08 de febrero de 2020
08.02.2020
Inmoforum

Pedro Soria: "Palma es la quinta capital donde más ha subido el precio de la vivienda"

Club Diario de Mallorca acogerá, el próximo miércoles, 19 de febrero, la primera edición de Inmoforum

08.02.2020 | 02:45
Soria: "La clave está en aplicar fórmulas de colaboración público-privada que permitan movilizar suelos actualmente improductivos".

Miércoles, 19 de febrero, a las 9.30 horas, en Club Diario de Mallorca

Mallorca da el pistoletazo de salida de Inmoforum, un circuito de 4 eventos –organizado por Prensa Ibérica y SIMAPRO– en los que se analizara?n las oportunidades y retos del sector inmobiliario en Mallorca, Alacant, Barcelona y Málaga. Club Diario de Mallorca acogerá esta cita el próximo 19 de febrero, a las 9.30 horas. y contará, entre otros profesionales, con Pedro Soria, director comercial de Tinsa.

P El precio de la vivienda y del alquiler en Mallorca no para de subir. ¿Por qué?
R La tensión en los precios es consecuencia de una situación de escasez de oferta, que se produce tanto en compra como en alquiler.  La nueva producción de vivienda ha estado más enfocada hacia el comprador extranjero, menos dependiente de la financiación y con mayor capacidad de compra. En el caso de Palma, a la demanda convencional que busca vivienda para vivir se ha sumado el interés de inversores de distinto perfil que quieren comprar viviendas para destinarlas al alquiler, ya sea turístico o de primera vivienda.

La demanda de alquiler se ha intensificado mucho en el nuevo ciclo por la dificultad de acceso a primera vivienda por falta de ahorro previo para afrontar la compra de una vivienda. Esta confluencia de factores explica la velocidad a la que se han incrementado los precios en zonas con mucho dinamismo. Según datos de Tinsa, Palma es la quinta capital española donde más ha subido el precio (€/m2) de la vivienda nueva y usada desde su mínimo en la crisis: un 42%. A pesar de ese incremento, este precio todavía está, según nuestros datos, un 16% por debajo de los máximos registrados en 2007. Si bien es cierto que los salarios no han crecido a la misma velocidad que los precios.

P ¿Estallará una nueva burbuja inmobiliaria? 
R Las burbujas suelen esconder un componente financiero y/o de sobreproducción con falta de solvencia en las operaciones, que se produjo en el ciclo anterior, y que no se está produciendo en el ciclo expansivo actual. La financiación por parte de las entidades financieras se mantiene en parámetros controlados. Además, la demanda ha tenido un importante componente de inversión, que funciona con fondos propios. Lejos de haber sobreproducción, el escenario es de escasez de oferta, en las zonas donde existe dinamismo, que es lo que está provocando una tensión al alza en los precios. En el plano nacional, ya estamos observando que la moderación del crecimiento económico está cristalizando en un enfriamiento de la demanda y, en consecuencia, una moderación de los precios medios. Todo apunta a que el mercado, también en Balears, se encamina hacia una ralentización progresiva del crecimiento, aunque el componente turístico e internacional que caracteriza este mercado puede suavizar algo esta tendencia.

En definitiva, una corrección natural del mercado en el marco de un modelo más sano, equilibrado y sostenible, que no necesitará de drásticas correcciones como las de una década atrás, aunque no podrá evadirse de algo que caracteriza a este negocio, que es su carácter cíclico.

P Muchos extranjeros y ciudadanos comunitarios se interesan en comprar casas en la isla, hay quién cree que llegará un momento en el que los mallorquines no podremos comprar nuestra casa en la isla. ¿Cuál es su opinión?
R Dentro de un mercado completamente globalizado, Mallorca es un claro polo de atracción para la demanda extranjera y de inversión turística, lo que ha tenido su reflejo en un tremendo dinamismo en el comportamiento del mercado inmobiliario. Aunque parece difícil que se pueda llegar a una situación así, lo cierto es que en este tipo de mercados como el de Balears u otros similares, como Alacant, Costa del Sol o Canarias, el porcentaje de compraventa de viviendas por parte de extranjeros ha sido históricamente muy elevado. Ante una situación de dificultad excesiva en la accesibilidad, que merme o expulse a parte de la demanda, la oferta y los precios tienden a ajustarse. La Administración está concienciada en articular medidas para favorecer el acceso. La clave estará en acertar con las medidas adecuadas y no aplicar otras que puedan producir efectos nocivos a la larga.

P ¿Cómo se puede generar vivienda asequible en este contexto?
R La escasez de suelo finalista en los mercados más dinámicos es una de las causas que favorece el incrementos del precio de la vivienda, al ser uno de los factores que mayor peso tiene en la generación del precio del producto terminado. La clave en este momento del ciclo está en aplicar fórmulas de colaboración público-privada que permitan movilizar suelos actualmente improductivos y en manos de la Administración, para poder edificar y generar oferta de viviendas más asequibles. Otros factores que pueden ayudar son la agilización de la concesión de licencias, tanto de edificación como de primera ocupación, ya que los elevados plazos de tramitación administrativa se traducen en incremento de costes que revierten en el precio final de la vivienda. Medidas intervencionistas sobre la oferta actual, además de aportar inseguridad jurídica, son cortoplacistas y pueden provocar a medio plazo el efecto contrario, con la retracción de la oferta.   

P ¿Qué consejo daría a quien quiera comprar una casa este año?
R En un mercado inmobiliario como el actual, absolutamente asimétrico, heterogéneo, con diferentes velocidades y comportamientos, es fundamental tener conocimiento sobre ese mercado concreto. Es decir, en primer lugar informarse bien para confirmar que el precio solicitado por la vivienda es adecuado teniendo en cuenta el resto de oferta y para tener una idea de cuál puede ser un margen de negociación realista. Si necesita financiar la compra, solicitar una tasación antes incluso de visitar el banco o de firmar un contrato de arras aporta al comprador seguridad sobre la situación urbanística y registral de la vivienda. Obtendrá además una referencia de valor que le orientará sobre el importe del crédito que le puede conceder la entidad financiera. Y, por último. analizar el esfuerzo financiero, es decir, se ha de comprar aquello que se pueda pagar, teniendo en cuenta cuánto supone la cuota mensual sobre los ingresos familiares. Los tipos de interés están actualmente en mínimos y a lo largo de la vida del préstamo aumentarán, incrementando también la cuota mensual. Todavía hay en el mercado hipotecas a tipo fijo con condiciones interesantes, que evitan la incertidumbre de futuras subidas de tipos.

P Tinsa es una de las mayores tasadoras del mundo, ¿a qué se debe su éxito?
R Desde su nacimiento en 1985, Tinsa se posicionó como una compañía líder en nuestro país con una red técnica de gran capilaridad, capaz de prestar servicio en todo el país, con un potente foco en la cualificación técnica de sus profesionales, la independencia en el trabajo de valoración y la capacidad de adaptación a las necesidades del cliente. En 1999, Tinsa comenzó su crecimiento internacional hacia Portugal y Latinoamérica. La llegada de fondos de capital riesgo al accionariado de la compañía a partir de 2010 nos ha aportado pulmón para crecer internacionalmente (tenemos oficinas en 13 países de tres continentes) y sobre todo invertir enormemente en tecnología. Ello ha hecho de Tinsa una compañía tremendamente innovadora, que es también un referente en el ámbito de la valoración automática, en el software de valoración y también en big data para el análisis de mercados y la elaboración de informes. Una empresa del siglo XXI con un valioso componente humano de técnicos expertos. Tenemos una interesante propuesta de valor para el mercado inmobiliario: millones de datos de información comprobada por profesionales.

P ¿A quién se dirigen sus servicios?
R A todo tipo de empresas, administraciones públicas, entidades financieras y particulares que posean o tengan relación con un inmueble. La valoración es nuestra actividad principal, para múltiples finalidades y bajo diferentes normativas o estándares nacional e internacional (RICS, IVS). En el grupo también somos expertos en valoración de bienes muebles, maquinaria, embarcaciones, joyas u obras de arte... a través de nuestra filial Taxo. El grupo Tinsa opera también en el área de valoraciones para el sector asegurador y peritación de siniestros, principalmente en Países Bajos, Bélgica e Italia. Y nuestra división tecnológica atiende los requerimientos y necesidad de información, tanto de grandes fondos de inversión para valorar grandes carteras de activos inmobiliarios de forma automatizada como de inmobiliarias o APIS que desean conocer el comportamiento de micromercados concretos a través de la información existente en nuestras bases de datos, que tiene el elemento diferencial de haber sido comprobados previamente por los técnicos de Tinsa en visitas presenciales.

P ¿Puede explicarnos brevemente en qué consistirá su intervención en Inmoforum?
R Intervenimos en esta jornada con mucha ilusión y con el ánimo de aportar nuestro conocimiento sobre la situación y comportamiento del mercado inmobiliario, poniendo el foco en el mercado de la vivienda de Balears, para analizar las claves y los retos o desafíos a los que se enfrenta el sector residencial en las Islas en cuanto a la necesidad de generar vivienda asequible, así como la de satisfacer a la demanda internacional que es protagonista principal en un número muy elevado de las transacciones que se producen.

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