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Entrevista

José María Mir: "El alquiler vacacional socializa la riqueza que antes se quedaban los hoteleros"

"Ahora cualquier vivienda de Balears es susceptible de ser alquilada a un turista" - "En Mallorca no quedan alquileres de 400 euros al mes"

José María Mir: "El alquiler vacacional socializa la riqueza que antes se quedaban los hoteleros"

-¿La vivienda de segunda mano y de alquiler de la isla se ha puesto fuera del alcance del bolsillo de los residentes?

-El alquiler en Palma está claro que sí, porque desde Avenidas hacia el mar los precios se han incrementado en poco más de un año en más de un 30%. Por una vivienda que antes costaba 700 euros al mes ahora piden 1.000, y si antes reclamaban 1.000, ahora está en el mercado por 1.300 o 1.500 euros. Es evidente que los residentes no pueden hacer frente a estos desembolsos, a no ser que se unan varias personas para pagar o se vayan al extrarradio o a municipios con precios algo más bajos. Pero eso no significa que en estos momentos haya mucha más oferta, porque la escasez para arrendar llega también a los pueblos debido al alquiler vacacional.

-Este problema de incremento de precios ha llegado también a los inmuebles de segunda mano.

-Por ejemplo, en Palma el precio medio de una vivienda está en 2.080 euros por metro cuadrado, que es muy elevado, y que hace que a muchísimas personas les sea difícil acceder. Quedan zonas del extrarradio en las que el precio es más asequible, pero suelen ser casas que o carecen de ascensor o que deben de ser reformadas y que cuentan con inconvenientes que hacen que su valor sea más bajo. Lo que está claro es que los precios que hubo en la postcrisis, que mostraban bajadas de hasta un 30% entre 2007 y 2015, ya no existen. El giro radical se ha producido con mucha rapidez, porque hay que recordar que en 2014 no se movía nada y no había crédito bancario. En muy poco tiempo, esto se ha disparado de una forma que no esperaba nadie. Yo preveía subidas del 1% o el 2% anual, y en 2016 hemos llegado a un 8% en la segunda mano, y en el alquiler un 18%. La palabra 'burbuja' vuelve a aparecer. Para este año se esperan subidas del 5% o 6% tanto en segunda mano como en alquiler, pero no descarto que sean superiores.

-Usted acaba de tener una reunión del Consejo General en Madrid (se celebró el jueves). ¿Hay algún otro punto de España en el que se estén viviendo situaciones como las de Mallorca o Eivissa?

-Lo de Eivissa se sale del mapa, es la número uno de España. Allí el precio medio de la vivienda está en 3.600 euros por metro cuadrado en la capital. En Palma es de 2.080 euros, la diferencia es enorme. Casos como el de las islas solo se detectan en Madrid centro y en Barcelona capital. El desencadenante en Balears ha sido el llevar tres magníficas temporadas turísticas, que han hecho que la demanda sea desorbitada porque se llena todo: se llenan los hoteles, se llenan las viviendas vacacionales... y hay más demanda que oferta. Todas las miradas, especialmente en Europa pero desde todo el mundo, están puestas sobre Balears a la hora de buscar una segunda residencia. Una de cada tres compras de viviendas en las islas es de extrajeros.

-En Eivissa hay garajes convertidos en viviendas. ¿Se pueden llegar a dar estas situaciones en Mallorca?

-Todo es posible, aunque es más difícil por la diferencia en el tamaño de ambas islas.

-Los promotores suman al problema del boom de los alquileres vacacionales la escasez de vivienda nueva, que está llevando a parte de la demanda hacia la segunda mano y el alquiler. ¿Estamos ante una tormenta perfecta en el sector inmobiliario?

-Hoy (el viernes) aparece publicado en la prensa que las reserva de suelo se pueden agotar en cinco años en Mallorca y en solo dos en Palma. Hemos pasado de una travesía por el desierto desde 2008 a 2014 en el que el sector estaba parado, a recibir de la noche a la mañana a una demanda absoluta que nadie esperaba. Además, las fórmulas del turismo han cambiado, y si antes la gente solo iba a hoteles, ahora también buscan viviendas para alquilar. Y eso no es malo, siempre y cuando el propietario declare los ingresos que obtiene y pague sus impuestos. Lo que pasa es que hemos pasado de alquilar en zona de costa a alquilarlo todo: en Llubí, en Fornalutx, en Sineu... Es increíble."En el centro de Palma los alquileres se han incrementado en un año más de un 30%"

-Balears es una comunidad en la que los salarios de sus residentes son inferiores a la media española. ¿Cuál sería el precio razonable de una vivienda de segunda mano o de un alquiler para un isleño?

-Si una persona gana 1.500 euros brutos, el precio del alquiler no debería superar los 400 o los 500 euros. Y si es para compra, no ir más allá de los 100.000 o los 120.000 euros. Lo que sucede es que en tiempos de crisis esos precios sí eran usuales, pero ahora no se baja de los 750 euros por dos dormitorios o de los 600 por un dormitorio. Por ejemplo, tengo un estudio de 26 metros cuadrados en la zona de Maravillas por 600 euros para todo el año, y esta tarde firmamos el contrato. Pero si se destina al alquiler vacacional, se ganan entre 80 y 90 euros diarios durante el verano. En el caso de la segunda mano, es difícil bajar de los 150.000 o los 200.000 euros, y a eso no puede llegar la mayoría de la gente por tener unos sueldos tan bajos.

-¿A qué barriadas de Palma y municipios de Mallorca todavía puede aspirar un residente?

-En Palma hay que irse al extrarradio y a zonas como Pedro Garau, pero en la ciudad los alquileres por menos de 500 euros al mes apenas suponen el 5% de los que hay en el mercado y suelen ser pisos en malas condiciones. Porque si la vivienda está en buenas condiciones y en zonas mejores, los precios se disparan. Por ejemplo, tengo un inmueble en el Casco Antiguo de 100 metros cuadrados y dos dormitorios, en un tercero sin ascensor aunque totalmente reformado, por el que se piden 1.800 euros al mes."El mercado se ha disparado de una forma que no esperaba nadie y la palabra ´burbuja´ reaparece"

-¿Y cuáles son los municipios más asequibles?

-Está Inca, Llucmajor... Pero que conste que por 400 euros al mes ya no hay nada. La única solución para los jóvenes es compartir vivienda.

-¿Las zonas más caras?

-Desde las Avenidas hacia el mar está lo más caro de Palma, con zonas en el Casco Antiguo o la 'milla de oro' del Borne donde hay precios desorbitados. También está Santa Catalina o El Molinar, donde los precios se ponen por las nubes, especialmente cuando la compra la hace un extranjero.

-¿No estamos modificando el perfil social de barrios populares de Palma?

-En zonas como Santa Catalina nos está pasando que comercios tradicionales se ven obligados a cerrar por falta de clientela debido a que los vecinos de la zona, extranjeros, solo viven unas pocas semanas al año en el barrio, mientras desaparece la población clásica. Vamos hacia una extranjerización de muchas zonas de la ciudad. Por ejemplo, en este momento muchas inversiones extranjeras se están destinando hacia la zona del Palacio de Congresos, dirigidos por agencias inmobiliarias de su país, cuando no hace mucho era una zona olvidada.

"Cada año hacemos cifras turísticas de récord y eso nos lleva a situaciones extremas"

-Comentaba usted que estas tensiones en los precios se debían en buena medida al boom del alquiler vacacional. ¿Todos queremos ser hoteleros?

-En mi opinión, lo que está sucediendo supone compartir la riqueza. El hecho de que el propietario de un inmueble pueda tener unos ingresos importantes por el alquiler es positivo. Es socializar la riqueza que nos da el turismo y que hasta ahora se quedaban los hoteleros. El mercado demanda estas estancias en viviendas en cualquier punto de Balears. Todas las propiedades de las islas son ahora susceptibles de destinarse al alquiler vacacional, y dan mayor riqueza no solo al propietario del inmueble, sino también a toda la oferta complementaria porque son turistas que compran en supermercados, van a los restaurantes... La riqueza se reparte más que en el pasado, cuando los hoteleros se lo quedaban casi todo con fórmulas como el 'todo incluido'.

-¿Pero eso no supone condenar a la gente que viene a trabajar en verano a instalarse en 'pisos patera' por no poder pagar los alquileres?

-Es verdad que para estos trabajadores estamos en una situación límite. Cada año hacemos cifras turísticas de récord y eso nos lleva a situaciones cada vez más extremas. Este año ha venido en febrero a mi oficina gente desesperada a buscar viviendas en la Platja de Palma... ¡En febrero! Eso significa que en abril ya no quedará nada. Al final los hoteleros tendrán que volver al modelo de dejar habitaciones a sus trabajadores. La demanda es exagerada, porque hoteles y viviendas están llenos. Todo se llena, y no se cuál puede ser la solución.

-¿Hay que poner límites al alquiler vacacional?

-Ya está regulado a través de la ley turística o la de arrendamientos urbanos. Lo que sí hay que hacer es declarar esos ingresos.

-¿La vivienda vuelve a ser refugio de inversores ante la baja rentabilidad de la banca?

-Una vivienda que se alquila da una rentabilidad del 6% de la inversión realizada, cuando un banco solo ofrece el 0,2%. Y en este momento todo se llena. Esta situación va a durar al menos hasta 2020.

"Están volviendo a aparecer inmobiliarias debajo de las piedras"

"Están volviendo a aparecer inmobiliarias debajo de las piedras"-¿Qué puede hacer la Administración para facilitar el acceso a una vivienda digna a los residentes?

-Debería de promover viviendas para alquiler social, ante la necesidad acuciante de la población para acceder a una primera residencia. No veo muchas más soluciones. Porque yo creo en el derecho a la propiedad y que el dueño de un inmueble es libre de alquilarlo o no, sin que se le pueda obligar. Muchos propietarios, desde que se han agilizado los desahucios por impago, han entrado en el mercado. Pero la ventaja del alquiler vacacional es que este problema no existe porque el cliente se va. Se dispone de la vivienda durante la mayor parte del año y solo se alquila durante tres o cuatro meses, sin que tengas tensiones con un inquilino que no paga y que hay que desahuciar. Por eso muchas viviendas que estaban vacías ahora sí se dedican al alquiler.

-¿Hay un nuevo tipo de demanda de vivienda local, dirigida a pisos más pequeños?

-Sin lugar a dudas. Si yo fuera promotor, en estos momentos haría viviendas de 50 metros cuadrados, que son ideales para conseguir la máxima rentabilidad, porque hay mucha gente que vive sola o familias de solo dos personas. Siempre habrá demanda para dos o tres habitaciones, pero cada vez crece más la de un único dormitorio.

-¿Qué precio han pagado los agentes de la propiedad inmobiliaria durante esta crisis?

-Hemos perdido un 25% de los colegiados, y la mayoría de agencias inmobiliarias que no son agentes cerraron. Nosotros mantuvimos el tipo porque somos profesionales de largo recorrido, y aunque la crisis a sido brutal, pudimos hacer tasación de inmuebles. Ahora somos unos 200 colegiados en las islas.

-¿El nuevo boom ha reactivado el intrusismo?

-Desde que en un año la situación ha dado un vuelvo absoluto, han comenzado a salir inmobiliarias debajo de las piedras. Cualquier persona en este momento, sin saber nada de nada, puede abrir una agencia inmobiliaria. Por eso exigimos a la Administración que regule esta actividad, por el bien del consumidor. El borrador de la ley de la vivienda del Govern ya establece por primera vez que para ser intermediario inmobiliario tienes que estar inscrito en un registro, pero pensamos que ese requisito no basta, y que también debería de contar con un seguro de responsabilidad civil, un domicilio físico y un distintivo claro para evitar la picaresca. Todo ello en beneficio de los consumidores.

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