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Entrevista

Lorena Mullor: "Los tipos de interés se incrementarán paulatinamente a partir de 2017"

"Un préstamo a tipo variable es la opción más barata teniendo en cuenta el nivel de tipos actual" - "Las finanzas deben dotarse de medidas que impidan el exceso de riesgos en épocas de bonanza"

Lorena Mullor es gerente de la Asociación Hipotecaria española desde 2009.

Lorena Mullor es licenciada en Económicas y haciendo el doctorado le surgió la opción de ir a la Asociación Hipotecaria Española (AHE), integrada por las entidades que conceden crédito con hipoteca. Fue en 2003 cuando se trasladó a Madrid como economista y analista de la organización. En 2009 la nombran gerente.

Si me tengo que comprar una vivienda ahora mismo, ¿qué me recomienda? ¿Tipo de interés fijo o variable?

—La elección entre préstamo a tipo variable o fijo dependerá de la situación económica del potencial prestatario y, por supuesto, de su aversión al riesgo. En un préstamo a tipo variable el riesgo de interés se asume por el prestatario. Es decir, una subida del índice de referencia será repercutida en el préstamo en el momento de su revisión, ya sea cada seis meses o un año. Por el contrario, en el préstamo a tipo fijo el riesgo de subida de tipos lo asume la entidad financiera, quedando el prestatario protegido de las alzas. Este diferente riesgo que conllevan ambas tipologías de préstamos es el que determina que tengan diferentes precios. Por otro lado, la situación económica de la familia que solicita un préstamo también determinará qué opción es la más adecuada. Así, por ejemplo, si se espera recibir algún tipo de ingreso extraordinario que pueda ser destinado a reembolsar el préstamo -o parte de él- probablemente un préstamo a tipo variable (sin compensaciones por riesgo de interés en caso de amortizaciones anticipadas) es la opción más flexible y más barata, sobre todo teniendo en cuenta el nivel de tipos actual.

¿Qué riesgos de futuro asumen quienes se hipotecan ahora?

—En la contratación de un préstamo hipotecario siempre hay un riesgo implícito, independientemente del momento en que se contrate, y es el riesgo de crédito, es decir, no poder hacer frente a los compromisos de pago por una situación de insolvencia sobrevenida (pérdida de empleo, por ejemplo). Por eso, recomendamos que, además del precio o tipo de un préstamo, se valoren otras condiciones de flexibilidad en el pago disponibles, que pueden suponer un coste adicional, pero también un salvavidas en momentos difíciles. Además, en los préstamos a tipo variable debemos tener en cuenta el riesgo de variación de tipos de interés. Este riesgo parece inocuo en el momento actual, con tipos excepcionalmente bajos. Sin embargo, es un riesgo latente que a largo plazo puede surgir, cuando la recuperación económica se consolide y la política del Banco Central Europeo cambie de dirección.

¿Seguirá bajando el euríbor?

—Los tipos de interés seguirán en niveles muy bajos a lo largo de este año, y probablemente en 2017, aunque esperamos que vayan incrementándose paulatinamente. Lo más relevante es que, aunque las subidas se produzcan, las cuotas de amortización seguirán siendo muy bajas a lo largo de estos próximos años, lo que da un respiro a los hogares para los que las dificultades económicas persistan.

¿Qué repercusión puede tener la más que previsible supresión de las cláusulas suelo?

—Si finalmente las cláusulas suelo se suprimen y hay que reintegrar lo cobrado de forma retroactiva, sin duda, el impacto económico será muy significativo para las entidades que las han empleado, aunque dependerá del volumen de operaciones en balance, del suelo utilizado y de si ya han provisionado parte del impacto. La situación de partida de las entidades es diferente y, por tanto, es complejo valorar la intensidad del impacto en cada caso.

Los expertos aseguran que, pese al stock de viviendas dejado por los años de bonanza, ya es hora de empezar a construir porque hay demanda. ¿Qué opina?

—Es cierto. Necesitamos que el sector inmobiliario recupere protagonismo, no solo por su valiosa contribución a la economía y el empleo, sino porque existe una demanda de viviendas potencial incuestionable. Habrá que tener en cuenta que los mercados inmobiliarios son de carácter local, el stock de viviendas no es homogéneo en el territorio; puede haber un excedente de viviendas en un barrio de una localidad concreta y, sin embargo, existir necesidad de viviendas en otra de sus zonas. Las características de las viviendas también juegan un papel muy importante en la recuperación de la actividad constructora y la dilución del stock: no por existir una oferta de viviendas amplia, esta tiene que satisfacer íntegramente las necesidades o preferencias de la demanda potencial. Por todo esto, entendemos que el sector inmobiliario y la actividad residencial irán recuperando pulso a lo largo de estos próximos años.

¿Qué opina de los excesos inmobiliarios en que incurrieron los constructores y la banca antes de la crisis?

—Durante el periodo de expansión, probablemente hubo excesos en casi todos los sectores productivos. La abundante liquidez, los tipos muy bajos y una situación económica de partida muy atractiva propiciaron un elevado endeudamiento de empresas y familias, y en algunos casos, la toma de decisiones poco oportunas. Lo que hemos aprendido es que el sector financiero tiene tal relevancia sistémica que debe dotarse de medidas y políticas que impidan la exacerbación de riesgos en épocas de bonanza, algo que probablemente ocurrió en el caso particular del mercado inmobiliario. Tanto el esfuerzo de saneamiento y reestructuración llevado a cabo por el sector financiero en estos últimos años, como las nuevas normas prudenciales que rigen la actividad bancaria deberían garantizar que no se vuelve a incurrir en una mala gestión de riesgos a futuro.

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