La Audiencia de Palma ha condenado a una empresa inmobiliaria, que pretendió realizar una operación especulativa con un solar de la ciudad que, según preveía, iba a cambiar de calificación urbanística a través de la aprobación del Plan Territorial de Mallorca, que PP y UM impulsaron en el año 2006, tras un acuerdo entre Matas y Munar. Finalmente, y a raíz de la denuncia de la fiscalía por los pelotazos urbanísticos que se habían descubierto antes de la aprobación de esta ley de crecimiento urbanístico, el Plan Territorial fue finalmente suspendido.
Los jueces se han tenido que pronunciar sobre un conflicto que mantiene una empresa inmobiliaria con una familia de diez hermanos, que vendieron, pero no cobraron, el solar sa Punta Vella, ubicado en el término de Palma. Se trata de una serie de fincas colindantes, todas ellas rústicas, es decir, en las que no se puede construir, que teóricamente iba a cambiar de calificación al ser incluido el solar en las llamadas áreas de transición de armonización. El comprador se mostró dispuesto a pagar 160 euros por metro cuadrado,ofreciendo el precio de 20,8 millones de euros por toda la finca. Ofreció tanto dinero por este solar rústico con la previsión de negocio de que en dos años el Ayuntamiento de Palma, al adaptarse al Plan Territorial que habían planificado Matas y Munar, iba a cambiar la calificación urbanística. Así, de ser un solar rústico, se convertiría en un terreno urbanizable, lo que suponía que el precio por metro cuadrado iba a dispararse.
Comprador y vendedores alcanzaron un acuerdo en el pago, que no iba a ser inmediato, sino aplazado. El último pagaré cumplía a finales del año 2016, pero fue devuelto por falta de fondos económicos. No consta que esta empresa, que se creó exclusivamente para ejecutar esta operación especulativa, haya entrado en concurso. En el contrato se estableció, por una parte el precio, y por otra, una condición suspensiva, en la que los vendedores continuarían siendo propietarios de cada una de las fincas mientras el comprador no hubiera completado el pago aplazado.
La empresa inmobiliaria pretendía que los tribunales anularan este contrato, por cuanto todos sus planes urbanísticos con este solar habían fracasado. Se apeló a la doctrina de la frustración y se pidió que se aplicara una cláusula que permite la revisión de los contratos cuando la situación desde la firma ha cambiado. Una cláusula que, según el comprador, se podía aplicar, por cuanto esta operación se había visto afectada por el estallido de la burbuja inmobiliaria y por la grave crisis urbanística.
Para intentar convencer al juez de que el contrato era nulo, la empresa aportó al pleito un estudio sobre el valor real del solar de sa Punta Vella, que no alcanzaba ni el millón de euros, frente a los más de 20 millones que se acordó pagar en el año 2006.
El magistrado Carlos Gómez, ponente de la sentencia del tribunal de la Audiencia, realiza una explicación histórica de la cláusula que la empresa apelaba para intentar anular el contrato. Una cláusula que en España,por ejemplo, se aplicó tras la Guerra Civil en situaciones en las que la contienda había hecho casi imposible que una de las dos partes cumpliera el contrato.
Sin embargo, el juez entiende que nada tiene que ver estas situaciones con el acuerdo entre la empresa y los vendedores de este solar de Palma. El tribunal tiene muy claro que se trataba de una operación urbanística, de "contenido claramente especulativa", por lo que el riesgo formaba parte del contrato. Por ello, el magistrado considera que la empresa debe asumir tal riesgo y no puede pretender que la otra parte que firma el contrato tenga que pagar las consecuencias de que el negocio haya fracasado. Y en este sentido, el tribunal señala que en un futuro este solar bien podría verse beneficiada con algún cambio urbanístico. Por ello, le obliga a pagar el precio acordado en contrato.
