Tribuna

Umbral de exclusión y dación en pago

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Umbral de exclusión y dación en pago
Umbral de exclusión y dación en pago 

MATEO JUAN. ABOGADO DEL BUFETE BUADES El día 10 de marzo se publicó en el BOE el Real Decreto Ley (RDL) de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Esta norma supone otro intento del Ejecutivo por remediar, al menos parcialmente, la alarma social generada por el constante crecimiento del segmento de población despojado de su vivienda, por no poder hacer frente a las obligaciones contraídas con la firma de un préstamo hipotecario. Esta manifestación –una más– de la crisis económica es de difícil solución desde una dimensión de técnica jurídica, pues uno de los pilares sobre los que se cimienta nuestro Derecho es el de responsabilidad patrimonial universal. Dicho principio rector, consagrado en el Código Civil, proclama que todo deudor responderá del cumplimiento de las obligaciones que asuma (por ejemplo un préstamo), con todos sus bienes presentes y futuros. Ello, como podrá suponerse, condiciona cualquier reforma que pretenda, directa o indirectamente, reducir la deuda asumida por los clientes de las entidades financieras. El nuevo RDL no es una excepción.
Inicia su exposición de motivos advirtiendo que España atraviesa una profunda crisis económica desde hace cuatro años (¿un reproche disimulado al anterior Gobierno y a su "desaceleración económica"?) y que muchas familias españolas viven una situación dramática. Para acotar su ámbito de aplicación el RDL se sirve del concepto "umbral de exclusión". Se considerarán situados dentro de este "umbral" de especial protección los deudores que cumplan todas las circunstancias siguientes: (I) que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas; (II) que la cuota del préstamo sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar; (III) que la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos con los que hacer frente a la deuda; (IV) que la hipoteca se proyecte sobre la única vivienda del deudor y se haya concedido para la adquisición de la misma; (V) que el préstamo carezca de garantías o codeudores adicionales, salvo que las mismas lo sean a nivel personal por quién también cumpla todos los requisitos anteriores. Dichos extremos deberán ser acreditados por el deudor a su entidad, momento a partir del cual sería de aplicación el status especial.

Visto el carácter restrictivo de su aplicación, (dejando al margen la adaptación de la ejecución extrajudicial al régimen actual de la judicial) la cuestión siguiente pasa por plantearnos el contenido de las medidas a las que tendrán acceso los deudores situados en el umbral de exclusión. Podemos diferenciar entre derechos de contenido directo, de aquellos otros que precisan de la previa adhesión voluntaria de las entidades financieras.
Entre las primeras, destacan la moderación de los intereses moratorios, que se verá reducido a un máximo equivalente al interés nominal más 2,5 puntos; y el reconocimiento del acceso a las ayudas a los inquilinos reconocidos en el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, a las personas que se hubieran visto privadas de su vivienda por ejecución hipotecaria y obligadas a alquilar una nueva vivienda. Estas ayudas, reguladas en un real decreto distinto, pueden solicitarse por un máximo de 2 años y alcanzar un máximo del 40% de la renta anual –con el límite de 3.200. euros–, por vivienda.
Por lo que respecta a las medidas voluntarias, vienen recogidas en el código de buenas prácticas, que se incorpora al real decreto mediante anexo. Se podrán adherir al mismo las distintas entidades, voluntariamente y por un período de dos años, prorrogable anualmente. Este paquete de medidas, se arbitra en tres vertientes diferenciadas. Por un lado, obliga a las entidades financieras, previa solicitud del cliente, a ofrecer un plan de reestructuración de sus deudas hipotecarias, ampliando el período de duración del préstamo, incorporando períodos de carencia y reduciendo el tipo de interés aplicable. En caso de que tal reestructuración fuera inviable por los escasos ingresos de la unidad familiar, los deudores podrán solicitar una quita que, entre distintas cantidades, puede alcanzar el 25% de la deuda. Dicha quita será de aceptación voluntaria por la entidad prestamista. En defecto de las anteriores, se introduce la tan ansiada dación en pago de la deuda. Esta medida permitirá al deudor, además de cancelar la deuda, permanecer como arrendatario del inmueble por un período de dos años, satisfaciendo como renta anual el 3% de la deuda existente al momento de la entrega de la vivienda. Se reconocen también ventajas de índole fiscal. No obstante, se proscribe el uso de la dación en pago a aquellos supuestos en que ya se haya anunciado ya la subasta en el posible procedimiento de ejecución hipotecaria, o en aquellos casos en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores, tales como segundas hipotecas o embargos.

Examinada la norma y siendo predecible su convalidación por el congreso (recordemos que existe mayoría absoluta), hay que afirmar que el denominado umbral de exclusión funciona como verdadero cuello de botella, que selecciona de modo muy restrictivo las personas que podrán acogerse a sus medidas de protección. Medidas de protección que, por otro lado, descansan sobre la voluntad de las propias entidades financieras, quienes se adherirán o no al código de buenas prácticas. Ello, volviendo a lo apuntado al inicio, es consecuencia lógica del principio de responsabilidad patrimonial universal. El tiempo juzgará la aplicabilidad de las medidas y si las mismas, unidas a la publicidad del listado de entidades adheridas al código de buenas prácticas, sirven o no de estímulo para la competencia entre las distintas entidades financieras, que podrían llegar a verse impelidas a suscribir el nuevo código de conducta para mantener su cartera de clientes.

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