24 de marzo de 2017
24.03.2017
Vivienda

Mallorca tiene reservas de suelo residencial para cinco años y Palma solo para dos

La agencia de tasación Tinsa advierte de que la disponibilidad de terrenos y el stock de viviendas existente en las islas es muy bajo y puede generar tensiones en los precios ayudadas por la demanda extranjera

24.03.2017 | 00:47
La actividad constructora actual no es suficiente para atender a la demanda local, según Tinsa.

Las claves

  • Reservas de suelo: terrenos para atender la demanda de cinco años. Las reservas de suelo residencial de Mallorca se pueden agotar en un plazo medio de cinco años, aunque en Palma solo hay para 24 meses. Tinsa considera que son pocas teniendo en cuenta que son necesarios al menos cinco años para desarrollar nuevo suelo. En el conjunto de Balears permiten edificar algo más de 32.000 viviendas y se eleva el citado plazo hasta los 6,5 años.
     
  • Stock de viviendas: más de 5.000 viviendas nuevas sin vender. En Balears hay algo más de 5.000 viviendas construidas a partir de 2008 que siguen sin venderse. En Palma esa bolsa puede durar un máximo de dos años, pero en Calvià se agotará en unos cinco meses.

Mallorca tiene reservas de suelo para vivienda suficientes para cinco años, plazo que en el caso de Palma se reduce a dos. Y eso es muy poco, según destacó ayer el director de Productos y Diversificación de la agencia de tasación Tinsa, Pedro Soria. Porque el problema es que para sacar nuevo suelo al mercado se necesita un mínimo de cinco años dada la velocidad con que se mueve el urbanismo en España. Y la situación del stock de vivienda nueva sin vender no es mucho mejor. Esta escasez puede agravar las tensiones que ya comienzan a detectarse en materia de precios y en las dificultades que la demanda local está padeciendo en las islas para acceder a una residencia.

Pedro Soria y el director de Second Home & Resort Industry Observatory, Mark Stücklin, analizaron la situación del mercado residencial de Balears en un acto organizado por CaixaBank y por Tinsa, en la que el cuadro que se dibujó reflejó el problema de escasez de oferta de viviendas existente en las islas en relación a la demanda, especialmente acentuado en puntos de Mallorca como en Calvià o, fuera de la isla, en Eivissa.

Como se ha indicado, una de las conclusiones es que Balears tiene unas reservas de suelo residencial muy bajas, suficientes para atender la demanda durante seis años y medio en el conjunto del archipiélago pero que bajan hasta los cinco años en el caso de Mallorca, plazo que es todavía más reducido en puntos como Palma, Calvià o Andratx.

Felanitx, la excepción

Entre las excepciones se señaló el caso de Felanitx, con suelo suficiente como para atender su demanda durante más de diez años. En Eivissa capital, no se llega ni al año.

¿Cuantas viviendas pueden albergar estos terrenos? Para el conjunto del archipiélago, la estimación es de 32.056.

Por lo que respecta a las viviendas nuevas (las construidas a partir de 2008) que siguen sin venderse, se estimo que suponen 5.371 unidades en el conjunto de Balears, según señaló Pedro Soria. De nuevo una cifra baja, pero que muestra una escasez especialmente acentuada en algunas zonas de Mallorca, como Palma o Calvià.

En concreto, en las islas el 16% de las viviendas edificadas desde 2008 siguen buscando un comprador. Pero este porcentaje se desploma hasta el 5% cuando se habla de Calvià, se mueve entre el 5% y el 10% en el caso de Felanitx, va del 10% al 15% en Palma, Andratx y Manacor, y supera ese 15% en Santa Maria del Camí.

Teniendo en cuenta la demanda existente en cada uno de estos puntos, la reserva de vivienda sin vender puede agotarse en Calvià en menos de cinco meses, durar un máximo de dos años en Palma o Andratx, un máximo de tres años en Manacor, y hasta cinco años en Felanitx.

Esta bolsa de inmuebles sin comprador entra en los niveles de los que se considera como 'stock técnico', es decir, corresponde a un producto que le resulta difícil conseguir un comprador por tener un precio demasiado alto o por encontrarse en una mala ubicación, entre otras causas. Eso supone que las islas necesitan poner en marcha nuevas edificaciones para poder atender su demanda local, en un momento en el que esa actividad se encuentra en niveles extraordinariamente bajos si se tiene en cuenta el volumen de inmuebles que salían al mercado antes de la crisis (cada año se terminan apenas el 10% de las viviendas que se ponían a la venta en 2005 o 2006).

¿Qué puede pasar con los precios en este contexto? Aunque para el conjunto de España desde Tinsa se pronostican subidas moderadas, se advierte de que habrá zonas del país en el que el alza puede alcanzar el 6%, listado en el que se incluyen algunos puntos de las islas. De nuevo hay que recordar que en Balears hay poco suelo en reserva y un escaso stock de vivienda sin vender, frente a una demanda ampliada por el cliente extranjero.

En cualquier caso, se señala que aunque hay municipios de Mallorca en los que apenas se puede encontrar alguna grúa en estos momentos, la actividad edificatoria está registrando un repunte en núcleos como Palma o Andratx precisamente por la escasez de oferta existente. En el caso de Calvià, se subraya que la cifra de personas que buscan un inmueble supera ampliamente la de los que están en venta.

Todo ello está provocando que una parte de la demanda se vea desviada hacia el alquiler, lo que también está impulsando sus precios hacia arriba.

Efectos del 'Brexit'

Mark Stücklin fue el encargado de analizar la situación de la clientela extranjera en el mercado inmobiliario, pero con la vista puesta sobre la evolución que puede tener la que procede del Reino Unido a causa del Brexit. Y aunque señaló que la pérdida de valor de la libra va a conllevar una reducción de las compras que los ciudadanos de ese país realizan en España, también apuntó un factor a tener en cuenta: las adquisiciones de inmuebles por parte de los británicos se van a reducir en Balears menos que en el resto del país por la sencilla razón de que los que buscan segunda residencia en el archipiélago tienen un poder adquisitivo muy superior al de otras regiones en las que también el comprador del Reino Unido es especialmente importante, como Alicante (Costa Blanca) y Málaga (Costa del Sol). Este descenso comienza a ser especialmente evidente a partir del último trimestre del pasado año.

En cuanto al precio de la vivienda en Balears, Stücklin admite que la demanda extranjera tira de él hacia arriba, por la sencilla razón de que el extranjero paga una media de 2.270 euros por metro cuadrado, cuando el comprador local se limita a 1.718 euros.

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