas “24/7”.

“Si tú compras un activo inmobiliario, alquilándolo obtienes un mínimo de un 3% anual –otras fuentes lo fijan en el 6%- y te aseguras que al cabo de equis años puedes venderlo por lo mismo o recuperar la mayoría del dinero en el peor de los casos –explica Picas-. Si inviertes en renta variable, la seguridad de esa inversión no tiene nada que ver, el depósito bancario te penaliza, y no hay muchas inversiones a futuro que tengan esta seguridad”.

Cuestión de cifras

Cuando pide a un gran tenedor de vivienda un alquiler social para alguien en apuros, José Castro recibe a menudo la respuesta: “Pepe, no somos una ONG”. “Y yo suelo contestar que sí, que ya, pero que 600.000 viviendas han sido rescatadas con el dinero de todos los españoles”, relata.

Dos mundos se dan la espalda entre los últimos restos flotantes de la burbuja y las nuevas construcciones, el mundo de los inquilinos y ocupantes de propiedades en venta, y el de los fondos e inversores que las están comprando. Los dos bandos se dan la cara solo en el momento del pleito por dejar el piso vacío.

José Castro, asesor de Vivienda del Ayuntamiento de Navalcarnero y activista antidesahucios. David Castro

José Castro no habla de porcentajes de rentabilidad, sino de otras cifras: “En España hay más enfermedad mental y sufrimiento psicológico derivado del mercado inmobiliario de lo que la gente se cree -asegura paseando por El Pinar-. Y hay el triple de gente necesitada de ayuda habitacional de la que está apuntada en las listas autonómicas”.

En cuestión de sufrimiento tiene experiencia, pues en 2009 se inició el proceso para embargarle su casa en El Álamo (Madrid). La compró con una hipoteca de 220.000 euros y ya había pagado 170.000 cuando se quedó en paro.

Hasta entonces trabajó en empresas de decoración. Por eso conoció “las casas top de actrices y gente famosa”. Ahora sabe de pisos pobres, viviendas ocupadas y desahucios a los que ha asistido como activista de la Coordinadora de Vivienda de Madrid.

En el Pinar por el que pasea la crisis frustró un proyecto para traer el tren de Cercanías. En plena burbuja se llegó a planear transformar una bonita localidad de 28.000 habitantes en una ciudad de 100.000. Cero estaciones, una rama del caso Lezo y 350 millones de euros perdidos después, ha quedado allí una isla de pisos entre parcelas yertas donde antes hubo pinos.

En la zona edificada, anchas aceras, locales comerciales tapiados y una cadena de adosados miran a un descampado. Al lado, el que iba a ser gran polígono industrial alberga solo seis naves, y enfrente un centro de mayores no ha abierto nunca sus puertas, rodeadas por un jardín. Alguien se ha tomado la molestia de ararlo, como antiguamente.

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