Urbanismo

Más de 6.000 casas rústicas legales de Mallorca no podrán ser ampliadas

El Govern, a instancias del Consell, incluye en la nueva Ley de Urbanismo que las edificaciones que no tengan la parcela mínima de 14.000 metros cuadrados no podrán crecer ni construir piscinas - A finales de 2017 entró una avalancha de peticiones de licencia en los ayuntamientos

13.01.2018 | 02:05
La construcción de chalés a partir de ampliaciones de casetas ha sido la tónica en Mallorca en las últimas décadas.

Las cifras

  • 6.000 casas: Legales sin contar con parcela mínima
    Se trata de edificaciones construidas antes de la entrada en vigor de la parcela mínima. Se calcula que un 15% de las 40.000 que hay en suelo rústico están en esta situación.
     
  • 14.000 m2: Extensión mínima en Mallorca
    En 1997 se estableció que la parcela mínima para construir en rústico era de 14.000 meros cuadrados. Hasta esta fecha se podía edificar en fincas de solo 7.000.
     
  • 3 Meses: Retroactividad de la norma
    La LUIB no establece ningún periodo de retroactividad respecto a su entrada en vigor. En estos casos se aplica la ley general que son tres meses de retroactividad.

La nueva Ley de Urbanismo de las Islas Balears (LUIB), que entró en vigor el pasado 1 de enero, deja sin ninguna posibilidad de ampliación o construir porches y piscinas adyacentes a unos 6.000 inmuebles legales ubicados en suelo rústico. La normativa incluye una disposición adicional donde impide el incremento de edificabilidad en aquellos inmuebles que estén ubicados en una extensión que no tenga la parcela mínima de 14.000 metros cuadrados que está en vigor en la actualidad para edificar en el campo. Son legales porque fueron construidos antes del año 1995 en que entró en vigor la exigencia de parcela mínima, pero ahora tampoco podrán ampliarse y, lo más importante, no podrán contar con piscinas o porches.

La LUIB ha sido impulsada por la conselleria de Territorio y Movilidad que dirige el conseller Marc Pons. Pero esta disposición adicional ha sido incluida por petición expresa del Consell de Mallorca y, en concreto, por su departamento de Disciplina Urbanística. Una medida que también obtuvo el beneplácito del resto de consells insulars. En este sentido, la consellera insular de Territorio, Mercedes Garrido, indicó que "existía un vacío legal con los inmuebles legales sin parcela mínima que era necesario aclarar y por ello desde el Consell propusimos al Govern que lo incluyera en la nueva Ley de Urbanismo".

"Es lógico que si no se deja construir en parcelas que no tengan los 14.000 metros cuadrados de extensión, tampoco se deje realizar ampliaciones de la edificabilidad existente", añadió Mercedes Garrido.

Estas edificaciones son legales porque fueron construidas con anterioridad a 1995. Hasta esta fecha la parcela mínima eran 7.000 metros cuadrados, que se aplicó a principios de los años 90. Antes de ello cada planeamiento urbanístico municipal tenía una parcela diferente, en la mayoría de casos a partir de los 3.000 metros cuadrados se otorgaban licencias. El primer pacto en el Consell de Mallorca aplicó en 1995 la parcela mínima en 14.000 metros cuadrados, pero Jaume Matas elaboró una Ley de Suelo Rústico en 1997 declarando legales todas las edificaciones existentes antes del año 1956, fecha en que se elaboró la primera normativa urbanística nacional.

Los propietarios de estos edificios, perfectamente legales, solo podrán adecentar, arreglar desperfectos, cambios de tejados, entre otras actuaciones. En ningún caso podrán aumentar la extensión y el volumen de su inmueble en suelo rústico. La única posibilidad que tendrían para ampliar es adquirir terrenos colindantes hasta completar los 14.000 metros cuadrados de parcela mínima.

Modificación de Ley Matas


La LUIB, mediante esta disposición adicional, lo que hace es modificar la Ley de Suelo Rústico de Matas del año 1997. Quedando redactada de la siguiente forma: "Las viviendas existentes en suelo rústico, implantadas legalmente de acuerdo con el planeamiento urbanístico aplicable en el momento de la autorización, pero que no se ajusten a las determinaciones sobre el parámetro de parcela mínima de acuerdo con la legislación y el planeamiento de ordenación territorial y urbanística en vigor, no podrán ser objeto de actuaciones que contemplen la ampliación".

Por consiguiente, nos encontramos que todas las viviendas o edificios situados en suelo rústico de antes de 1997 son perfectamente legales, pese a no tener la parcela mínima. Sin embargo, ahora tampoco podrán ser ampliadas y, lo más importante, crear infraestructuras anexas, como es el caso de piscinas. La cifra que maneja el Consell de Mallorca es que en Mallorca existen unas 40.000 casas o edificios levantados en suelo rústico. Se calcula que un 15% de ellas son legales pero no cuentan con la parcela mínima de 14.000 metros cuadrados. Ello arroja una cifra de alrededor de 6.000 edificaciones que no podrán ser ampliadas ni contar con piscinas o nuevos porches.

Hay que tener en cuenta que entre estas 6.000 edificaciones se encuentran muchas casetas y barracas construidas a principios y mediados del siglo XX. Sus propietarios solicitaban una licencia de ampliación, pese a no tener la parcela mínima, y ello ha dado lugar a la reconversión de estos edificios en chalés en suelo rústico. Ahora, añadiendo una piscina, muchas de ellas se han destinado al alquiler turístico, práctica que Govern y Consell quieren frenar en suelo rústico.

Pese a que el Consell y el Govern apuntan que existía un vacío legal sobre esta cuestión, el Plan Territorial de Mallorca ya incluía un apartado para evitar el desarrollo de grandes mansiones a partir de la ampliación de casetas en suelo rústico. En la actualidad con una parcela de 14.000 metros cuadrados se puede edificar hasta los 450. El Plan Territorial establecía una ocupación máxima del 3% de la extensión total de la parcela.

Avalancha de peticiones


La filtración de que la nueva LUIB incluiría esta disposición adicional ha provocado una auténtica avalancha de peticiones de licencia, básicamente para que estas casas legales, que no tienen la parcela mínima, puedan albergar una piscina. Incluso el Colegio de Arquitectos de Balears alertó a sus colegiados de esta posibilidad de cambio de normativa, lo que también incrementó el número de solicitudes de licencias de ampliación registradas.

Muchos ayuntamientos, conocedores de la situación, aceleraron la concesión de permisos para otorgarlos antes de finales de año. La nueva LUIB no contempla ningún periodo de carácter retroactivo. Según especialistas consultados por este periódico, se debe aplicar lo que contempla la normativa urbanística general que son los tres meses anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley. Ello quería decir que todas las licencias que no estuvieran concedidas por los ayuntamientos antes del 1 de enero ya se les aplicaría la LUIB y se denegaría automáticamente la ampliación o construcción de piscinas.

No obstante, la consellera Garrido mantiene que si la licencia está bien presentada y fundamentada antes de la entrada en vigor se le puede aplicar la normativa anterior y autorizar la ampliación. Existe una cierta controversia sobre esta cuestión, ya que la LUIB no contempla ningún periodo de retroactividad.

Desde el Consell tienen constancia de que inmobiliarias llevan meses intentando comprar barracas y pequeñas casas advirtiendo a sus propietarios que a partir de enero no podrán ampliar y construir piscinas en su finca. El objetivo de estas grandes empresas es adquirir los terrenos para poder obtener la licencia de ampliación antes de finales de año.

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