SATURACIÓN TURÍSTICA

Investigadores de la UIB dicen que el alquiler turístico no dispara los precios

Concluyen que es más rentable alquilar a residentes que a turistas --Los ingresos de un piso alquilado en AirBNB en Mallorca son de 4.744 euros en los cinco meses que dura la temporada, que se disparan a 6.465 en Palma y 10.212 euros en Eivissa -- La plataforma podría estar ofreciendo en la isla 63.000 plazas a turistas

03.05.2017 | 15:32

El alquiler turístico a través de AirBNB en menos rentable que el alquiler residencial de larga estancia. O eso aseguran los profesores de Economía de la Universitat de les Illes Balears (UIB) José Luis Groizard y William Nilsson, que hoy han presentado un estudio sobre el arrendamiento a turistas a través de AirBNB. Y solo a través AirBNB, ojo, que los investigadores confirman que no disponen de datos ni para saber qué parte del total de oferta turística de alquiler legal e ilegal corresponde a esta plataforma, del mismo modo que no cuentan con información sobre los ingresos (en negro o legales) que puedan obtener los dueños de pisos turísticos fuera de AirBNB. A la luz de los datos recabados de AirDNA (una base de datos de la actividad del portal turístico), lo que sí pueden afirmar con rotundidad los dos doctores en Economía es que los arrendadores de inmuebles de Mallorca obtienen en los cinco meses que van de mayo a octubre una mediana de 4.744 euros por piso, es decir, algo menos de mil euro por cada mes de temporada.

Aunque cifra puede llevar a engaño, porque varía mucho localmente: si se observa el dato de Palma, la zona de Mallorca más afectada por el problema de vivienda residencial relacionado con el auge del alquiler turístico, la rentabilidad ya asciende un 36%, hasta los 6.465 euros por cinco meses de temporada, que se disparan hasta los 10.212 euros por cinco meses en el conjunto de la isla de Eivissa. ¿Por qué dicen pues estos dos investigadores que es más rentable alquilar a residentes que a turistas, si el ingreso mensual por piso turístico oscila entre los 900 y los más de 2.000 euros? Pues porque proyectan los ingresos de ese piso que se ofrece cinco meses a turistas sobre los doce meses del año, suponiendo de partida que ese piso no se va a alquilar más en todo el año, con lo que la rentabilidad media a lo largo del año baja a 395 euros al mes en el caso de Mallorca, que son 538 euros por mes en el caso de Palma y 851 euros en el de Eivissa.

¿Muchos o pocos? Pues son valores parecidos o incluso inferiores a los que marca hoy por hoy el mercado residencial (según datos oficiales del INE, de Solvia o de Idealista, que los profesores no disponían de datos sobre precios de mercado residencial). Lo que daría así la mayor rentabilidad es, según Groizard, los menores gastos que origina el alquiler residencial, respecto al turístico. Así que la pregunta cae sola: si son más rentables los alquileres de larga estancia que los turísticos (que encima son ilegales en pisos de edificios plurifamiliares), ¿por qué los residentes no encuentran vivienda, los precios del mercado residencial se han disparado en Palma, Eivissa y las principales zonas turísticas, y los pisos se alquilan y ofrecen antes a turistas que a residentes? Nilsson tiene una hipótesis al respecto: "La razón seguramente es que estos pisos están ocupados en invierno".

Alimenta su planteamiento con un dato, el que dice que la mitad de los pisos que se ofrecen en AirBNB se alquilan 58 días al año o menos, que es el tiempo que sus dueños supuestamente podrían permitirse no ocuparlos como residencia para explotarlos como negocio turístico y obtener por esa vía unos ingresos extra (a costa de renunciar a su residencia un tiempo). Aunque todos estos datos parten de la limitación ya mencionada: los investigadores no saben si esos pisos que se alquilan menos de 58 días en AirBNB luego se comercializan el resto del tiempo por otros canales. Sea como fuere, los dos economistas apuntan a otro dato que apuntala su idea de que lo que mueve el alquiler es la economía de superviviencia en tiempos de crisis y no la inversión turística organizada: la mayoría de quienes ponen sus inmuebles en Airbnb ofrecen únicamente uno o dos pisos. O por ser más precisos: según los datos de AirDNA sobre AirBNB, el 73% de los propietarios anuncian un solo piso, mientras que otro 13% ofertan dos. Con lo que habría un 14% de dueños de inmuebles que ponen el mercado cada uno más de tres inmuebles.

63.000 plazas en Mallorca

Entre unos y otros, la oferta turística de AirBNB en Mallorca es de 19.141 inmuebles, de los que los investigadores de la UIB solo consideran activos y sin bloquear por los propietarios un total de 12.136 inmuebles. Esa sería, según los investigadores, la oferta real de viviendas que hace en Mallorca AirBNB (recuérdese que de las decenas de portales alternativos a AirBNB no se ofrecen datos). Traducido a plazas, según el cálculo de Nilsson y Groizard, Airbnb podría estar ofreciendo 63.000 plazas en alquiler en Mallorca. Cruzado ese dato con los de ocupación, los investigadores estiman que como mucho Airbnb puede albergar a 29.067 turistas al día en agosto, cifra que bajaría a 24.398 en septiembre y a 22.113 en el mes de julio.

Estos datos les llevan a afirmar que la saturación no es atribuible a Airbnb, si no más bien a los hoteles que desde hace décadas despliegan su actividad en la isla. Ofrecen una cifra para vestir su idea: por cada plaza de Airbnb en Balears hay cinco de hotel. Falta por saber el resto del alquiler turístico, como faltan por computar en la rentabilidad del arrendamiento turístico el negocio que se haga en negro, variables sobre las que los investigadores no disponen de datos. Groizard y Nilsson sí detallan en cambio que los pisos de AirBNB están ocupados el 48% del tiempo en agosto, proporción que baja al 38% en septiembre y al 37% en julio, aunque los economistsa tampoco tienen la forma de saber si el resto del tiempo esos pisos se alquilan y obtienen ingresos en otros portales o por otras vías.

Pese a todas esas lagunas, Groizard y Nilsson concluyen que no hay influencia del alquiler turístico en los precios del mercado residencial: "No detectamos que pueda tener efecto sobre los precios de la vivienda de alquiler residencial". ¿Cómo explican pues que Mallorca y otras zonas turísticas lidere la subida del alquiler residencial en España o que el incremento medio de los precios de las islas multiplique por cuatro el registrado en algunas provincias no turísticas de España? Pues, preguntados al respecto, no lo explicaron: según comentan ambos investigadores, no han analizado datos de precios de alquiler en otras provincias, solo los que ofrece AirDNA sobre AirBNB en Balears, donde la multinacional de las vacaciones de alquiler distribuye 60 millones de euros al año, 32,6 de ellos en Mallorca.

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