Ampliamente conocido por todos es el concepto construido por la ciencia de la Psicología denominado reforzamiento positivo. Mediante este sistema, en lugar de castigar los comportamientos no deseados, se premian los comportamientos deseados. De esta manera se busca modelar y dirigir que las personas realicen las conductas que son tenidas por positivas para la mayor parte de la sociedad y evitar que realicen conductas negativas y perjudiciales para la sociedad.

En mi modesta opinión, el Govern de les Illes Balears y el Ayuntamiento de Palma pretenden enfocar el asunto del problema de la falta de oferta de viviendas destinadas al alquiler tradicional con el antiguo sistema, esto es castigando gravemente el llamado alquiler turístico.

Parece ser que para ello están dispuestos a sacar una normativa que prohibirá en gran medida la realización de la actividad de alquiler turístico y fijará un severo régimen sancionador.

Y me pregunto yo modestamente: ¿creen realmente que prohibir y sancionar gravemente el alquiler turístico supondrá automáticamente una mayor oferta de alquiler tradicional?, ¿no sería mejor encauzar positivamente la conducta del propietario atrayéndolo al alquiler tradicional?

A tenor de los estudios y datos publicados en los periódicos de las islas parece existir un serio problema para que el ciudadano medio encuentre una vivienda en alquiler para fijar en ella su domicilio.

Y para resolver satisfactoriamente el problema también es necesaria la cooperación del Estado.

A mi juicio tenemos una Ley de Arrendamientos Urbanos conceptualmente equivocada y que no responde a las necesidades actuales. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Y en lo que opino es un grave error conceptual, define el arrendamiento de vivienda como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Es decir, para la LAU solo es arrendamiento de vivienda aquel cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente -y subrayo la palabra permanente- de vivienda del arrendatario. Todo lo demás es, a juicio de la LAU, arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Y para el Diccionario de la Lengua Española, la palabra permanente significa sin limitación de tiempo, cuando lo cierto es que es imposible que la necesidad carezca de límites en el tiempo. A continuación la LAU se contradice puesto que fija un periodo máximo durante el cual el propietario está obligado proceder a prorrogar el contrato a requerimiento del inquilino.

Y para más confusión conceptual, la ley señala de forma expresa que en especial tendrán esta consideración, la de arrendamiento para uso distinto de vivienda, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. Y temporada es, seguimos otra vez el Diccionario de la Lengua Española, el espacio de varios días, meses o años que se consideran aparte formando un conjunto.

Así imaginemos no solo a la persona que viene a las islas a trabajar la temporada turística o se desplaza dentro de la misma, sino también al profesor que cubre una sustitución o al empleado de banco que temporalmente es destinado lejos de su domicilio habitual€ y ninguno de ellos desea hacer cien kilómetros diarios. Según la LAU, ninguno de tales supuestos pueden ser calificados de vivienda habitual. Y posiblemente tampoco les interesa a los inquilinos dar al arriendo esta calificación puesto que tal vez desgraven en su declaración de renta por la que constituye realmente su vivienda permanente.

Por su parte, la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas fija una importante deducción al propietario sobre el rendimiento neto, esto es ingresos menos gastos, obtenido por el alquiler. Ahora bien, esta deducción solo la aplica en los casos de arrendamiento de vivienda, entendiendo por tal el restrictivo concepto explicado más arriba, tan solo aquella cuyo destino sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y nunca aquella cuya destino sea satisfacer la necesidad esporádica de vivienda, con independencia del motivo que sea.

Así las cosas, al propietario de un inmueble se le plantea el siguiente dilema: alquilar su vivienda cuatro, cinco o seis meses al año a una persona que se desplace a la isla por motivos laborales, que evidentemente no desea alquilar por más tiempo, o alquilarla este mismo periodo de tiempo como vivienda vacacional. Como tanto en uno como en otro concepto tiene el mismo tratamiento fiscal, no es necesario ser muy perspicaz para averiguar por cual de los dos arrendamientos se decantará máxime cuando los ingresos que puede percibir en uno u otro concepto son radicalmente distintos.

De ahí viene mi consideración y mi propuesta, sería preferible que, utilizando el sistema del reforzamiento positivo, el legislador autonómico y estatal encauzara la actividad del propietario facilitando un régimen legal favorable al propietario que se dedica al arrendamiento de vivienda llamado tradicional dejando sujeto al régimen legal normal al propietario que se dedique al alquiler turístico.

En este sentido, opino que se deberían:

a.- facilitar el desahucio del inquilino incumplidor a través de un mecanismo fácil, sencillo y expeditivo.

b.- facilitar igualmente el cobro de las rentas y cantidades adeudadas por el inquilino incumplidor.

c.- Dar un nuevo concepto legal al contrato de arrendamiento de vivienda más acorde con la realidad distinguiendo dentro de este arrendamiento de vivienda lo que es arrendamiento por necesidad de lo que es arrendamiento de recreo.

d.- Otorgar beneficios fiscales al propietario que arrienda su vivienda al que la precisa por necesidad, no por mero recreo, con independencia del periodo de tiempo a que se ciña esta necesidad. Y aquí se precisa la participación del Estado, haciendo los cambios legislativos necesarios, al menos en su parte normativa del IRPF, y de la Comunidad Autónoma que podría ampliar el importe de las deducciones establecidas por el Estado o fijar nuevas deducciones en uso de sus facultades normativas en materia del IRPF.

En este caso, pienso que se ampliaría de forma notable la oferta de viviendas destinadas a lo que llamo alquiler tradicional, tanto el que se hace a la persona que utiliza la vivienda arrendada como vivienda permanente como al que se desplaza y precisa una vivienda para hacer frente a su necesidad, no al capricho, independientemente de la duración que tenga esta necesidad.

Es evidente que si el propietario puede obtener con el alquiler tradicional, aunque sea durante seis meses, un rendimiento equiparable al que puede obtener con el alquiler vacacional, que supone mas trabajo y molestias, al menos una parte de ellos se decantará por el primero y aumentará la oferta destinada a cubrir esta necesidad.