Informe

Así se podrá alquilar a turistas

Las casas y pareados que ya tenían autorizado arrendar a turistas conservan todos sus derechos y podrán operar con normalidad

01.06.2017 | 23:49
Así se podrá alquilar a turistas

Cinco escenarios de cara al alquiler turístico. En julio una nueva ley cambiará el arrendamiento de viviendas a turistas en las islas. La confusión generada, de forma muchas veces interesada, por partidos políticos y entidades ligadas al alquiler vacacional, obliga a aclarar qué será legal e ilegal este verano. Aquí tienen cinco supuestos distintos.

01: Inmuebles que ya estén registrados en Turismo: podrán seguir alquilándose como hasta ahora

Para los propietarios de casas aisladas y apartamentos en edificios turísticos que han obtenido en los últimos años la autorización de Turismo para dedicarse al alquiler vacacional, el escenario no cambia demasiado. Hay un nuevo régimen sancionador, pero en general nada más varía. Pese a que algunos partidos políticos y asociaciones ligadas al arrendamiento vacacional han dicho que con la nueva ley que se aprobará en las próximas semanas en el Parlament, este tipo de propietarios perderían sus derechos y no podrían alquilar, lo cierto es que el texto legal preserva estas autorizaciones por la vía de no aplicar la nueva normativa de forma retroactiva. Y por si hubiera alguna duda, ayer en la Vicepresidencia de Turismo de Biel Barceló (Més), insistían: "Las licencias ya obtenidas antes del cambio de la ley [dentro de unas semanas] se mantienen en vigor". Es decir, podrán seguir alquilando y deberán seguir cumpliendo con las condiciones que eso implica, como el pago de impuestos o de los módulos de la ecotasa.

02: Pisos en edificios plurifamiliares de uso residencial: ni podían, ni pueden alquilarse a turistas o comercializarse por canales turísticos


En este grupo están ese piso del 4ºC o el 1ºB que, en un edificio residencial, se dedican a recibir turistas por días o semanas. Pasa cada vez más, hasta el punto de que en la actualidad hay más de 130.000 plazas que se ofertan en Mallorca de forma ilegal. Para estos propietarios la realidad es que el punto de partida no cambia absolutamente nada de cara a este verano: ni tenían autorizado el alquiler turístico con la ley que el Govern Bauzá (PP) aprobó en 2012, ni se les permite de momento con la ley que el Pacte (PSOE-Més-Podemos) aprobará en unas semanas.

Lo único que varía de cara a este verano es que la ilegalidad queda aún más clara. Con la ley de Bauzá se prohibía la comercialización de este tipo de viviendas a través de canales turísticos, aunque luego no se definía qué era un canal turístico, algo que daba la excusa perfecta para saltarse la ley a quien quería saltársela (los que preferían cumplir tenían claro que AirBNB, que desde su portada se vende como plataforma de "alquiler turístico", era una canal turístico). Para despejar las dudas interesadas de algunos, el equipo del vicepresident Barceló define en el nuevo texto legal qué es un canal turístico, tanto uno web como uno físico en forma de agencia inmobiliaria.


Será más difícil saltarse la ley


Además en la nueva regulación incorporan otra barrera que ya estará en vigor en cuanto se apruebe la ley en las próximas semanas: solo podrán comercializarse turísticamente las viviendas con un número de registro de Turismo, ese que ya tienen todos las casas y pareados del caso número 1 de este informe, pero del que carece todo el alquiler en pisos, que era ilegal y lo seguirá siendo. Por si eso pareciera poco contundente, la nueva regulación prohíbe a las propias webs y agencias comercializadoras anunciar pisos que carezcan de número de autorización de la Conselleria de Turismo, exigencia que, por cierto, hace unos días avaló el Tribunal Supremo en una sentencia sobre la regulación catalana de alquiler turístico.

Todas esas novedades están en vigor desde el momento mismo en que se apruebe la ley en las próximas semanas, con lo que el alquiler en ese 4ºC o ese 1ºB del que hablamos sigue igual de prohibido, pero ahora además es fácil sancionarlo con multas que van de los 20.000 a los 40.000 euros y que afectarán tanto al propietario como a quien comercializa a turistas un inmueble prohibido.

03: Pisos en edificios plurifamiliares que quieren alquilar legalmente: deben esperar a la zonificación y luego cumplir los requisitos

Los pisos del escenario número 2 que quieran pasar a la legalidad solo podrán hacerlo una vez que se cumplan tres supuestos. Primero: que se apruebe la reforma del Pacto, prevista para finales de junio o principios de julio (la ley vigente del PP no permite ningún alquiler en pisos en edificios residenciales plurifamiliares). Segundo: que esté lista la llamada "zonificación", con la que los ayuntamientos y los consells insulares definirán en qué zonas se puede alquilar a turistas e incluso con qué cupos. Tercero: si se dan los dos primeros supuestos y el piso está en una zona autorizada, además deberá cumplir una serie de requisitos técnicos y de calidad, que van desde la existencia de contadores individuales de agua y accesos para personas de movilidad reducida (pasarelas, ascensores) al permiso de la comunidad de propietarios para alquilar a turistas (aprobado por mayoría de los vecinos, es decir la mitad más uno, y no por unanimidad, como han difundido interesadamente colectivos ligados al alquiler vacacional, con el objetivo de generar animadversión contra la reforma). Y luego hay pisos que están directamente excluidos del turismo, como los de protección oficial o los que tengan menos de cinco años de antigüedad.


Este verano no podrán alquilar

Es decir, quienes quieran alquilar legalmente lo que hoy muchos alquilan ilegalmente no lo tendrán fácil y probablemente deberán hacer inversiones para convertir un piso residencial en un negocio de alojamiento. ¿Cuándo podrán hacerlo? Aunque se ha dicho que no se podrá completar esa autorización hasta 2018, basándose en que los consells y el Ayuntamiento de Palma tienen un plazo de ocho meses para definir la zonificación, la realidad es que en cuanto se apruebe la reforma los gobiernos insulares tendrán la opción de prohibir el alquiler turístico en todo su territorio en pocas semanas (una vez cumplimentadas la fase de exposición pública y alegaciones). Esa zonificación, por cierto, no afectará a esas casas y chalets pareados que ya cuentan con la autorización de Turismo y podrán seguir usándola (siempre que la renueven, algo que podrán seguir haciendo). Distinto es el caso de los quienes obtengan licencia con la nueva ley: en esos casos el permiso tiene una vigencia de cinco años, y luego debe ser revalidada.

04: Pisos que quieran alquilar a turistas acogiéndose a la LAU: lo tendrán casi imposible


La Ley de Arrendamientos Urbanos permite arrendar pisos hasta por horas. Sigue vigente y es de ámbito estatal, con lo que quien quiera alquilar su piso a turistas con la LAU como base podrá hacerlo, pero la reforma también dificulta esta opción. Y mucho. Primero porque en la nueva ley balear se considera turístico cualquier alquiler de menos de un mes, con lo que quien alquile menos de un mes deberá hacerlo con un número de registro de Turismo o demostrar que esa estancia de menos de un mes no es turística. Y segundo porque aunque los contratos a turistas se hagan con arreglo a la LAU el propietario no podrá comercializar por canales tipo AirBNB o HomeAway sin exponerse a una sanción de entre 20.000 y 40.000 euros.

Dicho de otro modo, si tiene un piso y quiere alquilarlo a turistas deberá hacerlo por más de un mes y sin promocionarlo a través de canales turísticos. Luego además ha de cumplir con las exigencias de la Ley de Arrendamientos Urbanos en materias como las fianzas, para las que se exige un depósito equivalente a un mes completo de alquiler del inmueble (artículo 36). Con lo que si alguien alquila por días a un turista a precios medios como los que habrá este verano, de 300 euros la noche, deberá reclamarle además del pago de esos días un mes de fianza, 9.000 euros en este supuesto (300 euros el día multiplicado por 30 días). Y por si fuera poco deberá lograrlo sin comercializar a través de AirBNB y compañía (para multarle bastará un barrido web en el que se compruebe que no tiene número de registro de Turismo).

En definitiva, colarse en el mercado del alojamiento turístico por la puerta de atrás de la LAU será mucho más complicado, al menos si el Govern cumple con su deber de inspección. Y eso está por ver, sí, pero hace dos semanas el Govern mandó un primer aviso: sancionó por un total de 200.000 euros a ocho inmobiliarias que se dedicaban al alquiler turístico ilegal.

05: Casas aisladas o pareadas que no están registradas en Turismo y desean hacerlo: si son legales, pueden apuntarse antes del cambio de ley

Con la ley actual en la mano, las casas aisladas y los chalets adosados, si cumplen unos requisitos mínimos, se pueden alquilar a turistas, previa obtención de una autorización de Turismo. Muchas lo han hecho: son todas las que están en el supuesto 1. Pero otras aún no, en muchos casos porque carecen de cédula de habitabilidad o se trata de construcciones irregulares en suelo rústico: para estas seguirá sin haber opción legal de dedicarse al alquiler turístico. En cambio las casas aisladas o pareadas con licencia de habitabilidad podrán operar en el mercado de alquiler cuando presenten ante Turismo la Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) y paguen las tasas correspondientes. No hay moratoria de ningún tipo, así que esa DRIAT se puede presentar sin problema antes de que la nueva ley se apruebe en unas semanas. Después la cosa cambia: solo podrán presentar la DRIAT quienes estén en una zona autorizada por el Consell (con lo que habrá que esperar a que el Consell zonifique) y el propietario deberá presentar un documento de su ayuntamiento que acredite que su casa está en zona autorizada para el alquiler turístico. Ese trámite es idéntico al que deberán hacer los pisos en edificios residenciales plurifamiliares.

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