El alquiler turístico a través de AirBNB en menos rentable que el alquiler residencial de larga estancia. O eso dicen los profesores de Economía de la Universitat de les Illes Balears (UIB) José Luis Groizard y William Nilsson, que presentaron ayer un estudio sobre el arrendamiento a turistas a través de AirBNB. A la luz de los números recabados de AirDNA (una base de datos que registra la actividad del portal turístico), los dos investigadores sostienen que el alquiler turístico no explica la subida de precios de arrendamiento del mercado residencial.

Detallan que los arrendadores de inmuebles de Mallorca obtienen en los cinco meses que van de mayo a octubre una mediana de 4.744 euros por piso, es decir, algo menos de mil euros por cada mes de temporada, cifra que puede llevar a engaño, porque varía mucho localmente: si se observa el dato de Palma, la zona de Mallorca más afectada por el problema de vivienda residencial relacionado con el auge del alquiler turístico, la rentabilidad ya asciende un 36%, hasta los 6.465 euros por cinco meses de temporada, que se disparan hasta los 10.212 euros por cinco meses en el conjunto de la isla de Eivissa.

¿Por qué dicen pues estos dos investigadores que es más rentable alquilar a residentes que a turistas, si el ingreso mensual por piso turístico oscila entre los 900 y los más de 2.000 euros? Pues porque proyectan los ingresos de ese piso que se ofrece cinco meses a turistas sobre los doce meses del año, partiendo para ello de una suposición de cosecha propia: que ese piso no se va a alquilar más en todo el año. De ese modo, la rentabilidad en el conjunto del año baja a 395 euros al mes en el caso de Mallorca, que son 538 euros por mes en el caso de Palma y 851 euros en el de Eivissa.

¿Muchos o pocos? Pues son valores parecidos o incluso inferiores a los precios que marca el mercado residencial (según datos oficiales del INE, de Solvia o de Idealista, que los profesores no disponían de datos sobre precios de mercado residencial). Lo que daría así la mayor rentabilidad es, según Groizard, los menores gastos que origina el alquiler residencial, respecto al turístico. Así que la pregunta cae sola: si son más rentables los alquileres de larga estancia que los turísticos (que encima son ilegales en edificios plurifamiliares), ¿por qué los residentes no encuentran casa, los precios del mercado residencial se han disparado en Palma y Eivissa, y los pisos se alquilan y ofrecen antes a turistas que a residentes? Nilsson tiene otra hipótesis "La razón seguramente es que estos pisos están ocupados en invierno".

Alquiler medio de 58 días al año

Alimenta su premisa con un dato, el que dice que la mitad de los pisos que se ofrecen en AirBNB se alquilan 58 días al año o menos, que es el tiempo que sus dueños supuestamente podrían permitirse no ocuparlos como residencia para explotarlos como negocio turístico y obtener por esa vía unos ingresos extra. Aunque todos estos datos parten de una limitación que cuestiona su fiabilidad: los investigadores no saben si esos pisos que se alquilan menos de 58 días en AirBNB luego se comercializan el resto del tiempo, legal o ilegalmente, por otros canales. Sea como fuere, los dos economistas apuntalan su idea de que lo que mueve el alquiler es la economía de supervivencia en tiempos de crisis y no la inversión turística organizada en que la mayoría de quienes ponen sus inmuebles en AirBNB ofrecen únicamente uno o dos pisos. O por ser más precisos: según los datos de AirDNA sobre AirBNB, el 73% de los propietarios anuncian un solo piso, mientras que otro 13% ofertan dos. Con lo que habría un 14% de dueños que ponen el mercado más de tres inmuebles.

63.000 plazas en la isla

Entre unos y otros, AirBNB comercializa en Mallorca 19.141 inmuebles, de los que los investigadores de la UIB solo consideran activos y sin bloquear por los propietarios un total de 12.136 inmuebles. Traducido a plazas, según el cálculo de Nilsson y Groizard, AirBNB podría estar ofreciendo 63.000 plazas en alquiler en Mallorca. Cruzado ese dato con los de ocupación (48% de las plazas en agosto), los investigadores estiman que la red de Air BNB puede albergar a 29.067 turistas al día en agosto.

Esto les lleva a afirmar que la saturación no es atribuible a AirBNB, si no más bien a los hoteles que desde hace décadas despliegan su actividad en la isla. Ofrecen una cifra para vestir su idea: por cada plaza de AirBNB en Balears hay cinco de hotel. Eso sí, falta por sumar la oferta de otras más de cien portales y canales de alquiler seguidos por el Govern, como falta por computar en la rentabilidad del arrendamiento turístico el negocio que se hace en negro. Pese a todas esas lagunas, Groizard y Nilsson concluyen tajantemente que no hay influencia del alquiler turístico en los precios del mercado residencial, aunque no aportan ningún dato de la evolución del precio del alquiler en la isla, ni lo comparan con lo que ocurre fuera de ella, en lugares no turístico: "No detectamos que pueda tener efecto sobre los precios de la vivienda de alquiler residencial", recalcan. ¿Cómo explican pues que Mallorca lidere la subida del alquiler residencial en España o que el incremento medio de los precios de las islas multiplique por cuatro el registrado de media en el Estado? Pues no lo explican: preguntados al respecto, afirman que no han analizado precios de alquiler en otras provincias, solo los que ofrece AirDNA sobre AirBNB en Balears, donde la multinacional de las vacaciones distribuye 60 millones de euros al año, 32,6 en Mallorca.