El Govern, a través de la Ley de Urbanismo de les Illes Balears (LUIB), ha dado un año a los municipios de Mallorca para que desarrollen como urbanos o desclasifiquen 2.000 hectáreas (20 millones de metros cuadrados) de terrenos colindantes en sus núcleos de población que todavía no han sido urbanizados por los promotores y no cuentan con servicios ni calles. Son los llamados 'falsos urbanos' o "urbanos zombi" que en el caso de desarrollarse para construir en su totalidad supondría el crecimiento en 112.000 nuevas viviendas y unos 284.000 habitantes en Mallorca. Solamente Palma cuenta con 439 hectáreas de 'falsos urbanos', según el Consell en base a los datos de la conselleria de Territorio, Energía y Movilidad. Desde el Govern creen que la extensión de falsos urbanos no llega a las 2.000 hectáreas, ya que en un estudio de suelo vacante también está incluido el suelo urbanizable.
Los ayuntamientos consideran del todo imposible poder acometer la recalificación o desclasificación de estos terrenos. Temen que si los proyectan como urbanos se producirá una cascada de nuevas urbanizaciones, mientras que si los declaran como suelo rústico sus propietarios podrían reclamar importantes indemnizaciones por los derechos adquiridos.
El Consell de Mallorca organizó la pasada semana una reunión con los técnicos y ediles de urbanismo de los ayuntamientos de Mallorca para explicarles la situación. Según ha podido saber este periódico, los técnicos municipales mostraron su total rechazo a la propuesta del Govern. Entre otras cosas porque, tanto para declararlos urbanos de forma definitiva como para convertirlos en rústico deberán realizar una modificación de su planeamiento urbanístico que precisa de años para tramitarse y aprobarse.
Los falsos urbanos son terrenos colindantes a los cascos urbanos de los municipios que tienen la calificación de aptos para construir en los planeamientos urbanísticos, pero que llevan años sin desarrollarse y no tienen servicios ni calles. La Ley Company de 2014 incluyó una disposición para que todos estos espacios pasaran a ser urbanizables (les rebajaba la categoría urbanística y obligaba a la necesidad de redactar un plan específico para su urbanización) si antes de junio de 2015 no habían sido desarrollados.
El decreto ley del Govern del Pacto, aprobado para suspender la cascada de normas urbanísticas del PP mientras se elaboraba la LUIB, en su artículo uno, apuntaba: "Modificación de dos artículos y redacción de una nueva disposición adicional de la Ley 2/2014 (Ley Company) de ordenación de uso del suelo". Uno de estos artículos es el que hace referencia a los "falsos urbanos". Acto seguido, enumeraba los artículos que serían inaplicables de la Ley Company, incluyendo la disposición de la norma del PP que los declaraba urbanizables. Sin embargo, el Govern no redactó esta nueva disposición adicional para calificar urbanísticamente estos espacios. El motivo fueron las desavenencias políticas en el Pacto.
Disputa política del Pacto
Todo parecía un error de redacción. No obstante, la historia tiene connotaciones políticas. Se paralizó en la negociación entre Podemos, el PSOE y Més. El Govern, a propuesta del Consell de Mallorca, había incluido una disposición donde este tipo de terrenos que están rodeados de suelo urbano y con una extensión máxima de 1,5 hectáreas se considerasen urbanos. Los colindantes a los cascos urbanos quedarían como urbanizables o rústicos.
Sin embargo, desde Podemos Eivissa se negaron a aceptar esta recalificación. La formación de los círculos temía que la propuesta del Consell de Mallorca abriera la puerta a la polémica urbanización de ses Variades en Sant Antoni, en Eivissa, propiedad de Matutes, a quien al final el Govern le arregló la situación urbanística. No obstante, a mediados de 2016, ante esta disputa entre socios de gobierno, la conselleria de Territorio decidió eliminar la propuesta, pero se olvidó de incluir una disposición para clarificar en qué estado quedaban los "falsos urbanos". Los dejó en un limbo jurídico hasta que la LUIB incluyó a finales del pasado año una disposición adicional donde da un año a los ayuntamientos para decidir si los incluyen en la trama urbana o los declaran rústicos.
Municipio a municipio
La conselleria de Territorio elaboró entre 2015 y 2016 un estudio de capacidad de viviendas y población sobre el suelo vacante (los 'falsos urbanos' más el suelo urbanizable) en todas las islas. En el caso de Mallorca el número de hectáreas son 2.098 (20 millones de metros cuadrados), con unas posibilidades de construir 112.620 nuevas viviendas residenciales y albergar a 284.269 habitantes. Lo que ocurre es que a estas cifras hay que restar el número de metros cuadrados que se destinan a calles, plazas y zonas verdes y deportivas.
En el caso de Eivissa estamos hablando de 545 hectáreas de"falsos urbanos" que alojarían 17.202 nuevos pisos para 43.348 residentes. En Menorca las cifras son de 422 hectáreas con una capacidad de 14.009 pisos y 35.304 nuevos habitantes. Mientras que en Formetera apunta a 9,13 hectáreas para acoger 629 nuevas casas para 1.500 nuevos residentes.
En el caso de Mallorca hay que estudiar municipio a municipio, especialmente las localidades grandes. Este es el caso de Palma con 439 hectáreas de 'falsos urbanos' donde cabrían 29.943 nuevos pisos para 75.457 nuevos habitantes. Además de Palma, los municipios de su zona metropolitana, es el caso de Llucmajor, Marratxí y Calvià, son los que cuentan con mayor número de hectáreas de 'falsos urbanos' y tienen un año para decidir.
El estudio del Govern le otorga a Calvià un suelo urbano vacante de 174 hectáreas, que permitirían construir 3.000 nuevas viviendas para albergar a 7.757 habitantes. Le sigue Marratxí con 170 hectáreas de 'falsos urbanos' que permitirían edificar 6.646 viviendas para 16.747 nuevos residentes. De igual modo, Llucmajor cuenta con 118 hectáreas de suelo urbano vacante con una capacidad para 6.225 pisos y una población de nuevo cuño de 15.638 personas. El resto de municipios se puede consultar en el listado que acompaña a esta información.
