17 de octubre de 2016
17.10.2016

Las viviendas que se proyectan en Mallorca se incrementan un 70%

La demanda extranjera se convierte en uno de los elementos clave que explican la reactivación que se está registrando en los proyectos residenciales Los inmuebles plurifamiliares rompen la tendencia a la baja de los años anteriores

16.10.2016 | 20:26
Las viviendas que se proyectan en Mallorca se incrementan un 70%

Durante los nueve primeros meses de este año los aparejadores han visado proyectos para la construcción futura de 1.046 viviendas en Mallorca. Eso supone un incremento del 70% en relación al mismo periodo de 2015 y refleja perfectamente las tensiones que se están viviendo en el mercado inmobiliario de la isla impulsado por el éxito turístico. Porque en opinión de los representantes del citado colectivo de aparejadores o del de los promotores, un porcentaje mínimo de estas futuras residencias se va a levantar pensando en las necesidades de la familia media mallorquina, y en su mayoría se van a dirigir a posibles compradores extranjeros, o españoles con elevado poder adquisitivo.

El informe elaborado por el Colegio Oficial de Aparejadores de Mallorca destaca que entre enero y septiembre se han visado en la isla proyectos para la futura edificación de 354 chalés, 176 adosados y 516 viviendas plurifamiliares, con un descenso de la primera categoría pero fuertes incrementos de las dos últimas.

De mantenerse el ritmo actual, el presente año se puede cerrar con 1.400 viviendas visadas en Mallorca, la cifra más alta desde 2008, a principios de la crisis, cuando se contabilizaron 3.632.

En el caso de las plurifamiliares (en las que se concentra la demanda de los residentes) esas 516 viviendas supone multiplicar casi por cinco la cifra del año anterior, que fue de 114 en esos nueve meses, pero además pone fin a la constante caída que se venía registrando en el número de este tipo de inmuebles, y que precisamente alcanzó su nivel más bajo en 2015.

295 plurifamiliares en Palma

Estos proyectos aparecen muy concentrados en Palma, la zona en la que se registra, con diferencia, la mayor demanda. En concreto, en este municipio aparecen 295 plurifamiliares visados.

Por lo que respecta a los adosados, los 176 de los nueve primeros meses del año suponen también un apreciable incremento en relación a 2015, dado que en este último ejercicio se alcanzaron los 41 visados en ese periodo. En este caso, es Manacor el municipio en el que se registra el mayor peso en este tipo de inmuebles, con 68 viviendas visadas.

Finalmente, la cifra de chalés proyectados es de 354, por debajo de los 459 de 2015 por esas mismas fechas. Pero aquí hay que matizar estas cifras, ya que la correspondiente al pasado año incluye numerosas legalizaciones de unifamiliares en suelo rústico impulsadas por la denominada Ley Company, por lo que no se trata de proyectos para edificar en el futuro, sino de construcciones ya existentes. Eso hace que en realidad también se haya producido un aumento en el número de viviendas visadas en este apartado. Por municipios, Palma y Calvià muestran la cifra más elevada de proyectos.

Tal y como señalan los presidentes del colegio de aparejadores de Mallorca y de la asociación de promotores de Balears, Ignacio Martínez y Luis Martín respectivamente, resulta evidente que los proyectos de chalés y adosados suelen presentar unos precios que los colocan por encima del poder adquisitivo de la mayoría de las familias isleñas, cuya demanda suele concentrarse en los plurifamiliares, cuyos visados se sitúan en los 516.

Pero ambos representantes del sector inmobiliario destacan que incluso buena parte de estos últimos van dirigidos a un mercado de nivel medio-alto y alto. En concreto, las estimaciones de Martín es que solo la mitad de esa cifra tendrá realmente al residente medio como destinatario.

La cifra resultante (menos de 300 inmuebles) resulta claramente insuficiente para atender las necesidades de las familias de la isla, lo que explica por qué una gran parte de ellas se están viendo obligadas a dirigirse a la oferta de la segunda mano y del alquiler.

El problema, según ponen de relieve, es que la poca y cara vivienda nueva y ese desvió de la demanda está haciendo que también los precios de los inmuebles usados se vean impulsados hacia arriba, arrastrando igualmente a los de un alquiler presionado además por el boom que está viviendo en el campo turístico. Con una advertencia adicional del presidente de los promotores: la oferta de vivienda usada llegará a agotarse.

Situación por municipios

A la hora de analizar los visados que se registran en cada municipio, se ponen en evidencia las carencias que existen. En el caso de Palma, ya se ha señalado que durante los primeros nueve meses del año se han visado 295 viviendas plurifamiliares, a las que hay que añadir 35 adosados y 43 chalés. Total: 373 unidades, en un municipio que concentra la mayor parte de las necesidades de nuevos inmuebles de las islas por ser también el principal centro de actividad económica y laboral.

Luis Martín aporta otro dato para mostrar el problema que existe en la capital balear: la cifra de licencias que se han otorgado por el Ayuntamiento entre enero y los primeros días de octubre para viviendas que saldrán al mercado durante el próximo año (hay que recordar que los visados son solo proyectos) son 219, de las que 169 son plurifamiliares. De estas últimas, estima que solo unas 90 tendrán unos precios asequibles para el mercado local. Y todo ello en un municipio que según Luis Martín precisa de unas 1.200 anuales. Con el agravante, insiste, de que la usada comienza a agotarse y su precio a crecer de forma acentuada.

Calvià, el segundo municipio más poblado de la isla, muestra también estas carencias. La cifra de plurifamiliares visados durante los nueve primeros meses en su territorio es de 68, a los que hay que sumar 34 chalés. Eso suma 102 futuras residencias, con el agravante de que se trata de una de las zonas con mayor demanda extranjera y con precios más elevados.

Siguiendo en el entorno de Palma, Marratxí presenta únicamente cuatro plurifamiliares visados, diez adosados y 26 chalés: 40 futuras residencias. En el caso de Llucmajor, aparecen seis plurifamiliares, 24 adosados y 22 chalés, con un total de 52 viviendas.

Manacor presenta una situación poco usual: entre enero y septiembre se han visado 68 adosados y 13 chalés. Ni un solo plurifamiliar. Eso supone que sus 81 viviendas visadas, por sus características, están principalmente ubicadas en zona de litoral, es decir, destinadas al mercado se segundas residencias y de altos precios. El caso de Inca es aún más desolador: dos chalés. Ni plurifamiliares ni adosados.

En el resto de los municipios, se pueden destacar los 105 plurifamiliares visados a principios de año en Artà, aunque se trata de inmuebles con un evidente destino de segundas residencias, y en el caso de los chalés los 27 de Santanyí, los 22 de Alcúdia, los 17 de Andratx o los 16 de Campos, por citar algunos ejemplos.

El efecto turístico

Hay un factor que marca todos estos datos: el boom turístico no solo ha conllevado la sensación de saturación que se ha percibido en algunas infraestructuras, sino que además el impulso que conlleva en la demanda de segundas residencias y alquileres está afectando y tensionando también el mercado inmobiliario.

Según destaca el presidente de los aparejadores de la isla, ésto esta provocando no solo que la promoción inmobiliaria esté muy dirigida hacia un producto pensado para el cliente extranjero, sino que también grandes empresas estén invirtiendo en la adquisición de inmuebles para destinarlos posteriormente al alquiler vacacional. Y ese interés en posicionarse en el mercado balear está favoreciendo no solo el aumento de los precios, sino también que operaciones de compraventa en tiempos récord.

Ignacio Martínez ha vivido personalmente la experiencia de interesarse por una propiedad que, en apenas un día, hacía visto su precio aumentando y había sido vendida de formas inmediata. En su opinión, el mercado inmobiliario balear comienza a semejarse a "una especia de subasta al alza, con operaciones de compraventa que se cierran en 24 horas".

Pero tanto Martínez como Martín apuntan otro elemento adicional al del boom turístico que explica los altos precios y las dificultades de los residentes para acceder a una vivienda: la escasez de suelo y su elevado valor.

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